Столичный рынок недвижимости понемногу оживляется, однако до роста еще далеко. О том, какая ситуация на рынке жилья, подорожает ли аренда и какие тренды наблюдаются в сфере недвижимости ГолосUA спросил у эксперта по вопросам недвижимости Екатерины Охрименко.
— На сегодняшний день, какая ситуация на рынке недвижимости в Киеве?
— Сейчас у нас достаточно активный сезон –много продаж, плюс-минус статистика неплохая. Дома продавались как в Киеве, так и в пригороде. Активно продается новострой. Что касается цен – мы буквально вчера встречались с коллегами и обсуждали продажи, как раз центр города – Кутузова, Грушевского, — и сравнивали прошлый год. Получились практически те же цены. У нас сложилось впечатление, что не было стабильного проседания рынка, как в прошлые годы, тогда было проседание на 5-7%, до 20% иногда доходило. А этот год прошел более-менее со стабильными ценами.
Особенность нашего рынка – произошел рост по аренде на 30-40% по сравнению с весенним сезоном. Аренда подросла, причем достаточно ощутимо, причем как в бюджетном, так и в дорогом сегменте.
Ну а в процентном соотношении как было, так и есть: до 70 тысяч долларов — это наши основные продажи сейчас. 30, 28, 35 тысяч долларов – жилье из этого сегмента наиболее покупается. К слову, квартиры в 50-60 тысяч долларов – это средний, выше среднего сегмент, и особенность этого года, что много продаж и из дорогого сегмента, там, где квартиры стоят 100-150 тысяч долларов.
— То есть, на рынке началось оживление…
— Да, мы, когда с коллегами сравниваем по количеству сделок, то выясняется, что год был достаточно активный. Они отмечают, что появились дорогие сделки – свыше 100 тысяч, и даже 200. То, что долго не могли продать, сейчас оно продается.
По цене квадратного метра опять же стабильно. Если новострой или старое жилье, старые «панельки», «хрущевки», «гостинки», то это – 500-600 долларов, смотря какой район, расположение определяет цену квадратного метра. Старое жилье по 1 тысяче долларов за квадрат – это уже Печерск. Пока у нас стабильно эта цена, и есть у нас дефицит. Если появляется квартира за тысячу квадратный метр под ремонт на Печерске, неважно где, она сразу покупается.
Вообще складывается такое впечатление, что мы уже побывали на дне, и хоть и нельзя сказать, что пошел рост, но уже есть дефицит, уже чего-то не хватает и прочее. Например, последняя моя сделка – все коллеги оценили квартиру в 26 тысяч долларов, а я продала ее за 28 тысяч. Пошло движение, есть спрос. Если сейчас собственник поставит хорошую цену, не пожадничает, у него есть все шансы оперативно продать свое жилье.
— Какова примерная стоимость вторичного жилья в Киеве, и какие тенденции наблюдаются на этом рынке?
— Опять-же сейчас наблюдается активизация именно в этом сегменте. В какой-то момент мы говорили – все, «вторичку» вообще невозможно продать, все ушли в первичное жилье. На «первичке» сейчас мы наблюдаем – я вижу по клиентам, по коллегам, по статистике – что бюджетный сегмент вроде «ПАТРИОТИКИ» на Осокорках, вот это что дешевое строят – они буксуют с продажами. Еще два года, три назад «ПАТРИОТИКУ» мы в очередь покупали, сейчас у них буксуют продажи. А такие объекты, как «Паркові озера», «Заречный», где закрытая территория, где есть парки, охрана, где почти по тысяче долларов за квадрат, они лучше продаются.
— Получается, что люди ищут уют…
— Уют и комфорт. Старое жилье, несмотря на его недостатки, дает инфраструктуру, садики, школы, какие-то парки, какую-то зелень, двор и площадки. Притом, что старые подъезды, но их приводят в порядок, ну и там 30 квартир, все друг друга знают.
Кроме того, наша общая ситуация в стране с отоплением, налогами на недвижимость, со стоимостью коммунальных услуг ведет к тому, что у людей изменился взгляд на площадь. Еще 10-15 лет назад люди строили дома и коттеджи по 1000 квадратных метров, 500-300 – это считалась «халупа», то сейчас ты продай эти 300 метров – их никто не хочет. 150-200 квадратных метров – все, все, что больше уже очень сложно продать.
То же самое с квартирами – даже в новом, первичном жилье у них есть запросы – небольшие площади. Уже поменялся просто взгляд. И на старое жилье уже другими глазами смотрят. Если еще 7 лет назад маленькая комната пугала, то сейчас никого не пугает. Маленький санузел – значит, его сделают совмещенным и разместят там нужную технику. Все приспосабливаются, сейчас уже нормально – миниатюрная квартирка.
И я бы сказала, что рынок повернулся к старому жилью. Да, оно дешевле, меньше, в него надо больше вложить в ремонт. Но из него можно сделать хороший объект для жизни, и получить под окнами садик, школу, место для машины. Эти плюсы для новостроя сейчас проблема.
— На ваш взгляд, в какую недвижимость выгоднее вложить деньги: на первичном или вторичном рынке?
— Мы говорили, говорим, и будем, наверное, говорить всегда, что «первичка» есть «первичка». Она более ликвидна, и все равно ее легче продавать. Это, правда, и ничего глобально не поменялось. Но я бы сказала, что все-таки взгляд на вторичное жилье тоже меняется. Говорить о выгоде рано, но его тоже начали покупать, потому что у него есть плюсы, которые «первичка» не может дать.
Если вы покупаете сугубо для бизнеса, сдавать в аренду и продавать, то все равно «первичка». А если вы покупаете для себя, вы думаете, куда поведете ребенка, где он будет учиться, где находится дача, то уже вы будете смотреть на старое жилье.
— Будет ли дорожать недвижимость в ближайшее время?
— Мы надеемся, что да, и, конечно же, будет. Должна быть запущена государственная программа кредитования, особенно это важно для новостроев. Если этого не будет в ближайшее время, новострои могут перестать покупаться. Они и сейчас строят больше, чем покупается, это всем известно, что только 70% построенного на сегодняшний момент продается. А это значит, что переизбыток уже серьезный.
Строительный бизнес – как металлургический завод, строительный процесс не может останавливаться. Они задыхаются, и поэтому кредитование – это «свет в конце туннеля», это же касается и «вторички».
Сказать, что у наших граждан много денег в мешках, как мы говорили 10 лет назад – этого нет. Деньги, которые сейчас зарабатываются, сейчас многие вывозят, дети учатся за границей, и там покупается много жилья. И если мы хотим, чтобы у нас покупали недвижимость, надо что-то глобально менять в государственной политике. И кредитование, безусловно, в том же числе.
— Наконец, какие тенденции в сфере аренды жилья? Ждать ли роста цен в этом сегменте?
— Сентябрь-октябрь дали большую активность, задорого мы сдавали, особенно бюджетное жилье. То, что стоило 4 тысячи гривен, стоит 5500, что стоило 5500 стоит 7000. Все, что стоит до 10 тысяч хорошо и оперативно сдается, свыше 10 тысяч уже другой сегмент, там немного другая ситуация, но и тоже прирост определенный. Бюджетное жилье 100% выросло в цене. Даже комнату вы уже за 2-3 тысячи как раньше не снимете. Это 3-4 тысячи, и я считаю, что это очень дорого для комнаты, но это факт.
Не думаю, что цены на аренду будут расти. Я вижу, как люди снимают, им тяжело, тем более, отопительный сезон. Я думаю, что зимой уже не будет ничего расти, вот может быть на лето, когда закончится отопительный сезон. А на зиму уже все, что могло вырасти – выросло.