1 июля заработал рынок земли, но пока для физических лиц. Второй этап земельный реформы предусматривает, что с 1 января 2024 года покупать землю смогут и юридические лица, но с условием, что они созданы и зарегистрированы по законодательству Украины, а их участниками являются граждане Украины или государство. Между тем в Украине уже начали действовать правовые нормы, обязывающие юридических лиц раскрывать нотариусу данные о конечном бенефициарном владельце юрлица. В интервью ГолосUA партнер юридической компании «Тарасов и партнеры», адвокат Олег Ручка рассказал, что может помешать заключению сделки, и что нужно знать будущему покупателю земли.
— Олег, может ли нотариус отказаться от оформления сделки при покупке сельхозземли?
— Да, есть ряд требований законодательства к таким сделкам, без выполнения которых оформить покупку-продажу невозможно.
Отмечу, что в результате открытия рынка земли, приобретателем земли могут быть только юридические лица, бенефициарными собственниками и участниками которых являются только граждане Украины, государство, территориальные общины.
Порядком осуществления проверки приобретателя или владельца земельного участка сельскохозяйственного назначения требованиям, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Украины № 637 от 16 июня 2021 г., обязанность по проверке соответствия приобретателей земли указанным требованиям законодательства возложено на нотариусов.
Нотариус с целью установления конечного бенефициарного владельца обязан:
— истребовать и получить от юридического лица — приобретателя сведения о структуре собственности такого юридического лица;
— использовать сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований.
— принять надлежащие меры для проверки достоверности информации о конечном бенефициарном владельце.
Протокол проведения проверки приобретателя приобщается к экземпляру сделки и остается в делах нотариуса. В соответствии со ст. ст. 47, 49 Закону Украины «О нотариате», для совершения нотариальных действий не принимаются документы, которые не соответствуют требованиям законодательства и это основание для отказа нотариуса от нотариального оформления сделки.
Таким образом, сделка отчуждения земельного участка сельскохозяйственного назначений будет соответствовать требованиям законодательства только, если в результате проверки нотариус достоверно установит, что в бенефициарным собственником юридического лица-приобретателя земельного участка являются граждане Украины, государство, территориальные общины.
Если бенефициарный собственник юридического лица-приобретателя земельного участка сельскохозяйственного назначения не будет установлен нотариусом, то это основание для отказа нотариуса оформлять сделку т. к. у нотариуса нет подтверждения, что такая сделка соответствует требованиям закона к приобретателю земли.
-Если юрлицо выполнило требования государства для приобретения сельхозземли, то есть ли риск, что право распоряжения этой землей есть у третьих лиц? Если да, то как это проверить?
— Право собственности на землю возникает с момента регистрации приобретателем соответствующего права в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество. В данном реестре также отображается информация об обременениях, правах ипотеки, аренды, других имущественных правах третьих лиц относительно земельного участка. Поэтому на момент оформления сделки приобретения покупатель может ознакомиться с имущественными правами и обременениями на участок, которые принадлежат третьим лицам.
Но данный реестр не содержит информации о правах на землю, которые могут возникнуть по сделкам, заключенным ранее, к которым нет требования нотариального оформления (например, договора аренды земли) или заключенным с нарушением установленного законодательством порядка нотариального оформления, но которые могут быть признаны действительными по решению суда.
Например, согласно ст. ст. 8, 14 Закона Украины «Об аренде земли» нотариальное оформление договоров аренды земли не обязательно, а право аренды возникает с момента регистрации права (а не договора) аренды в Реестре имущественных прав на недвижимое имущество. В то же время, начало действия договора аренды не зависит от регистрации права аренды.
То есть, до момента продажи земельного участка продавец может подписать договор аренды земли с третьим лицом, но на момент продажи право аренды не будет зарегистрировано. Это может иметь негативные последствия для приобретателя земли, ведь после приобретения земли, третье лицо сможет зарегистрировать свое право аренды земли и пользоваться ею, ведь изменение собственника земли не прекращает действие заключенного договора аренды земли, если иное не оговорено в нем (ст. 32 Закона Украины «Об аренде земли»).
— Олег, может ли быть такое, что одна из сторон не захочет оформлять сделку нотариально уже после того, как стороны согласовали все условия?
— Да. Ст. 220 Гражданского кодекса Украины устанавливает правило: если стороны договорились по всем существенным условиям договора, что подтверждается письменными доказательствами, и произошло полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.
Таким образом, есть риск того, что после приобретения земельного участка может быть начат судебный процесс по признанию действительным неоформленного нотариально договора (возможно даже заключенного задним числом), по которому третье лицо ранее якобы приобрело права на земельный участок.
Предварительно все проверить и гарантировано избежать этих рисков невозможно, т. к. они зависят от добросовестности продавца земли.
— Эксперты говорят, что земельная реформа обусловила многочисленные нарушения. Как провести грамотную техническую и правовую проверку участка?
— Я бы рекомендовал фиксировать в договоре о приобретении земельного участка гарантии продавца о том, что он гарантирует отсутствие прав третьих лиц на продаваемый участок и ответственность за несоответствие гарантий продавца действительности. При нарушении таких гарантий это будет дополнительным доказательством в уголовном деле о привлечении продавца к уголовной ответственности за мошенничество.
На момент оформления прав на землю для предыдущего собственника проводилось землеустройство участка и были установлены его границы в натуре на местности. Но в связи з развитием техники, точность измерений при землеустройстве на сегодняшний день значительно выше. Очень часто выявляются несоответствия границ и площадей земельных участков. Поэтому перед покупкой земельного участка рекомендуется заказать в специализированных организациях проверку правильности выноса в натуру на местность границ приобретаемого земельного участка.
Правовую проверку земельного участка необходимо проводить по данным Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество (поиск осуществлять как по продавцу, так и по земельному участку), Государственного земельного кадастра (поиск по кадастровому номеру), Едином государственном реестре судебных решений (о наличии судебных процессов с участием продавца или в отношении земельного участка), Сайте судебной власти (о наличии текущих судебных процессов с участием продавца).
Но эти проверки не могут полностью устранить ранее упомянутые риски, которые имеют место при недобросовестности продавца земли.
-Насколько я понимаю, приобретатель сельхозземли должен пройти финансовый мониторинг и подтвердить источник получения средств. Может ли это быть сумма, «одолженная у кума?». Какими должны быть официальные источники получения средств?
— В случае приобретения земельного участка сельскохозяйственного назначения, нотариус обязан проверить источники происхождения средств или других активов приобретателя. Это может быть годовая (квартальная, другая) финансовая и/или налоговая отчетность юридического лица — приобретателя и физического лица — предпринимателя (при наличии), полученная нотариусом непосредственно от приобретателя (баланс, выдержки, содержащие данные о прибыли и убытках хозяйственной деятельности клиента, налоговая декларация с приложениями), а также финансовая отчетность юридического лица-приобретателя, обнародованная в соответствии с требованиями законодательства или же другие документы, подтверждающие источники происхождения средств.
— Олег, обычно перед заключением договора купли–продажи земельного участка между физическими лицами проводят его экспертную оценку. Обязательно ли это требование для юридических лиц?
— Согласно закону о рынке земли, до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки.
— По слухам, нотариусы сейчас кроме продажи паев оформляют и сделки по продаже дачных участков для ведения садоводства. СМИ пишут, что это очень замедляет процесс. Позволяет ли обновленное законодательство заключать в случае покупки сельхозземли договор задатка, чтобы гарантировать продажу участка?
— Задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и в обеспечение его исполнения. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом.
Если рассмотреть ситуацию, когда стороны передают деньги в задаток под обязательство в будущем заключить договор о приобретении земельного участка, то прямого запрета нет.
Но нет и смысла в передаче задатка для того, чтобы не ждать, когда подойдет очередь оформления сделки приобретения земельного участка у нотариуса, ведь предварительный договор, по которому будет передаваться задаток, также необходимо оформлять нотариально. Значит, из-за задатка решение проблемы затянется и станет дороже за счет необходимости нотариального оформления уже двух нотариальных сделок, а не одной.