В Верховной Раде хотят изменить принципы действия так называемого налога на роскошь в части недвижимости. Если сейчас этот налог насчитывается исходя из квадратных метров, то в случае принятия разработанного в монопартийном большинстве законопроекта, он будет опираться на оценочную стоимость имущества. Сама «оценка» не всегда может соответствовать действительности, что создает коррупционные риски и проблемы при купле-продаже недвижимости. Но законодатель пошел дальше и решил обложить этим налогом тех, кто ранее от него освобождался. Об этом в интервью ГолосUA рассказывает адвокат Майя Сергеева.
– Майя, новая концепция налогообложения недвижимости будет состоять в том, что налог будет привязан не к квадратным метрам, а к стоимости жилья. Насколько существенно это изменит налог на недвижимость?
– У нас изначально этот вид налогов находится в разделе Налогового кодекса, где облагается роскошь. Есть определенный уровень социальной справедливости, который ранее и сейчас измеряется квадратными метрами. Все, что свыше определенного количества квадратных метров, приравнивается к роскоши и соответственно облагается налогом.
– На сегодня это квартира площадью свыше 60 квадратных метров и дом площадью свыше 120-ти.
– Да, все, что выше, будет считаться роскошью и подлежит обложению. От этой концепции хотят уйти и хотят облагать в зависимости от стоимости. То есть контролировать стоимость объекта недвижимости будет государство в лице оценщиков, которые будут включены в специальный реестр, контролировать который будет Кабинет министров, а также Фонд госимущества, который будет выдавать рецензию на эту оценку. У обычного владельца не будет возможности влиять на саму эту оценочную стоимость. Такой принцип, кстати, есть в Российской Федерации. Там это называется не оценочная стоимость, а кадастровая стоимость объекта, которая также контролируется и устанавливается государством, и все зависит от этой стоимости. У нас хотят пойти по такому же пути.
– От какой суммы необходимо будет заплатить налог?
– При условии, что стоимость объекта недвижимости будет равен или будет превышать 300 минимальных заработных плат. С начала года это будет 1,8 миллиона гривен или порядка 60 тысяч долларов для крупных городов с населением больше миллиона человек, и до 100 размеров минимальной заработной платы, а это 600 тысяч гривен с начала года или чуть больше 120 тысяч долларов для более мелких населенных пунктов. Смысл будет в том, что мы будем привязаны к оценочной стоимости объекта. По домам будет 600 и 250 минимальных зарплат в крупных и мелких населенных пунктах соответственно.
– Какой будет уровень максимальной ставки нового налога на недвижимость?
– Максимальная ставка предусматривается на уровне 0,2 % для жилой недвижимости и 0,3 % для нежилой недвижимости базы налогообложения за 1 квадратный метр. Если в собственности находится больше 5 объектов жилой недвижимости, ставка налога для шестого и каждого следующего из объектов недвижимости по возрастанию их оценочной стоимости применяется с коэффициентом 3. Хочу отметить, что в каждом населенном пункте будет принята своя ставка, которая может быть ниже максимальной.
– Получается, что прежде чем обложить налогом недвижимость, следует провести серьезную работу в плане ее оценки. Насколько трудно государству будет провести эту оценку?
– Это будет трудно сделать. В текущей редакции Налогового кодекса у налоговиков есть возможность получать только информацию из единого реестра объектов недвижимости, но этот реестр до сегодняшнего момента еще на 100 % не наполнен. Потому что часть информации, которая есть в пользовании коммунального предприятия БТИ в реестрах, которые до 2011 года велись коммунальными предприятиями БТИ, так до сегодняшнего дня не перенесена в новый единый реестр. Поэтому информацией как таковой налоговая не располагает в полном объеме, чтобы выявлять объекты, которые подпадают под налог. Если эту процедуру начнут по-новому и в новых условиях, по новым правилам, это еще на какое-то время затянется, растянется. Насколько это будет оправдано, мне сложно сказать.
– А причем здесь в этом процессе Фонд госимущества?
– Фонд госимуществом будет тем лицом, которое, по сути, проведет инвентаризацию стоимости всех объектов, которые есть в Украине. Туда будут внесены объекты, которые были построены, но не введены в эксплуатацию. То есть хотят учитывать все объекты.
– Создает ли необходимость оценки недвижимости коррупционные риски, например, сговор с оценщиком и так далее?
– Создает. Примером может служить ранее существующая система оценка недвижимости, когда всех заставляли ее получать под любые сделки на так называемых «площадках Яценко».
– Какие остаются льготные категории, которые освобождаются от налога на недвижимость, согласно данному проекту?
– Предложенным проектом существенно сокращают список льготников. Льготу оставляют только пенсионеру при условии, что он не будут сдавать в аренду или использовать в любых коммерческих целях свою площадь. Также инвалиды остаются в этом списке и несовершеннолетние. Это три субъекта, которые попали в льготу.
– А кто после принятия такого проекта обязан будет заплатить налог на недвижимость, но раньше от этого освобождался?
– Это детские дома семейного типа, общежития, жилая недвижимость, не предназначенная для проживания, в том числе в аварийном состоянии, признанная такой соответствующим решением органов местного самоуправления, объекты жилой недвижимости и их доли, которые принадлежат детям-сиротам, детям, лишенным родительской заботы и лицам из их числа, признанными такими по закону, дети с инвалидностью, которые воспитываются одинокими матерями или отцами. Далее объекты нежилой недвижимости, которые используются малым и средним бизнесом, которые осуществляют в этих временных сооружениях свою предпринимательскую деятельность. Туда попали МАФы, все киоски, которые есть на рынках, тоже будут платить. Здания промышленности. Теперь все категории зданий будут попадать под налогообложение. Если, например, у вас есть будка, в которой есть трансформаторная подстанция, то теперь за эту будку точно также нужно будет платить налог. Или если есть какой-то сарайчик, временное сооружение, за него тоже придется платить.
– И даже за объекты, которые пребывают в ходе строительства?
– Да. Если вы фактически их можете эксплуатировать, не вводя в эксплуатацию, они уже попадают под налогообложение. Теперь дальше. Здания и сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, которые отнесены к определенной категории, согласно классификатору, используются в личных целях, объекты жилой-нежилой недвижимости, которые в пользовании или в собственности общественных объединений лиц с инвалидностью. Дальше объекты недвижимости, которые находятся в собственности религиозных организаций. Такие заведения, как приюты, интернаты, больницы, связанные с поддержкой религиозных организаций. Дальше здания дошкольных и общеобразовательных учебных заведений вне зависимости от формы собственности и источника финансирования. Объекты нежилой недвижимости государственных, коммунальных детских санаторно-курортных заведений и учреждений оздоровления. Лагеря, места, где дети будут отдыхать, являются неприбыльными, также будут платить. Дальше объекты нежилой недвижимости государственных, коммунальных центров олимпийской подготовки, высших спортивных школ, центры физического здоровья, объекты нежилой недвижимости на базе олимпийской и параолимпийской подготовки, объекты нежилой недвижимости, которые принадлежат многодетным или приемным семьям, в которых воспитывается более 5 детей.
– Эти категории должны будут заплатить налог на недвижимость, если стоимость их объекта превышает указанные суммы? И даже государство должно будет платить этот налог?
– Да, будут платить, если стоимость объекта превысит границу оценочной стоимости. Думаю, что платежи за счет бюджета будут урегулированы в поправках к законопроекту в ходе чтений в Верховной Раде.
– То есть расширяется база для налогообложения. Насколько это нормально?
– Это вопрос социальной справедливости и, безусловно, та редакция, которая есть сейчас, это социальное неравенство показывает. Но демонстрирует с позиции квадратных метров: чем больше у тебя квадратных метров, тем ты богаче для государства. Теперь в проекте они говорят о другом: давайте измерять не квадратными метрами, а ценностью, стоимостью этого объекта недвижимости. При этом все субъекты, которые владеют, будут автоматически отнесены к богатым или к бедным. Убирается социальная справедливость в данном законопроекте.
– Какие еще есть в этом проекте нормы, интересные своей противоречивостью?
– Они касаются «писем счастья». На сегодняшний день в Налоговом кодексе предусмотрена следующая норма: если мы говорим о физическом лице, то налоговая обязана направить физическому лицу налоговое уведомление решения, в котором будет указан размер налогов, который подлежит оплате. Я говорила о реестре недвижимого имущества, который есть в юстиции. Именно у налоговой есть обязанность анализировать эту информацию в реестре, получать сведения из этого реестра бесплатно и формировать налоговое уведомление решения. Письмо, которое направляет налоговая, должно быть направлено до 1 июля за предыдущий год. Есть четкая норма, которая говорит, что если физическое лицо не получило до 1 июля это письмо, то лицо не будет оплачивать этот налог. Налоговая, таким образом, утратила право требовать оплаты этого налога. Сейчас они хотят сделать по-другому – вручать эти письма до 20 февраля. Представьте, отгуляли новогодние праздники и сразу после праздников до 20 февраля с пустыми карманами вы должны государству заплатить налоги. К счастью, норма о том, что если налоговая не направит до 20 февраля налоговое уведомление решения, остается. Не направили – утратили право требовать от физического лица рассчитанный налог. Что касается юридических лиц, то они самостоятельно подают в налоговую декларацию, заявляют, что у них есть этот объект, рассчитывают стоимость налога и соответственно платят. Они это сейчас делают декларативно, этот принцип декларативности сохраняется, но сроки декларирования будут точно такими же, как для физлиц, то есть до 20 февраля. Если принцип декларативный, то норма, которая освобождает физлицо от оплаты в случае несвоевременного получения, к юридическим лицам не применяется.
– С какого периода можно ждать реализации этой реформы?
– Предлагается, что такие обязательства будут возникать с 2022 года, но у юридических лиц эти обязательства возникнут наперед. Им предлагают самостоятельно рассчитать сумму налога за 2022 год, но сделать это до 1 января 2020 года. А физическим лицам за 2022 год будет рассчитано по новым правилам только в 2023 году. Для физических лиц есть такой льготный период.
– Эта реформа несет для рядовых граждан увеличение платежей по налогам?
– Безусловно. Новый налог будет формироваться от оценочной стоимости, он будет привязан к определенному коэффициенту, ставка которого будет устанавливаться органом местного самоуправления или органом ОТГ в зависимости от населенного пункта. Привязка к этой ставке приведет к существенному увеличению налога на недвижимость. У нас уже сейчас есть такие случаи, когда продается «хрущевка» в неблагополучном районе. На рынке ее стоимость составляет 350 тысяч гривен и уже идет несоответствие на 100 тысяч. Налог он заплатит с 350 тысяч гривен, а получит на руки сумму 250, то есть на 100 тысяч гривен меньше. Налоговая обязанность возникнет с большей суммы. Самое интересное, что если физическое лицо будет несогласно с размером оценочной стоимости, которое предложит государство, у него есть только один путь. Это путь в суд, чтобы привлечь своего оценщика, провести индивидуальную экспертизу стоимости объекта недвижимости, и чтобы была возможность заставить налоговый орган пересмотреть стоимость в меньшую сторону, если оценка покажет, что объект его недвижимости стоит меньше, чем заявлено государством. Но проблема в том, что физическое лицо, собственник все равно должен будет заплатить по стоимости, которую выставит налоговая, и в ходе суда, если он докажет, что его стоимость объекта ниже, он может претендовать на разницу. Как эту разницу будут компенсировать, непонятно.
– Как Вы считаете, каков мотив законодателя проводить такую реформу?
– Безусловно, это наполнение казны за счет такого налога. Бизнес не справляется с наполнением бюджета и существенная часть гривны, которая есть в бюджете заемная по внешним обязательствам. Когда-то наступит период, когда заем нужно будет возвращать кредиторам. Вся эта ответственность ложится бременем на население. Сокращая льготу, нас подводят к тому, что этот налог будет касаться всех без исключения.