В 2020 году Президент Украины анонсировал внедрение госпрограммы кредитования жилья для украинцев под 10% годовых. Эта программа была бы выполнимой, если бы в Украине был сформирован платежеспособный спрос на такой кредитный продукт. А платежеспособный спрос может быть сформирован только в случае, если государство создаст условия для развития бизнеса. Об этом в интервью ГолосUA сообщила экономист Оксана Чепижко.
— Оксана, как вы думаете, где государство возьмет ресурсы для этого кредитования и возможно ли эти ресурсы найти?
— Я думаю, что это не самый главный вопрос. Ресурсы для этого государство найти смогло бы. Проблема в другом. Во-первых, у нас явная проблема с падающей экономикой, стремительным падением промышленного потенциала страны, которое никакое аграрное производство не компенсирует. К тому же для аграрного государства у нас и текущая численность населения явно избыточна. Кому в таких условиях можно давать долгосрочные ипотечные кредиты, срок которых, как правило, находится в пределах 10-25 лет? У нас нет сейчас для этого массового платежеспособного спроса. Поэтому государству в текущих условиях стоило бы сконцентрировать свои усилия и ресурсы на стимулировании в первую очередь бизнеса, как локомотива экономики, а не пытаться раздавать дешевые кредиты населению даже и на жилье. Потому что в первом случае население свою часть общего бенефита все равно опосредованно получит через рост экономики, сокращение безработицы, увеличение уровня заработных плат и соцвыплат из наполненного налогами от бизнеса бюджета, повышение благосостояния населения, что автоматически создаст устойчивый массовый спрос и на ипотеку.
Государство не должно перебирать на себя функции хозяйствующих субъектов, в данном случае банков, выступая массовым ипотекодателем для населения, которое к тому же в кризис явно не будет способно массово пользоваться таким продуктом. Государство должно создавать условия и стимулы для роста экономики. Бизнес сейчас кредитовать можно и нужно, вместе с остальными стимулами для него, помогая ему как можно скорее преодолеть последствия кризиса, в том числе и в результате эпидемии коронавируса, а вот население — нет.
Поэтому я сейчас оцениваю анонс такой госпрограммы для кредитования жилья как популизм чистой воды. Могу привести еще одну цифру в подтверждение своих тезисов: по состоянию на 1 мая текущего года задолженность населения по коммунальным услугам составила 63,1 млрд грн (свыше 3 млрд долларов США). Сумма, сопоставимая с очередным полученным Украиной траншем от МВФ. Как в такой ситуации можно массово выдавать ипотечные кредиты, если у населения нет денег даже рассчитаться по долгам за коммуналку?
Кроме того, есть еще один риск, который можно увидеть, если оглянуться назад, на наше прошлое периода 2006-2008 годов, когда зашедшие на наш рынок иностранные банки, запустив массовую ипотеку, спровоцировали ценовой пузырь на рынке жилья. Предложенным внедрением массовой ипотеки мы рискуем повторить эту историю и вновь спровоцировать необоснованный рост цен на жилье, надув очередной ценовой пузырь на рынке недвижимости, который может в очередной раз лопнуть. В прошлый кризис возникшие в связи с этим убытки были понесены в основном иностранными банками. А кто понесет убытки в этот раз? Государство и госбанки?
— Как вы думаете, какие обязательства заставят взять на себя украинцев, которые оформят эти кредиты? Какие обычно обязательства на такое кредитование есть за рубежом?
— Как правило, никаких дополнительных обязательств, кроме ежегодного страхования предмета ипотеки от стандартных рисков (пожар, подтопления и т.п.) и, собственно, обслуживания самого ипотечного кредита (уплата процентов и тела кредита по графику) ипотечные заемщики не несут. Это и украинская практика, и зарубежная. Но и это тоже немало, если 10-15-20 лет подряд из месяца в месяц отдавать в погашение долга значительную часть своего бюджета, понимая, что за это время в виде процентов выплачиваешь фактически минимум вторую стоимость своего жилья. 10% годовых — это все равно очень дорого для ипотеки. Европейцам ипотека обходится в 1,5-3% в год.
— Оксана, как вы думаете, повлечет ли запуск программы о кредитовании жилья под 10% годовых кризис в финансовой и банковской системах?
— В краткосрочной перспективе нет. В долгосрочной — такой кризис вполне возможен, если оглянуться и вспомнить историю ипотечного кризиса 2008 года.
— В правительстве и Офисе Президента периодически говорят о перезапуске потребительского кредитования… Как вы думаете, поддержит ли эта мера украинскую экономику? Да, нет, почему?
— Попытки стимулирования экономики через массовый запуск потребительского кредитования заранее обречены на провал. Выше мы уже говорили о правильном алгоритме действий: стимулирование бизнеса — рост экономики — рост благосостояния населения — рост потребительского спроса. Нарушение такой последовательности приведет только к новым кризисам, увеличению проблем с платежным балансом, когда полученный населением дополнительный кредитный ресурс пойдет на покупку преимущественно импортных товаров: от одежды и обуви до автомобилей, что, в свою очередь, создаст дополнительное давление на курс гривны.
— Оксана, по вашему мнению, что нужно сделать, чтобы жилье для украинцев по цене стало более доступным?
— Цена на любом рынке определяется спросом и предложением. Цена на недвижимость, как на особый вид товара, определяется также территориальными выгодами от ее расположения, в зависимости от развития окружающей инфраструктуры, экономического развития региона, возможности трудоустройства и т.п. Также на цену недвижимости влияют непрямые непроизводственные затраты в виде дополнительных налогов/взносов (например, взноса на развитие социальной инфраструктуры), коррупционные платежи при выдаче всевозможных разрешений, землеотвода и т.п., а также отсутствие конкуренции на рынке. У нас, кроме того, недвижимость, при отсутствии развитого фондового рынка и защиты прав инвесторов, выполняет еще функцию средства накопления и сбережения, что создает избыточный спрос на этом рынке.
Так что резервов для уменьшения цен на недвижимости предостаточно. Была бы политическая воля и желание реально решать все эти проблемы.