Украинский покупатель недвижимости за последние пару лет порядком обеднел. У людей меньше денег, но застройщики не застыли в ожидании — они приспособились к новым требованиям рынка. На столичном рынке жилья родились новые тренды и наметились новые тенденции На рынке появилось жилье, которое уже успели окрестить «скворечниками» — стали строить мини-квартиры площадью от 17 до 35 квадратных метров. Об архитектурных и проектных тенденциях на рынке столичного жилья ГолосUA рассказал директор архитектурного бюро «Архиматика», архитектор Александр Попов.
-Александр, на ваш взгляд, какие квартирные тренды на рынке столичного жилья сейчас наиболее популярны?
— Прежде чем говорить о новых трендах на рынке жилья, надо разобраться с теми факторами, которые являются исходными для этих новшеств. Первопричиной является, безусловно, понижение покупательской способности населения, девальвация гривны. Второй фактор, не менее сильный и мощный, — это дискомфорт-класс, который уже окончательно всех утомил и достал и с которым невозможно мириться. Это такой советский, постсоветский формат жилья. Это уже, к сожалению, не «хрущевки». Это новостройки, которые строятся якобы в эконом-сегменте, в них нет ни двора, ни фасада, ни архитектуры, иногда и отопления нет, а также качественной и разумной планировки квартир. Это даже не сверхэкономия, а просто глупость: например, асфальт там дороже газона, потому что его легче содержать. Наши покупатели, мы, собственно говоря, стремятся к тому, чтобы жилье было комфортным и удобным, чтобы оно радовало глаз и душу. Этот фактор не менее сильный, чем обеднение населения. Согласно статистике, то жилье, которое застройщики называют комфорт-классом, за последние три года, параллельно с кризисом, выросло почти что в два раза – за счет эконом-класса.
— Люди все-таки стремятся покупать более комфортное жилье?
— Получается такая странная картина – с одной стороны, люди беднеют, а другой стороны – они из последних сил накапливают, собирают и одалживают деньги и покупают жилье выше классом. Раньше покупали эконом-класс, а сейчас стремятся покупать комфорт-класс, который минимально соответствует требованиям современного человека, по той причине, что застройщики эконом-класс представляют на рынке очень много дискомфортного для проживания жилья. В качестве ответа на современные вызовы рынка, с одной стороны, стали уменьшать планировки квартир и, с другой стороны – не стали делать неразумные, непродуманные планировки. Традиционный рынок планировок квартир у нас представляет собой на 80-90% устаревшие «советские» планировки. Это линейная кухня и гостиная в однокомнатной квартире, плюс еще одна комната – это двухкомнатная квартира и трехкомнатная квартира-«пистолет». Это, увы, на 80% представляет наш первичный рынок.
Я посмотрел серию советского типового домостроения и нашел в 1956 году три квартиры, которые присутствуют на нашем первичном рынке сейчас. Можно с уверенностью сказать, что, как минимум, за 60 лет ничего нового, с точки зрения типологии квартир, наш советский и постсоветский рынок не предложил. Да, был эксперимент с «хрущевками», который потом придали анафеме. Старые планировки соответствовали тому образу жизни, и главное там было – в том, что кухни нужно выделять. На кухне надо было разделывать и чистить живую рыбу, ощипывать кур, заготавливать грязные овощи. Сегодня мы приходим в супермаркет, берем там чистые, отсортированные, упакованные и сервированные продукты, которые зачастую нужно просто разогреть и все. Вот это наша современная кухня. И такую кухню тоже можно выделить, но это уже роскошь на сегодняшний день. Это здорово для большой квартиры премиум-класса, когда выделена кухня и там есть кухарка. Обеспеченные люди, аристократы пользуются таким комфортом. Они ужинают при свечах, им все приносят из кухни. Когда этот элемент роскоши вкладывается в нероскошную квартиру – в квартиру среднего класса — то этот элемент занимает своим размещением и перекрывает другие не менее важные возможности.
— Выделять кухню в современной квартире – это уже роскошь?
— Безусловно. Если взять однокомнатную квартиру с кухней, то у нас не будет возможности сделать отдельную, полноценную спальню. Либо спальня, либо кухня. А если нет выделенной спальни, то это значит, если пришли гости, нужно собирать диван и т.д. Однокомнатная квартира в результате выделения кухни — этакого неадекватного «ридикулуса» (элемента из прошлой жизни) – приводит к тому, что нет возможности полноценно организовать другую зону, спальную зону в данном случае. Однокомнатная квартира с кухней «откатывается» на предыдущий этап. Если говорить о студии – да, есть одно помещение, в котором совмещаются функции кухни, спальни и др. Студия – это самый дешевый, самый компактный вариант, он может быть и самый дорогой, если расположен в самом центре города, и самый роскошный.
— Все помещения, которые разделяются, требуют больше метров?
— Совершенно верно. Все, что разделяется, требует больше метров. К примеру, по факту на гостиную зону выделяется больше места, но оно не используется, как правило. Когда мы объединяем гостевую зону с кухней (ставим стол или барную стойку, например), там же ставим диван и телевизор, мы имеем возможность там же принять гостей. При этом в квартире есть небольшая спальня. Когда мы тратим место на две раздельные зоны, значит, мы это место, по закону сохранения энергии, украдем у другой функции. У нас сокращается фронт шкафа, сокращается фронт кухни. Когда человек покупает квартиру, он может это отследить. Человек столкнется с этим, когда начнет расставлять все в квартире. Конечно, можно все спасти, позвать дизайнера, который все исправит. Но это дополнительные расходы. Это деньги на дизайнера, снятые перегородки, демонтированные стены и т.п.
Вопросы с качеством планировки требуют решения до сдачи объекта в эксплуатацию. Каждая квартира должна быть спроектирована для конкретного лайфстайла (стиля жизни). Допустим, есть интроверты и есть экстраверты. Одним людям нужен большой фронт гардеробного шкафа, где будет, например, размещена коллекция туфель, но гостиная при этом может быть меньше. Другим людям нужна большая гостиная зона для проведения вечеринок, где 40 человек должны разместиться, а кто-то приглашает одного-двух человек и тогда достаточно дивана стола и пары кресел. У кого-то должен быть большой обеденный стол, у кого-то – выделенное рабочее место. Это разные стили жизни, которые имеют разные оптимальные функциональные планировки.
— Сколько вариантов планировок квартир существует?
— Есть определенная статистика – мы с отделом продаж высчитываем, сколько у нас и каких вариантов планировки имеется. Естественно, получается большая, широкая, разнообразная палитра планировок квартир. Традиционную застройку можно сравнить с шинелью, которую предлагают одну для всех. Единственный способ сделать для всех универсальное жилье – это предусмотренный запас по площади, чтобы потом сделать то, что хочет для себя каждый.
— Какая средняя площадь квартиры для одного человека считается оптимальной?
— В настоящее время площадь квартиры определяется нашим достатком. Тут прямая зависимость. У американцев средняя площадь на одного человека 60 кв. м, у европейцев – 40 кв. м, у нас – 22 кв. м, потому что мы в два раза беднее, чем европейцы, и в три раза, чем американцы. Как только мы обогатимся до европейского, а потом до американского уровня, у нас тоже будут такие средние площади квартир и возможности, которые отсюда вытекают. Мы стали беднее за последние два года и вот соответственно и площади квартир стали меньше. Новое качество, которое сейчас приходит, — это профессиональная продуманность планировок, чтобы каждый квадратный метр «работал». Это уже требование времени. Например, тех, кто раньше был сторонником закрытой кухни, сейчас меняют свою точку зрения. Понятно, что квартиру с закрытой кухней можно купить площадью 45 кв. м, а абсолютный функционал можно купить площадью 35 кв. м, но там будет совмещенная кухня и гостиная. Здесь дилемма: 35 кв. м я могу купить, а 45 кв. м я не могу купить. Тут уже есть повод для раздумий и выбора наиболее рациональной планировки. Рациональными должны быть все планировки – и маленькие, и большие, абсолютно все. Мы отказались от советских вариантов планировок. Выделенная кухня в эконом-классе – на сегодняшний день уже нонсенс. Наш новый продукт мы назвали профквартиры, потому что это профессиональный продукт. Одно из наших поднаправлений профквартир — это смарт-квартиры, разумные квартиры – от 20 до 35 кв. м. Это новый бренд. В условиях кризиса актуальным стало удешевление себестоимости квартир. При этом, если уменьшение площади идет далее какой-то нормы, теряется качество. Покупатель сейчас обеднел и имеет средства, например, на покупку квартиру только в 20 кв. м. Смарт-квартиры отвечают на вопрос, как рационально разместить функциональную нагрузку большей квартиры на меньшей площади. К слову, любая квартира имеет гостиную зону, а вот размер квартиры определяется по спальням. Я считаю, что однокомнатные квартиры у нас надо было бы переименовать в односпальные.
— Смарт-квартиры предназначены, в основном, для одиноких людей?
— Маленькие квартиры предназначены для тех, кто не может себе позволить большую квартиру. В основном, конечно, это одиночки. Одиночек у нас 5% — не больше, остальные семейные люди. Молодой одинокий человек, старый одинокий человек… Они ведут обособленный образ жизни. Есть временные одиночки — это 5-10%. Как правило, эта категория больше рассчитана на арендное жилье. Подавляющее большинство – это семьи, минимум 2 человека и больше. Отмечу, что смарт-квартиры не заканчиваются на одиночках. В таких квартирах могут жить и небольшие семьи из трех человек. Разумеется, для семьи с ребенком необходимы две спальни — для родителей и для ребенка. Это необходимость, но пока вы не заработали на двухкомнатную квартиру 65-70 кв. м. Стоит такой семье предложить двухкомнатную квартиру меньшей площади — 45 кв. м. Там будет меньше пространства, но и денег на квартиру уйдет меньше. Семья получит этот функциональный набор для комфортного проживания раньше, чем заработает необходимые средства на квартиру большей площади.