24 января в информационном агентстве «ГолосUA» состоялась пресс-конференция на тему: «Новые правила оформления жилья — «катализатор» квартирных афер».
В пресс-конференции участвовали: Александр Рубанов — президент Союза специалистов по недвижимости Украины; Александр Дядюк — председатель общественной организации «Киевляне, объединяемся!»; Максим Копейчиков — партнер юридической фирмы «Ильяшев и партнеры».
Модератор — журналист Ольга Смалюхивская.
Ольга Смалюхівська: Колеги, доброго вам дня! Вітаю у прес-центрі інформаційної агенції «ГолосUA». Сьогодні говоритимемо на тему: «Нові правила оформлення житла — чи стануть вони каталізатором квартирних афер». Хочу представити вам наших гостей, це: Олександр Рубанов — президент Союзу фахівців із нерухомості України; Максим Копейчиков — партнер юридичної фірми «Ілляшев і партнери», а також наш постійний гість Олександр Дядюк — голова громадської організації «Кияни, об’єднуємося!».
Пене Олександре, розпочнемо з вам. Не будемо далеко ходити, тільки двадцять днів пройшло, як нові правила гри, скажемо так, вступили в силу. І от наші кореспонденти вже відвідали реєстраційну службу Києва. Наша колега Марія Мамаєва сходила туди з самого ранку в звичайний робочий день. І ось як вона написала у своєму матеріалі: «Величезні черги, хаос, паніка. Люди не розуміють, що відбувається…» Скажіть, будь ласка, от про цю ініціативу в принципі ми знали ще рік тому, ще на початку 2012-го її планували ввести в дію. Чому все ж таки, «млинець знову вийшов грудкою»? Чому не підготувалися як слід? Чому зараз такий хаос, плутанина? Невже до цього не можна було підійти серйозно і якось узгодити ці питання, щоб усе було як треба, по-людськи? Будь ласка.
Олександр Рубанов: У нас как обычно, хотелось как лучше, а получилось как всегда. Что касается самой этой идеи, самой системы, то совершенно определенно можно сказать, что это необходимо, это мировая практика. Имею в виду Единый государственный реестр прав и их ограничений. Когда в одном реестре можно получить информацию не только о собственно объекте недвижимости, там о квартире или доме, но и о земельном участке, на котором этот объект недвижимости расположен. И в этой норме очень четко сказано, и впервые, с моей точки зрения, выписано очень корректно, если вы посмотрите в дефинициях, что недвижимость, прежде всего, — это земельный участок. Все остальное, что на нем расположено, — это улучшение.
У нас раньше было принято по-другому. Но ничего, рынок проходит этап становления, поэтому это нормальное явление. Почему у нас, извините, все это через одно место получилось? Ну, комментировать это, наверное, бессмысленно. Но если в двух словах, то вопрос неподготовлен. Если говорить уже об опыте постсоветских стран, например, в Белоруссии рынок, скажем, лихорадило, там этот закон о государственной регистрации ввели около пяти лет назад, если не ошибаюсь. И там этот рынок находился в ступоре около полугода.
Да, безусловно, можно было это сделать, скажем так, мягче, более продумано, чтобы не создавать ажиотаж, не организовывать вот эти километровые очереди. Но и не только это, там совершенно банальные моменты удручают. Например, отсутствие того же туалета, где скапливается большое количество людей. И это говорит уже, по-моему, об элементарном, если говорить очень мягко, неуважении к тем людям, которые туда приходят.
Ольга Смалюхівська: Пане Олександре, як така хаотична ситуація, таке нерозуміння людей узагалі, куди їм бігти, де й що ре реєструвати, може взагалі відбитися на ринку нерухомості? Чи люди, можливо, зараз узагалі трішки перечекають цей момент, коли все стабілізується?
Олександр Рубанов: Нет, собственно говоря, и без этого закона рынок нашей недвижимости находился в коматозном состоянии. Поэтому насколько повлияет это новшество на непосредственно на рынок недвижимости, на количество транзакций, и уже как следствие на стоимость квадратных метров жилья… Если и повлияет, то, с моей точки зрения, очень незначительно. То, что сократится по техническим причинам количество сделок, это да, но я думаю, что в течение полутора-двух месяцев все нормализуется. Поэтому драматизировать ситуацию, я бы тоже не стал. Но опять же, если те люди, то ведомство, которое за это несет ответственность, будет как-то реагировать на те безобразия, которые там сейчас происходят.
Ольга Смалюхівська: Зрозуміло. Дякую вам дуже. Пане Максиме, долучайтеся до розмови. Ми вже з вами тут почали обговорювати юридичні моменти ще до початку прес-конференції. Власне, мова йде про те, що зараз Державна реєстраційна служба та нотаріуси будуть мати набагато більше повноважень і можливостей, ніж вони мали до цього часу. Беремо конкретний приклад того, наскільки зараз ця система, тобто певні її моменти недоліків, то чи не буде зараз між тією самою Державною реєстраційною службою та нотаріусами певної конкуренції? Чи не буде переманювати Державна реєстраційна служба клієнтів на свою сторону, а нотаріуси на свою сторону? Тобто наскільки нотаріуси взагалі з перших днів будуть мати доступ до реєстру? Чи не доведеться людям знову ж таки шукати нотаріусів, які мають таку можливість доступу? Будь ласка.
Максим Копейчиков: По-перше, нотаріуси вже мають доступ до реєстру. В тестовому режимі вони його апробували ще з жовтня 2012 року, якщо я не помиляюся, щоб тренуватися. А про конкуренцію між державними органами, якими є Державна реєстраційна служба та місцеві органи, і нотаріусами як державними так і приватними говорити не має сенсу, тому що нотаріус виконуватиме функції державної реєстрації, державного реєстратора, делегованого йому законом, у тих випадках, коли йтиметься про вчинення цивільно-правових правочинів, наприклад, договорів купівлі-продажу, договорів обміну, або при оформленні документів на спадщину.
Державна реєстраційна служба займатиметься здебільшого первинною реєстрацією новостворених об’єктів, чи реконструйованих об’єктів. Тобто тих об’єктів, параметри яких змінено, і які змінилися, власне, як об’єкт цивільних прав. Тому про конкуренцію між ними говорити не зовсім коректно.
А щодо недоліків у роботі, то можна й правильно порівняти те, що зараз, принаймні у місті Києві відбувається в державних реєстраційних службах, з тим, що було в Київському БТІ в 2008 році до початку кризи. Тобто абсолютно така сама ситуація. І як правильно сказав Олександр, це є свідченням неповаги держави до своїх громадян.
А стосовно фактичної роботи, то нотаріуси ще активно працювати з законом не почали. Можливо, тому що з ринком нерухомості не все гаразд. Але також хотілося б зауважити, що насправді методичної допомоги нотаріусам, методичних роз’яснень нотаріусам, як виконувати нові для них функції, на жаль, належним чином не отримали.
Ольга Смалюхівська: Пане, Максимо, ясно, що людей з одного боку цікавить, як швидко вони можуть оформити документи, бюрократичні моменти, процедура. В цьому плані ми бачимо, що буде набагато простіше, тому що запрацює принцип «єдиного вікна». Але з іншого боку, людей цікавить і той момент, наскільки зараз може зрости вартість послуг нотаріусів? Чи мова йде про збільшення в кілька десятків разів, чи це символічне якесь буде зростання?
Максим Копейчиков: Ви знаєте, насправді щодо того, коли повноцінно запрацює принцип «єдиного вікна», це роки, якщо не десятиріччя. Тому що принцип «єдиного вікна» буде повноцінно працювати, коли об’єкти нерухомого майна, яке знаходиться на території України, будуть внесені до нового реєстру прав. А це станеться дуже й дуже нескоро.
Ольга Смалюхівська: Принаймні цим тішать, що це полегшить людям життя.
Максим Копейчиков: Це має бути кінцевою метою дійсно, щоб був єдиний реєстр, і щоб можна було б усе оформити в одному місці. Принаймні, в того самого нотаріуса, який зміг би перевірити, що зареєстровані права продавця, він посвідчив договір, і зареєстрував права на покупця. Так це має виглядати в ідеалі. Але зараз слід враховувати, що до цього протягом восьми років діяв інший реєстр — Реєстр прав власності на нерухоме майно. А перед тим, як був створений Реєстр прав власності на нерухоме майно, до якого внесено менше десяти відсотків нерухомості в Україні, вся реєстрація була за локальним принципом. Тому досі інформація про зареєстровані права є лише в місцевих БТІ майже по дев’яносто відсоткам об’єктів нерухомості в Україні. І до того моменту, доки дані, які знаходяться зараз в регіонах, і ті, що занесені в Реєстр прав власності на нерухоме майно не будуть об’єднані й не будуть внесені до нині чинного Реєстру прав власності на нерухоме майно, до того моменту «єдине вікно» працювати не буде.
Ольга Смалюхівська: З приводу оплати послуг — вона буде фіксованою, чи вона буде різною, як ви гадаєте?
Максим Копейчиков: З приводу оплати, так, дійсно, існували побоювання в тому числі й тому, що не було належним чином проведено роз’яснювальної роботи. По суті йдеться про що? Йдеться про те, що нотаріус буде вчиняти додаткові дії, пов’язані з перевіркою даних за ще одним реєстром, за новим реєстром, та оформленням у цьому реєстрі. На мій погляд, з об’єктивного погляду, це не має призводити до значного збільшення вартості послуг нотаріуса, десь у незначних відсотках. Тим більше, що оплата до заступ до реєстру, та сплата за витяг з бази даних, у принципі є фіксованою.
Але ми всі знаємо, що нотаріуси беруть плату за вчинення нотаріальних дій, і можуть встановлювати її самостійно. Тобто ціна буде залежати від того, як буде поводитися при цьому сам нотаріус. Хтось може встановити вищу ціну, хтось нижчу. Але вона явно буде вищою, ніж власне сама плата за отримання витягів. Але знову ж таки, на мій погляд, підвищення має бути незначним, якщо тільки нотаріуси не захочуть на цьому додатково заробити.
Ольга Смалюхівська: Знову ж таки, чи не може виникнути момент, що Мінюст дасть рознарядку, що плата має бути фіксованою, і тоді нотаріуси просто будуть змушені працювати за визначену плату? Таке може статися в принципі?
Максим Копейчиков: Знаєте, в принципі нотаріуси й так по більшості правочинів, якщо ми говоримо про купівлю-продаж, заробляють один відсоток від суми договору. Це нормально для того, щоб по всіх інших нотаріальних діях, по отриманню витягів, виключно покривати свої витрати, заробляючи на цьому відсотку. Але знову ж таки, все залежить від того, як у цьому разі будуть поводитися нотаріуси.
Ольга Смалюхівська: Зрозуміло. Пане Олександре, долучайтеся нарешті вже ви до розмови. Поки ця реформа стартувала, поки вона в нашому середовищі починає діяти, доки такий хаос і незрозуміла ситуація, чому ми й назвали тему нашої прес-конференції її як каталізатор квартирних афер, як ви думаєте, чи не можуть тут, як кажуть, «під шумок» розробити такі схеми, які знову ж призведуть до того, що у будь-якому випадку програє звичайний українець, який хоче просто придбати нерухомість, припустимо?
Олександр Дядюк: Дякую. Розумієте, шановна ведуча, як на мою думку, до цього треба підійти інакше. Рівень того, скільки та наскільки буде цей рівень афер, визначається в нашій країні трохи іншими чинниками. Перш за все рівнем корумпованості судів і правоохоронних органів. Якщо у таких органах надзвичайно високий рівень корупції, а він у нашій країні рухається до абсолютної величини в сто відсотків, то які б закони, які б раціональні та доцільні закони не приймалися, які б гарні та правильні механізми реєстрації права власності не впроваджувалися, все це буде нівельовано саме рівнем корупції в судах і правоохоронних органах.
Щодо даного закону. Ви розумієте, в цілому, я погоджуюся зі своїм тезкою і колегою, і я наприклад, теж вітаю цей закон. Тому що питання єдиної системи реєстрації вже давно назріло, адже не дивно, що київські БТІ, здається, одеське й ще низка, поводили себе як окремі князівства, не входили в єдину систему. І отримати у них інформацію було надзвичайно важко. Тим паче, контролювати процес, якщо хтось хотів отримати інформацію, коли він планував чинити певний правочин. Тому ідея в цілому правильна.
Але існують і певні ризики. Наприклад, якщо раніше все-таки інформація проходила дві стадії: у нотаріуса — договір купівлі-продажу, і в БТІ — обов’язкова реєстрація. Причому практично для всіх правочинів із нерухомості необхідно було отримати технічний паспорт, то сьогодні далеко не для всіх правочинів необхідна наявність технічного паспорту. І практично один лише суб’єкт, якщо це стосується купівлі-продажу, здійснює дану реєстрацію прав, це нотаріус. Тому якісь певні мотиви та можливості для таких незаконних дій можливі.
Але тут треба мати на увазі, знову ж таки, як юрист, який слідкує за загальною картиною, можу сказати, що як і було, так і є. Адже аферисти також уважно за цим слідкують. Афер із квартирами, скажімо, людей впливових, чи людей таких, які мають можливість захищати себе у тих самих судах, найняти адвоката, здійснюється не так багато. Найбільш ризикована категорія — це одинокі старі люди, або категорія алко- чи наркозалежних. Певною мірою кількість шахрайств у цій сфері пішла на спад, бо в кого вже можна було забрати квартири, в основному вже забрали. Тобто просто вже немає кого робити бомжем, кого можна, вже ним зробили переважно. Тому кількість афер із такою категорією людей припадала найбільше десь у дев’яностих — на початку двотисячних років. Тоді це було масовим явищем перетворення радянських людей у бомжів. На сьогодні це можливо менше.
Як на мене, можливо, більше в даному випадку, у зв’язку з цією системою, зросте кількість афер саме з державним та комунальним майном. Як юрист, колишній начальник юридичного управління державного підприємства системи Мінтрансу, я з цим знаю загальну ситуацію по країні. В Україні об’єкти державної комунальної власності, саме як об’єкти власності, в БТІ зареєстровано буквально декілька відсотків. Мізер. Те саме стосується і земельних ділянок. Лише кліка від сили відсотків таких об’єктів зареєстровані повноцінно, і пройшли державну реєстрацію.
Левова частка об’єктів державної власності, нерухомих об’єктів державної власності, як будівель, майнових комплексів так і землі, не зареєстрована. І сьогодні достатньо буде розіграли судовий «договорняк», а це елементарно, особливо цим вирізняється феноменальний Господарський суд міста Києва, по землі комунальної власності. Я десь прикидав, свого часу вони роздали, через Господарський суд міста Києва землі було оформлено більше навіть, ніж зумів роздати Леонід Черновецький через Київраду. Тому в цьому питанні, можливо, зараз якоюсь мірою буде і простіше привласнювати державне майно і державну землю, чи комунальну. Таке можливо.
Знову ж таки, підсумовуючи, в руслі теми нашої прес-конференції. Те, який буде рівень афер, визначатиметься не цим законом, а рівнем корупції в правоохоронних органах і судах. І тільки цим.
Максим Копейчиков: Якщо дозволите. Мені здається, що існує ще один великий ризик, принаймні більшість в місті Києві, з міста Києва. Але ми говоримо не лише про столицю, ми говоримо про всю Україну. І тут потенційно існує, ви правильно сказали, пане Олександре, що державне майно незареєстроване, і дуже багато взагалі незареєстрованого майна у сільських населених пунктах.
Тобто потенційно можливі зловживання з тим майном за рахунок банкрутств колишніх КСП, тобто намагання визначити якихось штучних правонаступників цих колективних сільськогосподарських підприємств із тим, щоб або шантажувати мешканців сіл і селищ, що вони віддали свою землю, чи ще до якихось таких питань. Тобто існують можливості зловживання на селі, де незареєстроване майно, яке не включено, і права незареєстровані. І з цим дійсно існує ризик. Тобто пов’язувати його виключно з набуттям чинності цього закону, не можна, але такий ризик існує, в тому числі і в межах нової правової бази.
Ольга Смалюхівська: До речі, я пропустила один момент. Пане Олександре, хотіла вас запитати. Ваша колега-юрист теж давала коментар із приводу нового закону, і вона говорила, що зараз може бути ще й проблема з тим, що БТІ спробують загальмувати цей процес передачі інформації про права власності нотаріусам. В цьому розрізі можуть бути певні тертя, скажімо так?
Олександр Дядюк: Трошки не так. Скажімо, вони передають інформацію не нотаріусам, а державному реєстру. Але нотаріуси мають до нього доступ. Скажімо так, я не працюю в БТІ, але цілком логічно певні мотиви в цьому присутні, тому що, можливо, охарактеризую таким жаргонним словом, але БТІ, реєстрація майна — це була величезна кормушка так звана, і кусок хліба ніхто втрачати не хоче. Тому, можливо. Але я не думаю, що таке буде. У теперішньої влади існують важелі на це вплинути, і я не думаю, що це відбуватиметься тривалий час. Вважаю, що ті, хто створив цей реєстр, також їсти хочуть. Тому, я думаю, БТІ поставлять на своє місце.
До речі, хотів би доповнити свого колегу, який сказав, що можуть бути зловживання в сільських населених пунктах. Я би навіть це поставив під сумнів. Зараз зробили відкритим навіть Держаний земельний кадастр, хоча там і не зазначено, кому належить певна земельна ділянка, але принаймні вид права зазначений, у приватній власності він чи у державній. Я з подивом зайшов на сайт і подивився цей кадастр по території Києва. Так от по столиці саме сама величезна питома вага ділянок, по яким написано, що інформація відсутня. На багато більше, ніж у селах.
Максим Копейчиков: Я не про землю говорив, я про об’єкти. З землею простіше, бо програма видачі держаних актів і внесення інформації до кадастру, нехай як він там працює, хоча працює він не дуже добре, принаймні електронна система. Тобто мова скоріше йде про будинки та споруди, ніж про земельні ділянки на селі.
Олександр Дядюк: Так, але заходите на кадастр по Києву, і куди не глянь — інформація відсутня, інформація відсутня…
Ольга Смалюхівська: Колеги, долучайтеся, будь ласка, до розмови. Задавайте ваші запитання, представляйтеся.
Наталія Малишко, Перший національний: У меня вопрос к господину Копейчикову. Вы озвучили, что нотариусы отказываются подтверждать вот эти договора, связанные с недвижимостью, в связи с принятием этого нового закона. Поясните, почему? И какие документы необходимы для того, чтобы они могли в полной мере осуществлять оформление сделок с недвижимостью? Это первый вопрос.
И второй вопрос к господину Рубанову. У меня вопрос по наполнению электронной базы данных недвижимости, которым сейчас занимается Государственная служба регистрации прав собственности. Было очень много сказано о том, что из-за того, что эта база недостаточно полна, может возникнуть ситуация, когда на одну недвижимость будет два хозяина, потому что эти полномочия и у госреестра, и у нотариуса теперь. Что бы вы посоветовали украинцам — пока не спешить с оформлением сделок купли-продажи недвижимости, или как быть? Контролировать это каким-то образом, возможно? Спасибо.
Максим Копейчиков: Давайте начнем с нотариусов. Я не говорил о том, что нотариусы отказываются, я говорил о том, что, безусловно, были случаи, когда нотариусы говорили о том, что сложно, мы не можем, у нас нет юридических рекомендаций, мы боимся… То есть, первоначально, если посмотреть немножко ретроспективно на этот вопрос, когда были внесены изменения о государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, не предполагалось, что нотариусы будут выполнять функцию государственных регистраторов. И не предполагалась по сути одновременная регистрация.
Это было сделано несколько позже, когда стало понятно, что единая система это хорошо, но с целью упрощения процедуры регистрации было бы хорошо подключить нотариусов к этой функции, поскольку до 1 января 2013 года существовал реестр сделок, в котором нотариусы регистрировали все сделки с недвижимостью. И решили, почему бы не отдать им собственно и полномочия по внесению информации в новый реестр. То есть, чтобы люди приходил к нотариусу и все делали сразу в одном месте.
И те нотариусы, о которых я слышал, в том числе и представители нотариального сообщества, которые приходили на заседание Комитета по регистрации прав на недвижимость общественного совета при Государственной регистрационной службе Украины, не были в восторге от того, что на них возлагается дополнительная ответственность. Вы знаете наших нотариусов — деньги мы хотим зарабатывать, а ответственность нести не хотим. Собственно, это украинская ментальность в целом, наверное.
Наталія Малишко, Перший національний: А в чем проблема?
Максим Копейчиков: Проблема в том, что, к примеру, «Укргосреестр» с ноября-месяца, с начала ноября после заседания профильных комиссий общественного совета, и после того, как было донесено до руководителя Департамента государственной регистрации прав, что возможны большие нарушения, сложно работать, было издано семь документов, семь методических рекомендаций относительно того, как кому работать.
То есть маленький пример в отношении сделок с земельными участками. Существующий сейчас и принятый не так давно, кстати, порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины определяет, что правоустанавливающими документами на земельный участок является государственный акт и гражданско-правовые договоры. Вместе с тем, с 1 января 2013 года при первичной регистрации земельного участка, то есть при формировании земельного участка, как это называется в Земельном кодексе, будет выдаваться свидетельство о праве собственности, а не государственный акт. Государственный акт изъят уже даже из Земельного кодекса, то есть там уже содержится отсылочная норма на Закон о государственной регистрации.
И нотариус, если он будет формально подходить к тому, что он должен сделать, к нему приходят, и если человеку уже повезло получить свидетельство о праве собственности на земельный участок, хотя я о таких случаях еще не слышал, но тем не менее. Человек приходит со свидетельством о праве собственности, выданным Государственной регистрационной службой к нотариусу, и говорит, что он хочет продать свой земельный участок. Нотариус заглядывает в порядок свершения своих нотариальных действий, и говорит: извините, у меня свидетельства о праве собственности на земельный участок нет в перечне правоустанавливающих документов, на основании которых я могу утверждать сделку с земельным участком.
Поэтому вот были изданы методические рекомендации, которые, конечно, не являются нормативно-правовым актом, но тем не менее, нотариусами их, насколько я знаю, управления юстиции разослали, и в общем, есть надежда, что до приведения в соответствие нормативных документов Минюста, нотариусы все-таки с помощью этих методических рекомендаций смогут совершать сделки. Но повторюсь, нотариусы опасаются непривычных для себя функций, как и все опасаются делать то, к чему они не привыкли.
То есть тут скорее существует психологический барьер, потому что с юридической точки зрения, на мой взгляд, препятствий нет. За исключением, опять же, данных Государственного земельного кадастра, доступ к которому у нотариусов есть, но не вполне корректно все работает, поэтому необходимо запрашивать дополнительную информацию для совершения сделок в том числе и из тех органов, которые раньше проводили регистрацию, а это БТИ, это Управление земельных ресурсов, и в отдельных случае исполкомов или местных органов исполнительной власти.
Ольга Смалюхівська: Будь ласка, пане Олександре.
Олександр Рубанов:Я уже забыл, о чем вы меня спрашивали.
Наталія Малишко, Перший національний: О наполнении базы данных Госслужбы регистрации прав собственности, когда может быть два собственника на одну недвижимость.
Олександр Рубанов: Хотел сначала небольшое дополнение сделать в защиту частных нотариусов и почему они отказываются. Тут вопрос не столько в том, что их пугает что-то новое и неизведанное, как в том, что уровень и степень ответственности абсолютно разная. У человека, служащего, который является сотрудником данной государственной службы, у которого ответственности практически никакой, он может отделаться выговором, в крайнем случае уволят с работы, и на этом точка. И в отличие от него частный нотариус отвечает конкретно своими деньгами, и конкретно своей свободой, извините, если он внесет некорректные данные в этот реестр.
Максим Копейчиков: Госрегистратор тоже отвечает своей свободой, если он неправильно внесет данные.
Олександр Дядюк: Но государственными деньгами.
Олександр Рубанов: Но вы понимаете, что добиться… Совершенно верно. Во всяком случае, в государственной службе ответственность размыта, и нотариусы действительно делают все возможное, чтобы не регистрировать, и они отправляют в государственную службу. Мы уже с этим сталкивались, наши специалисты неоднократно. По крайней мере по Киеву, когда им говорили, что идите там зарегистрируйте, получите выписку, тогда мы оформим сделку и потом я уже зарегистрирую, внесу ваши денные в этот реестр без проблем.
Отвечая на вопрос о возможности двух собственников. Действительно, риски достаточно высоки, и это, наверное, основная тема, какие могут быть случаи афер. Но, наверное, все-таки в меньшей степени это будет касаться жилой недвижимости, а в большей степени недвижимости вот той, о которой говорил Максим, нежилой, коммерческой и так далее. Вот там действительно риски высоки. И этой ситуацией, безусловно, будут, я уверен, пользоваться люди, не чистые не руку, рейдеры так называемые, аферисты, их можно называть по-разному. В общем, мошенники, одним словом. Конечно же, они эту ситуацию будут использовать, пока еще многие механизмы не нормированы, не согласованы, нет инструкций соответствующих. Действительно, у нотариусов на сегодняшний день нет документа Минюста, который бы регламентировал заключение вот такой сделки.
Что бы я посоветовал, чтобы избежать подобной неприятности максимально, или упредить какие-то ситуации? Я бы рекомендовал людям, особенно если говорить о Киеве, если они приобретали право собственности, если не ошибаюсь, до июня 2010 года, когда уже заработал электронный реестр… Потому что в Украине с 2004 года, а в столице с 2010 года заработал электронный реестр. И то, что было до этого, в первую очередь, договора, которые были оформлены до первой половины 2010 года, пойти, постоять в очереди, но зарегистрировать свои права на собственный объект недвижимости. Вот такой совет я бы дал. Потому что действительно, может оказаться ситуация как в анекдоте: «кто первым встал — того и тапки». Кто-то зарегистрировал, а потом хотя ты и добросовестный приобретатель прав, будешь ходить и доказывать, что ты не «верблюд», у нас, к сожалению, такая вероятность весьма высока.
Ольга Смалюхівська: Ще запитання, будь ласка.
Катерина Булаєва, «Саєнтологічна газета»: У меня вопрос к господину Александру Дядюку, но если кто-нибудь захочет еще подключиться, я буду только рада. Скажите, какие средства, какие способы, какие действия должны предпринять самостоятельно обычные украинцы для проверки прав на имущество перед тем, как в это дело вступает нотариус? То есть как может украинец себя обезопасить?
Олександр Дядюк: Ще раз кажу, що стовідсотково захистити себе в цій сфері неможливо. Не можна передбачити наперед, що через місяць чи через два комусь не захочеться провернути аферу з твоєю квартирою. Це в принципі неможливо. Елементарно мати на руках абсолютно легальні правовстановлюючі документи. Ви як власник можете отримати відповідне підтвердження, раніше це був витяг БТІ, а зараз державного реєстратора, але головне це самі правовстановлюючі документи: договір купівлі-продажу, якщо у вас є, я підтримую свого колегу, що бажано зареєструвати, хоча закон визначає, що визнаються всі права, які діяли за процедурами в порядку передбаченому раніше діючим законодавством. Навіть визнаються ті права, які не зареєстровані, за умови, що на той час, коли вони виникали, така реєстрація не була обов’язковою.
Але отримати та здійснити нову реєстрацію не завадило б. Тим паче, що згідно закону вона безкоштовна. Але знову ж таки, стовідсоткових гарантій щодо цього ніхто дати не може. Ну, найгірший варіант, який я можу передбачити, це, напевно, вже тому нотаріусу, який також збирається втікати. Наприклад, одну квартиру вони можуть декілька разів продати і здійснювати поетапну реєстрацію. Але це вже самий безпрєдєльний варіант.
Знову ж таки, я не думаю, що з квартирами буде багато афер, це занадто стрьомно, люди підіймають багато галасу, знову ж таки, це хіба що категорія нарко- чи алкозалежних, яких уже з житлом залишилося дуже мало. Тому в цьому випадку, мало. Інше питання, як я говорив, що левова частка вже здійснюється і можливо навіть збільшиться, це афери з державним і комунальним майном. Тільки хотів би уточнити свого колегу, який сказав про рейдерство. В Україні на сьогодні не існує рейдерства, я навіть не знаю, чи існує ще такий термін, я не зустрічав у законодавстві.
Максим Копейчиков: Але ж комісія є у нас така?
Олександр Дядюк: Комісія є, а законодавчих актів немає. Класичних рейдерів дев’яностих — початку двотисячних років, коли рейдери, просто здорові хлопці приходили з бітами й викидали тебе з твого заводу, на сьогодні практично немає. Сьогоднішній рейдер це законослухняний громадянин, тому що кожен рейдер практично стовідсотковий сьогодні приходить до вас не просто з бітою, а приходить з рішенням Голопупкінського районного суду і з державним виконавцем. Тобто він діє абсолютно формально законно. І насправді злочинцем є не рейдер, а ось той суддя Голопупкінського районного суду, який ухвалив відверто незаконне рішення. Рейдерів класичних сьогодні немає.
Ольга Смалюхівська: Ще, будь ласка, запитання, колеги?
Наталія Малишко, Перший національний: Можно я еще уточню. Александр, скажите, пожалуйста, директор или глава Госреестра активно во всех интервью говорит и успокаивает всех украинцев в том, что перерегистрировать свою недвижимость нет необходимости, что реестр постепенно наполняется, они передают информацию туда из БТИ и так далее. И успокаивают, что опять регистрировать не нужно. Вы как считаете, все-таки необходимо прийти проконтролировать и перерегистрироваться или как лучше поступить, чтобы не получилась ситуация, о которой мы говорили с вами? И стоит ли верить главе Госреестра?
Олександр Рубанов: Товарищ, о котором вы говорите, если он будет говорить что-то другое, то завтра он будет занимать уже другое место и другое кресло. Поэтому у него работа такая, чтобы говорить, что «все хорошо, прекрасная маркиза»… Я еще раз повторяю. Я считаю, что однозначно надо. И еще раз подчеркиваю, что все-таки это касается тех документов…
Да, тут еще очень важная деталь. Прозвучала фраза о том, что БТИ неохотно передают документы и заставят их или не заставят. Я просто хотел вам напомнить, что это совершенно разные ведомства. Если Минюст, понятно, это структура государственная, то БТИ — это коммунальное предприятие. Поэтому решение по сбору, по реорганизации, по расформированию Бюро технической инвентаризации принимает не Министерство юстиции, а местный совет. Поэтому просто заставить их, позвонили, что нужно передать… Тем более, что многие БТИ действительно накапливали эту информацию, как правило, на восемьдесят процентов на бумажных носителях, и они накапливали ее там десятилетиями, может быть, даже столетиями, Киевская там, по-моему, 120 или 140, точно не помню. Поэтому естественно, что они теряют достаточно приличный объем там заказов, соответственно денег, заработка и делают это очень неохотно.
И еще раз повторяю, возвращаясь к теме, будут переносить информацию с реестра. По Киеву электронный реестр заработал со второй половины 2010 года. Все остальное находится на бумажных носителях. Вы представьте себе тот объем информации на бумажных носителях. Как они его будут передавать? Сколько лет, сколько десятилетий?
Ольга Смалюхівська:Тобто БТІ будуть існувати ще дуже довго, і будуть займатися…
Олександр Рубанов: Безусловно. Они в любом случае выполняют технические функции, они выполняют соответствующие действия при первичном оформлении объектов недвижимости, о чем говорил Максим, инвентаризацию обязательно. Более того, я бы настоятельно рекомендовал будущим приобретателям прав на недвижимое имущество, не важно там, жилой или нежилой, все-таки самостоятельно потратить лишние деньги, но заказать инвентаризацию.
Потому что вы не знаете, что в этой квартире происходило, какие конструктивные элементы разрушены, какие там точки мокрые были перенесены или вынесены. Потому что вы столкнетесь с проблемой, когда там зальете, или что-то разрушится, отвечать будет вы, а не тот человек, который вам ее продал. Поэтому за свои деньги закажите инвентаризацию, чтобы все соответствовало изначальным параметрам, проектной документации и так далее, чтобы у данного объекта не было никаких существенных перепланировок. Я не говорю о том, что там перегородку убрали в ванной, а действительно серьезные изменения. Мы знаем, что по крайней мере какой-то период времени это было доброй традицией — покупалась квартира и сносилось там все, кто-то даже умудрялся в старых домах бассейны строить в центре города. Такие случаи были.
Наталія Малишко, Перший національний: То есть, если квартира приобретена до 2010 года, когда заработал электронный реестр, то лучше не ждать, пока БТИ принесет бумажки о том, что квартира кому-то принадлежит, а принести туда документы и самому зарегистрироваться, вы к этому призываете, или как?
Олександр Рубанов: Я бы рекомендовал. И вся Украина перешла на электронные носители в 2004 году, по-моему. Но сделки, извините, оформлялись и до 2004 года, если говорить о всей Украине.
Максим Копейчиков: Давайте, может, чтобы все-таки слова Александра не нивелировали слова господина Ефименко, начальника Госреестра. Речь идет о том, в моем понимании, что руководитель Госреестра говорил о том, что не обязательно идти и перерегистрировать. Но если вы хотите уж удостовериться в том, что все хорошо и вас включили в электронный реестр, тогда, конечно, как абсолютно правильно отмечает Александр, и с ним соглашается другой Александр, желательно пойти самому.
Олександр Рубанов: А вы не соглашаетесь?
Максим Копейчиков: А я вот на знаю…
Наталія Малишко, Перший національний: Не кривите душой, скажите как есть.
Максим Копейчиков: Я не имею однозначного мнения по этому поводу. Почему? Потому что, с одной стороны, да, это государственная защита. Но с другой стороны, это усиление, ужесточение государственного контроля, «большой брат» знает о тебе все больше, а это то, чего я, как либерально настроенный человек, не люблю.
Ольга Смалюхівська: Пане Олександре, і на завершення, будь ласка.
Олександр Дядюк: До речі, на завершення хотів би аз уважати щодо контролю. Іноді багато інформації не завадить. В деяких розвинутих і досить демократичних країнах інформація, принаймні по земельних ділянках, хто є власником, не просто як зараз у нас зробили, що вид права, а хто конкретний власник, — є відкритою. Тільки наш Конституційний суд зробив нашу країну самою «демократичною» у світі, визнав, що ця інформація захищена законом «Про захист персональних даних». Але на мою думку, це не може бути персональними даними, тому що, вибачте, персональ