М.Артюхов: «Цены на первичную и вторичную недвижимость не упадут»

По оценкам различных экспертов, количество сделок на рынке жилой недвижимости уменьшилось в 5-10 раз, а то и вовсе замерло. При этом на 1 покупателя сейчас приходится порядка 90 продавцов. Стоит ли ожидать снижения цен, а также какие квартиры все же пользуются спросом, Голос UA узнал у эксперта по вопросам недвижимости, управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова.

— Михаил, охарактеризуйте, пожалуйста, нынешнее состояние рынка недвижимости…

— Ситуация в регионах отличается от столицы. В южных и восточных областях Украины ценовая неопределенность достигает 50%, что говорит об остановке рынка. Уверен, что это краткосрочная тенденция. В целом, на сегодняшний день рынок жилой недвижимости Украины – это рынок покупателя.

— Другими словами — предложений много, а спрос находится в статусе отложенного?

— Действительно, когда произойдет увеличение количества сделок и уменьшение ценовой неопределенности в пределах 10%-20%, это и есть главный вопрос. Оптимистический прогноз – в августе, пессимистический — в конце года. Приведу некоторые цифры: капитальные инвестиции в рынок недвижимости Киева до политических событий составляли около 50-65 миллионов долларов в месяц. Теперь эта цифра не превышает 30 миллионов. Но снижения цен не происходит. И это важно. При таких условиях рынок буквально в течение нескольких месяцев сможет быстро вернуться на свой прежний уровень.

— То есть, по-Вашему, не стоит ожидать, что цены на жилплощадь упадут в ближайшем будущем?

— С моей точки зрения, снижения цен наблюдаться не будет. Единственный сегмент, который будет подвержен переоценке – элитные квартиры. Но только после того, как в стране исчезнет коррупция, начнется прозрачное взаимодействие между государством и гражданами.

— Те квартиры, которые все же покупаются сейчас, в основном, эконом-класса?

— Доля эконом-сегмента – 85%, квартир бизнес-класса – 10%, элитного жилья – 5%. Наибольшей популярностью пользуются небольшие квартиры с хорошей планировкой. Максимальный спрос в столице наблюдается в ценовом диапазоне от 60 до 80 тысяч долларов на вторичном рынке и от 60 до 130 тысяч долларов на первичном.

— И все же каково количество сделок?

— В 2013 году состоялось порядка 35 тысяч сделок, из них – 46% пришлось на «вторичку» и, соответственно, 54% – на «первичку». За январь-март 2014 года прошло чуть больше 3 тысяч сделок (еще год назад такие показатели делали за месяц), из которых две трети – это первичная недвижимость. Если проанализировать первый квартал, то полтора месяца из этого периода рынок практически не работал, остальной период — он думал. Показатели в целом сократились на 30-50%.

— Что способствует такой активной – более 65% от общего количества- продаже квартир в новостройках?

— Это вполне логично, так как банки практически перестали кредитовать «вторичку». Рынок первичного жилья Украины вообще интересен для любых застройщиков и инвесторов. Сегодня в среднем на 1 гражданина Европы приходится порядка 34 квадратных метров жилой площади, а в Украине – 17. Еще один момент: жилой фонд Украины в метрах квадратных, включая Крым, составляет порядка 0,8 миллиардов. Учитывая то, что раз в 100 лет ему следует обновляться, то порядка 8 миллионов должно ежегодно утилизироваться. Соответственно девелоперы и должны строить недостающие площади. В 2013 году общий показатель построенных жилых площадей в нашей стране не превысил даже 5 миллионов квадратных метров. Это говорит о том, что, с одной стороны есть спрос, а, с другой — относительный недостаток в предложении.

— Правда ли, что инвесторы пассивны, а застройщикам не на кого рассчитывать в период экономического кризиса?

— Работая с новостройками, очень важно понимать риски, связанные со срывом сроков передачи жилья инвестору. Поэтому главное, на что необходимо обращать внимание инвесторам – это безопасность, которая связана с возвратом их денег. В данном смысле имидж застройщика – не пустые слова. Учитывая нынешнюю ситуацию инвестировать с целью заработка надо крайне аккуратно, так как предпосылок для повышения стоимости на недвижимость нет.

— Сколько маленьких и средних строительных компаний могут продолжать строить в нынешних условиях?

— Я бы всех застройщиков условно поделил на три категории. Первая: профессиональные девелоперы с сильными финансами, правильно структурированные, их около 20% на украинском рынке. Они могут притормозить строительство на определенном этапе, однако, без сомнения будут продолжать строить. Вторая: профессиональные игроки со слабыми финансами, их около 40%. Их планы и успех во многом зависит именно от эффективной организации продаж недвижимости. Третья — это компании, которые вышли с первым или вторым проектом на рынок со слабыми финансами. Их также около 40%. Застройщики первой и второй категорий — грамотные девелоперы, изначально защитившиеся от курсовых скачков. Они уже проинвестировали с наибольшей для себя выгодой. И если могут взять небольшую паузу для переоценки ситуации и коррекции планов, то в третьей группе больше всего рисков остановки строительства.

— Ваш совет покупателям новых квартир…

-Анализировать, сколько объектов застройщик ввел в эксплуатацию ранее, сколько строит на данный момент, насколько оперативно и вовремя делает документы на право собственности и так далее. Рекомендую покупать метры квадратные с документами о праве собственности.

— А как ведут себя спекулянты?

— Я бы не говорил об активной скупке жилья. Тех, кто профессионально инвестирует в жилье, единицы. Сегодня же мы наблюдаем увеличение количества граждан, которые сняли свои банковские депозиты и хотели бы выгодно их вложить в квадратные метры, полагаясь, в первую очередь, на свою интуицию.

— И во сколько им может обойтись квадратный метр?

— На сегодняшний день цены на квадратные метры стабильны, я бы сказал, что найден баланс цены. При этом колебания в отдельных сегментах рынка происходят, в том числе и сезонные, а также в зависимости от этапов строительства. Стоимость первичной недвижимости находится в следующем диапазоне: эконом-класс – 1125-1500 долларов; бизнес-класс – 1500 – 2250; элит-класс – 2250-2750 долларов. Цены на «вторичке»: эконом-класс – 1600-1700 условных единиц; бизнес-класс – 2000-2200; элит-класс – 2700-3000 условных единиц.

— Расскажите, что происходит с рынком аренды…

— Его можно охарактеризовать, как рынок владельца недвижимости. Особенностью является то, что арендные ставки сохранились в гривне. Больших изменений мы не наблюдаем, снижение происходят в пределах 5-10%. Умные владельцы квартир не теряют арендаторов и идут на более мягкие условия договора со своими клиентами. В пригородах городов-миллионников центральных и западных областей Украины сейчас растут цены на съем загородного жилья. В большей степени это касается пригорода столицы, где увеличился спрос на дома в бизнес- и премиум- сегментах.

— Какие направления популярны там для аренды и покупки?

— Традиционно — Ново-Обуховское, Житомирское и Одесское. В последнее время набирают популярность Варшавское направление (Ирпень, Буча) и Вышгородское (село Новые Петривцы). Если говорить о левом береге, то это направление вдоль Днепра, ниже Московского моста.