Летом 2014 года рынок недвижимости в Украине эксперты называли рынком покупателя, а ценовая неопределенность в некоторых областях Украины достигала 50 %. При этом доля эконом-сегмента в количестве сделок составляла 85%, квартир бизнес-класса – 10%, элитного жилья – 5%. О тенденциях на украинском рынке недвижимости на данный момент, а также о прогнозах на будущее и советах потенциальным покупателям ГолосUA рассказал управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
— Михаил, охарактеризуйте, пожалуйста, состояние рынка недвижимости Украины в регионах и столице на данный момент… Какие главные тенденции вы могли бы назвать?
— Прежде всего, это снижение покупательского спроса и его сосредоточение в основном в диапазоне недвижимости до 100 тыс. дол. Доля такого покупательского интереса на данный момент по нашим оценкам превышает 80% всего спроса. Небольшие квартиры с рациональной планировкой и приемлемой ценой наиболее востребованы на рынке. Именно у жилья эконом-класса наилучшие перспективы в ближайшие 2-3 года. Еще одна тенденция заключается в том, что медианная цена в 2015 будет постепенно снижаться, если не произойдет ничего кардинального. Что может удержать снижение? Стабилизация общей и экономической ситуации в стране, кредиты МВФ, обуздание качелей на валютном рынке. Также фиксируется уменьшение среднего чека покупки главным образом за счет уменьшения средней площади предлагаемых квартир. На рынке недвижимости также фиксируется повышение требований к качеству. Покупатели отдают предпочтение либо готовой недвижимости, либо недорогим вариантам на ранней стадии строительства при условии, что застройщик известный. Еще одна тенденция – это отсутствие соответствующего банковского финансирования.
— Год назад летом вы отмечали, что рынок недвижимости на тот момент в целом был «рынком покупателя». Ведь также можно назвать рынок и сейчас…
— На данный момент рынок недвижимости остается ярко-выраженным рынком покупателей, именно они выбирают и диктуют цену. Покупатель начал думать в гривне, собственники, которые привыкли думать в долларе, перестали получать запросы и вынуждены корректировать цены в гривне. Думаю, что для тех, кто хочет улучшить свои условия проживания или инвестировать с целью получения дополнительного пассивного дохода, покупать сегодня выгодно.
— Каковы основные экспертные прогнозы на ближайшее время?
— Думаю, что основной тренд ближайшего времени – это уменьшение площади жилья. При этом застройщикам не останется другого выбора, кроме как выстраивать грамотные продажи и искать сильных продавцов. На мой взгляд, количество сделок вряд ли будет корректироваться в меньшую сторону. Скорее всего, усилится тенденция к уменьшению среднего чека. Также предполагаю, что цена на метры квадратные будет незначительно, но уменьшаться, где-то в пределах 20% в гривне. Это возможно, в первую очередь, за счет возможного укрепления национальной валюты к доллару и ввиду того, что у многих застройщиков/девелоперов ценообразование привязано к доллару, и цена была ими сформирована «с запасом». Также не исключаю, что на рынке недвижимости может произойти «стоп» на некоторое время из-за политической ситуации в стране или в результате валютных колебаний.
— Могли бы подтвердить, что спрос на рынке вторичной недвижимости очень низок и число сделок практически в два раза меньше, чем с первичным жильем? Сколько в среднем продавцов приходится на одного покупателя?
— Количество предложений на рынке недвижимости перешагнуло за 50 тысяч, а количество сделок в месяц в среднем колеблется в районе 400-500. То есть можем предполагать, что на одного покупателя приходится почти 100 объектов. Спрос на "первичку" и "вторичку" находится в пропорции 60-70% на 40%-30% в пользу первичного жилья. Предполагаю, что данная тенденция будет сохраняться.
-В 2013 году состоялось около 35 тысяч сделок, из них 46% пришлось на «вторичку» и, соответственно, 54% – на «первичку». За январь-март 2014 года прошло чуть больше 3 тысяч сделок, из которых две трети – это первичная недвижимость. Какая недвижимость в основном приобреталась в 2014 и 2015 году, чтопользуется большей популярностью?
— Что касается спроса, то, безусловно, он уменьшился. Если говорить о количестве сделок, то в 2014 по отношению к 2013 они сократились почти в 3 раза, если же говорить о денежном эквиваленте, то, на мой взгляд, емкость рынка в гривне уменьшилась в два раза. В 2015 году мы наблюдаем еще сокращение в 1,5-2 раза. Основные причины – глубокий кризис в экономике, военный конфликт на Донбассе, отсутствие достаточного платежеспособного спроса, дополнительное снижение достатка населения вследствие существенной девальвации национальной валюты, отток капиталов из страны, отсутствие привлекательных кредитных программ для приобретения недвижимости, сохранение высоких экономических и валютных рисков. Расслаивается и структура спроса. Теряет свою долю продаж бизнес-сегмент, укрепляется премиум, но его доля невелика, поэтому, в целом, на рынок этот тренд не влияет, растет эконом-класс. Наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. метров в ценовом диапазоне от 9,5 до 12,5 тыс. грн за кв.м.
— Есть ли на данный момент интерес у застройщик и инвесторов к рынку первичного жилья в Украине? Сложности с разрешительной документацией и задержки с вводом в эксплуатацию назывались главными проблемами вокруг новостроев…
— Да, на мой взгляд, интерес есть. Также могу выделить несколько трендов в этом направлении. Многие строительные компании предпочитают заходить на земельные участки через партнерские отношения с владельцами этих земельных участков. В целом, ситуация в отрасли для строителей улучшилась, сейчас нужно меньше капитала для старта проекта. В то же время, повышаются требования к качеству продукту со стороны рынка. Рынок становится все более конкурентным.
— В мае общественность обсуждала проект закона 2626 «О моратории на строительство объектов на отдельных земельных участках в Киеве». Руководители крупнейших строительных и девелоперских компаний Киева, представители Конфедерации строителей Украины и Торгово-промышленной Палаты подчеркнули, что закон может привести к коллапсу строительной отрасли. Как вы расцениваете подобный закон и что на Ваш взгляд необходимо делать для развития рынка недвижимости в Украине?
— По моему убеждению, ни один законопроект не в состоянии привести к коллапсу рынка недвижимости. Что касается статистики строек, то действительно, количество активных строек в Украине уменьшилось. Во многом это связано с падением продаж недвижимости. Если еще 2 года назад количество строек в Украине превышало 350, то сегодня оно уменьшилось до приблизительно 225.
— Расскажите, пожалуйста, более детально, что происходит с рынком аренды квартир и загородных домов в Украине и столице…
— Рынок аренды квартир и загородных домов достаточно активен и чувствует себя хорошо. Мы наблюдаем спрос на дома в ценовом диапазоне до 1 тыс.долл. особенно на летний сезон вблизи водоемов. Сегодня рынок аренды — это рынок арендодателя. Тенденция такова, что те арендаторы, которые приехали в столицу из регионов, к примеру, в прошлом году, уже в этом стали возвращаться назад. Столица все-таки дорогой город. Также мы наблюдаем, что некоторые крупные арендаторы пытаются находить решения в формате сотрудничества с девелоперами и получения жилья под аренду с правом выкупа.
— Существует тезис, что вложение в покупку квартиры должно соответствовать 10 годам аренды. Корректен ли этот принцип, и как происходит в Украине и других странах?
— Традиционно, наши украинские инвесторы работают в краткосрочной перспективе, они мечтают и стремятся к идеальным пяти годам окупаемости. Однако, сегодня рынок рантье не сбалансирован, так как достаточно велики риски страны. Если смотреть на идеальную ситуацию, то монетарный рынок Украины, безусловно, перспективный и привлекательный с инвестиционной точки зрения.