О ликвидации Государственной архитектурно-строительной инспекции стало известно в марте этого года на заседании Кабмина. Суть новой реформа ГАСИ заключается в том, чтобы путем ликвидации ГАСИ остановить весь архстройконтроль и создать три новые структуры. О коррупции в сфере градостроительства и реформе Государственной архитектурно-строительной инспекции корреспонденту ГолосUA рассказал кандидат наук, эксперт градостроительной отрасли, идеи которого легли в основу реформы Государственной архитектурно-строительной инспекции, Александр Сергиенко.
-Александр, правда ли, что главы ГАСИ являются вашими ставленниками? В прессе и телеканалах постоянно об этом вспоминают…
-Я никогда не имел столь обширных связей, чтобы влиять на кадровые назначения. Как известно, руководители органов власти назначаются на должность по представлению министра и затем по согласованию Кабинета министров. Такие люди, как я, совершенно не могут на это влиять.
— Как вы считаете, ликвидация ГАСИ способна полностью искоренить коррупцию в сфере строительства?
-Во всех странах мира знают одно — если какую-то функцию поручить государству, надо ждать коррупционных рисков. В Германии на вопрос «Что будет, если любую функцию поручить государству или государственному аппарату?» мне ответили, что надо ожидать коррупционных рисков. В Великобритании на этот же вопрос также сказали, что любое регулирование государства всегда будет вызывать коррупционные риски. В Германии и Британии этот вопрос обсуждают даже неправительственные люди. Я встречался там с разными по рангу людьми. В США, кстати, я задаю такой же вопрос и получает такой же ответ.
-Вы могли бы назвать страну, где коррупция преодолена?
-Такой стран не существует в природе. Поэтому отрицать объективно отсутствие коррупции где-либо не стоит и невозможно. Искоренить коррупцию на 100% — это априори неправильно поставленный вопрос. На мой взгляд, «искоренить» ее хотят те, кто хочет возглавить коррупцию.
Правильно задавать вопрос нужно по-другому: каким образом сделать так, чтобы коррупция была минимизирована или эффективно проявлялась. Если все общество будет мыслить так, что проще дать взятку, чем действовать по закону, то коррупция 100%-но будет процветать.
В Америке, например, если вы на улице скажете слово коррупция, от вас интуитивно начнут шарахаться. Это говорит о том, что в обществе сформирована нетерпимость к этому виду деятельности. Эту нетерпимость, кстати, нужно воспитывать еще в школе.
Итак, ликвидация ГАСИ не искоренит коррупцию. Ей надо опираться на эффективные методы — на открытые данные, причем все процедуры должны быть не упрощены, а прозрачны.
ГАСИ — фильтр входа в фазу строительства. Кто его прошел, начинает активные строительные работы, кто не прошел — не может этого сделать. Надо понимать, что этот фильтр говорит о том, насколько все было правильно выполнено на предыдущих стадиях: правовые основания для отвода земельного участка, каким образом были получены места строительства, какие они и о чем, какой является документация, о чем она, как была пройдена экспертиза, какая она, каким образом был найден подрядчик и т.д. Это всё проверяет этот фильтр. Если хоть что-то из этого перечня было осуществлено неправильно, очевидно, что это приводит к возникновению коррупционного риска.
То есть, если какой-то застройщик решает вопрос землеотвода и доходит до фильтра, и фильтр его тормозит — очевидно, что в этот момент появляется дополнительный коррупционный риск. Вместо того чтобы поправить земельный участок, проще коррумпировать дальше.
То есть, если сейчас этот контроль одномоментный, все же надо «разнести» его во времени. Это и было одной из идей — сделать контроль постепенным, тогда не надо будет держать его на одном фильтре (ГАСИ), и он не будет ощущать столь высокое давление. Сейчас заказчик идет своим длительным путем, делает много ошибок, тем больше он хочет обойти правила и пройти этот фильтр. Он становится коррумпированно пригодным. Наша задача снизить степень риска.
— Какие, на ваш взгляд, процедуры должны быть прозрачными?
-Первой прозрачной продедурой должно стать получение застройщиком земельного участка. Кроме того, должен быть соблюден общественный интерес. Очевидно, что застройка влияет на тех, кто живет рядом. В Европе и США, пока вы не решите общественный конфликт по застройке, строительство не начнется. Если землю предоставили правильно, следующий шаг — это прозрачная система градостроительства. Речь идет о прозрачном принятии генеральных планов, детальных планов территорий, зонинга планов. Также важно, чтобы был соблюден общественный интерес и влияние.
Еще один важный момент, на мой взгляд, касательно наших ДБН («Державні будівельні норми України». — Ред.). Безусловно, необходимо принимать отклонения, что является коррупционным риском в системе, но необходимоо стремиться к еврокодам. У нас в ДБН много норм правового регулирования, например, ограничения высотности или плотности. Так не может быть. Во многих странах эти нормы содержатся не в техническом документе, а в правилах застройки населенного пункта. Когда общество диктует застройщику условия: «Хочу, чтобы город развивался по таким правилам», то центр города не застраивается, город делим на зоны. Здест всё понятно, но с общественными обсуждениями.
-У нас низкая стоимость проектных работ…
— Да.В других странах проектировщики зарабатывают хорошие деньги, потому что это важная и кропотливая работа. У нас есть дешевый проект, мы идем с ним в экспертизу. Если к проекту вопрос, а он получает экспертное заключение, значит экспертиза у нас — буквальная. У нас на сегодня создана система частной распродажи экспертиз. Представьте, я, как проектировщик, умею проектировать мосты, а вы, как эксперт, никогда этого не делали, как вы сможете оценить мою работу? Думаю, никак. Во всех цивилизованных странах идут к общепризнанному, авторитетному эксперту. А у нас министр определяет, кто может быть экспертом. Это — также коррупционная составляющая. В других странах его определяет экспертная среда. Мы должны идти к тому, кому мы верим. Нужно получить другое профессиональное мнение, которое может дать только тот, кто работает над такими же проектами.
Очевидно, когда вы приходите к основному фильтру, вы уже должны быть достаточно много «фильтрованными». Отсюда и была идея сделать ГАСИ градостроительным. Мы должны знать качество документов и контролировать это.
— Функции ГАСИ можно не разделять… Насколько важно сделать именно этот шаг в рамках реформы, будет если не разделять разрешительную и контрольную функции, когда не требуются три новых органа?
-Любой процесс нуждается в контроле. Контроль — это проверка того, насколько качественно что-то сделано. Здесь вопрос лишь в том, как этим контролем пользоваться: благодаря ему можно развивать коррупцию либо можно помогать строить? Если контроль свидетельствует об объективной стороне вопроса, все на своих местах, если о субъективной стороне — вы в завале.
Контрольная система во всем мире всегда независима. Сам контролер не может контролировать то, что он делает. Например, если контроллер выдает лицензии, он не может контролировать их. Контрольная подсистема всегда отдельно, она смотрит со стороны на все процессы.
— Почему во всех странах мира существует государственная и негосударственная система управления?
-Строительная отрасль всегда является рискованной. Поэтому, когда есть общественный конфликт и система не может самостоятельно откорректировать это, то нужно государственное регулирование, в том числе и государственный контроль. Если не разделять разрешительную и контрольную функции, значит, я сам выдал разрешение, сам себя проконтролировал, если что-то не так, то сам себя и наказал. Такого быть не может. Разрешительная система должна быть отделена от контрольной, и ее тоже нужно отдельно контролировать. Они могут давать сбои.
Украина еще отстает в том, что в нашей стране есть только одна форма контроля — проверка. Мы не понимаем, что могут быть другие формы контроля. Например, поручить контроль двум различным органам осуществлять одну и ту же функцию. Должен быть частный и государственный инспектор. К слову, такая система действует в Минюсте: государственный и частный нотариус.
Говорят, что надо ввести в строительстве частных контролеров. Но они у нас есть. Называются они — инженеры технического надзора. А по проектной документации контролером является эксперт, который проводит экспертизу. Даже если говорить о том, что нужен еще один частный контроль, то этому всегда должна быть альтернатива. Для сравнения результата работы. У одного хороший результат, у другого — плохой. Значит, одна форма — эффективна, другая — подлежит изменению.
Важно практиковать постоянные кадровые ротации. Желает этого работник инспекции или нет, но каждые 5 лет он должен переходить работать на другую государственную работу, желательно — в другую отрасль. Это делает невозможным закрепить человека в ее функциях, сформировать важные связи.
Осуществление контроля в виде проверок — это крайняя мера. Это когда другого варианта, чем прийти и посмотреть, нет. В системе строительства до сих пор нет профессиональной системы арбитража. Мы ходим в суды общей юрисдикции или административный суд. Но стоит помнить, судьи не являются экспертами в системе строительства, поэтому они будут привлекать не судебного эксперта, а эксперта в области строительства. Они отправят вас в судебный арбитраж, но через посредство общего суда. Это лишь затянет сроки рассмотрения дела. Нам нужен профессиональный арбитраж, где профессиональный строитель может высказать свое мнение в спорах. Если результат устроит, все хорошо. Если нет, можно идти в общую судебную систему.
-Почему ГАСИ выдает разрешительные документы домам с нарушением требований?
— Иметь отклонения от ДБНов в нашем государстве — это норма. Поэтому обвинять в этом ДАБИ — неправильно. Этим занимается целое министерство. А на самом деле министерство может только задавать политику. Поэтому его нужно резко сократить по европейскому образцу. Также для начала должна быть создана государственная структура, которая будет заниматься исключительно техническим регулированием, без политической сферы. Например, в режиме Агентства технического регулирования. Важно синхронизировать нашу систему с системой еврокодов, которые уже ратифицированы в Украине. Здесь нужна только политическая воля. Если говорить о том, сколько времени это займет, то в Канаде эта реформа заняла 20 лет, а у нас еще даже не началась.
— На ваш взгляд, электронный реестр в его нынешнем формате способен устранить махинации на рынке недвижимости?
-По моему мнению, реестр может помочь коррупции, а может и навредить ей. Все зависит от того, у кого он в руках. Народ Украины должен понимать, электронный реестр — это инструмент. Общество должно смотреть, как им пользуются. И не стоит сейчас обвинять в неправильной работе тех, кто реестр создал. Ведь до 2015 года не было вопросов к работе реестра. В середине 2014-го начались доработки реестра, начали создавать электронные документы, электронный кабинет. Проблемы в реестре росли и росли. Это значит одно — реестром начали пользоваться коррупционно. Вопрос нужно задавать тем, кто им пользовался, а не кто его создавал.
-Как вы считаете, во время кризиса нужно инвестировать в недвижимость?
-Главное — не накануне войны. Нет абсолютных рекомендаций. Здесь стоит отметить несколько моментов: украинцы не понимают, что такое стоимость, что такое добавленная стоимость. Поэтому говорить о сохранении и капитализацию стоимости невозможно. Есть активы, которые не меняют свою стоимость независимо ни от чего. По теории Карла Маркса, это золото. Недвижимость — это просто товар. Он более долговечен, чем другие, но он имеет такие же проблемы. С точки зрения инвестиций в недвижимость, следует помнить о колебаниях температур, изменении погодных условий, вода, осадки. Все эти явления со временем уничтожают объект строительства. Для содержания этого объекта нужны постоянные вложения. Инвестировав в объект недвижимости, вы должны помнить, что он со временем «попросит есть». Даже если вы купите квартиру в районе, где планируется новая станция метро. Ее построят, и, по вашему плану, вы можете заработать 20% на продаже квартиры. Однако сегодня падает покупательная способность населения. Мы это уже проходили. В 2008 году резкий скачок, в 2014-ом и 2019-ом — резкое падение. Сбылась хоть одна инвестиция? Мой папа говорил: «Я с государством в азартные игры не играю». Всегда надо понимать, как зарабатывать нам самим сегодня. Как будут жить наши дети. Нужно уметь делать то, что поможет зарабатывать деньги. Надо жить сегодняшним днем.
— На ваш взгляд, в условиях торможения реформы градостроительства, отсутствия политичекой воли и локадуна кризис переживут только крупные застройщики?
-Обратите внимание, что на сегодняшний день произошло с банком «Аркада». Когда-то это был очень мощный механизм работы, но в итоге он пал. Это произошло, потому что любая финансовая компания сравнивает свои долговые обязательства с долговыми обязательствами перед ней. Мы меряем долги. Если у нас нет денег, мы меряем, насколько долги могут быть превращены в ликвид в определенный момент времени. Тогда, когда надо. Кризис — когда нет этого самого ликвида. Так происходит, деньги замедляют свое движение, денег не становится, и рынок «ложится».
Украинская экономика четко подпадает под характеристики дикого капитализма. Это значит, выживут те застройщики, которые имеет высокий запас ликвидных активов. Любой застройщик, который вложил деньги в недвижимость, но не может ее содержать или продать, попадает в стадию банкротства. Также выигрывают те застройщики, которые могут использовать коррупционные инструменты, что позволяет им привлекать государственную поддержку на неконкурентных условиях. И таким образом они могут быть конкурентными по сравнению с другими.
-Как вы считаете, имеют ли право все инвесторы получить компенсацию за задержку в сдаче дома?
-Это нормальная практика во всех странах мира: «я дал вам своими деньгами попользоваться, вы ими будете пользоваться и объясните мне срок, к которому они вам нужны. Если вы этот срок превысили, вы пользуетесь деньгами просто так. Поэтому вы должны оплатить мне компенсацию». По прецедентам в нашей стране мы еще можем узнать, что будет апелляционное решение Высшего суда. И совсем не так всё будет. Эта возможность появилась для того, чтобы сейчас выяснилось, что вопрос недостроев, отсрочка сдачи дома в эксплуатацию может решить только срочная приватизация контроля. Частный контролер подпишет всё и вовремя. Заинтересованы в этом те, кто не может сдать объект государственному контролеру. Теоретически, если каждый украинец сможет пойти и получить эту компенсацию, то застройщикам придет конец.
Важно знать, что коррупционер не боится, когда создает коррупцию. Жажда денег решает все. Кто является основной угрозой строительной сферы? Чем больше рисков возникает на объекте, чем больше факторов на него влияет, тем объект должен быть устойчивым и прочным. А такой дом будет обходится всё дороже и дороже. А хочет ли застройщик платить больше? Нет. Потому что главная цель предпринимателя — получить максимальную прибыль. Надо говорить честно, человеческая жадность гонит застройщиков в противоположном направлении от самой отрасли.
Застройщик на самом деле является основной угрозой строительного процесса. Он хочет сделать дешевле проектирование, технический надзор, делатьто, что ему нужно, а лучше, чтобы его, надзора, вообще не было. Он не хочет контроля. Контроль по душе тем, кто хочет распределить землю в населенных пунктах должным образом либо получить ее побольше за счет дорог.
Усиление контроля не «подталкивает» застройщиков работать лучше, им это не нужно. Поэтому нельзя с застройщиком советоваться, как его нужно контролировать.
-Если сравнить количество разрешений ГАСИ, выданных сегодня и год назад, то их стало больше или меньше?
-Уровень строительных разрешений упал. Но это обусловлено кризисом и COVID-2019. Кризис идет и будет расти. Уровень отказов год назад был низким, так как инспекция за период деятельности в 2015-2019 годах наработала очень интересные методы сокрытия уровня реальных отказов. Один из таких методов — отзыв документов заказчиками, у которых нет правильных документов. Также возврат документов заказчику под «грифом» невозможности их рассмотрения. Сейчас так документы не возвращают. Поэтому нынешний уровень отказов достигает уровня 2012-2014 годов. Это около 10%. По моему мнению, это — естественный уровень отказов.
— В чем заключается реформа ГАСИ? Почему она не провалилась?
-Большинство людей, когда начинают говорить о реформе ГАСИ, озвучивают слово «коррупция». На самом деле, когда речь идет о реформе ГАСИ, имеется в виду то, что должна быть введена европейская система контроля качества строительства. Началась она с ГАСИ, поскольку назрела насущная проблема с точки зрения общественного резонанса. Безусловно, работа ГАСИ не соответствует современным условиям, так как многие ее функции не могут быть сконцентрированы только в одном городе. Например, функция лицензирования и контроля. Таким образом создается зона конфликта, и результаты решений необъективны. Во всех странах мира такой вариант даже не рассматривается. И реформа ГАСИ, о которой все говорят, имеет намного более сложную природу, нежели создание из одного коррупционного органа три или четыре. Сейчас вычленили систему услуг, которые предоставляются, и отделили ее от услуги контроля. Также стоит сделать так, чтобы контролер занимался контролем строительства, а надзор выполнял роль, близкую к суду. Также должна быть функция технического регулирования. Контрольную функцию нужно было вычленить отдельно. Ею должна заниматься независимая организация. Уверен, что удастся все реализовать. Когда говорят, что реформы нет, то просто не понимают ее границ. Люди искали коррупцию, а реформа внедрялась для другого. А будет или не будет коррупция, это вопрос инструмента. А пока он еще создается. Уверен, что он будет создан качественно и коррупция станет невозможной.