В 2015 году Верховная Рада Украины приняла закон №417-8 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Этим законом был дополнен список правил об учреждении и функционировании Объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). К началу 2021 года в Украине создано несколько десятков тысяч ОСМД, и в большинстве случаев между руководством ОСМД и собственниками квартир возникают конфликты либо в связи с ненадлежащим качеством коммунальных услуг, либо в связи с вопросами к коммунальным тарифам. Кроме того, судя по соцсетям, у жильцов возникают вопросы по ряду других тем: к примеру, передача на баланс Объединения прилегающей к дому территории, что делать с должниками, как вести диалог с председателем ОСМД, если коммунальные услуги низкого качества.
Об этом в интервью ГолосUA сообщил адвокат, старший партнер адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.
— Ростислав, можете ли пояснить, когда именно передается на баланс ОСМД земля под домом и прилегающая к нему территория от застройщика? И какие объекты еще передаются на баланс ОСМД?
— Важно понимать, что на баланс ОСМД застройщик по документам может передать только ту территорию, которая прошла процедуру отведения для обслуживания дома. Отмечу, что сегодня с этим вопросом в Украине связано громадное количество проблем. Почему суды признают тарифы на ЖКХ-услуги незаконными – потому что нет документов, подтверждающих отведение непосредственно территории под конкретный дом. Но вообще-то ОСМД должны передаваться прилегающая территория, инженерные коммуникации, специальное оборудование для обогрева воды, станции, насосы и т.д.
Передача происходит либо от организации, которая дом строила, либо от той, которая обслуживала.
— А что это за процедура «отведение территории»?
— Под каждый будущий дом еще до начала его строительства на стадии разработки проекта выделялся земельный участок под строительство и обслуживание этого дома. И в дальнейшем по документам этот участок должен быть «прикреплен» к этому дому и именно этот участок подлежит обслуживанию, он становится придомовой территорией.
— В каких документах должен быть отражен статус и целевое назначение этого земельного участка?
— В проекте и в документах на ввод дома в эксплуатацию это должно быть отражено.
— Теперь вопрос о сложностях, которые возникают в результате коммунального обслуживания дома силами и по тарифам ОСМД. Я знаю, есть случаи, когда перед созданием ОСМД дом и территория обслуживаются застройщиком. Но что делать, если ОСМД создано и оно предоставляет коммунальные услуги, но договора с ним нет?
— Даже если с ОСМД нет договора на коммунальное обслуживание, но жильцы пользуются электричеством, отоплением, с территории ОСМД вывозит мусор, обеспечивается водоснабжение и водоотвод, то жильцы должны оплачивать коммунальные услуги. Я допускаю, что есть те, кто без договора не платит за коммуналку в таких домах. Но я не рекомендуют прятать голову в песок, не платить. Я рекомендую жильцам таких домов платить за обслуживание, даже если нет договора, потому что ОСМД имеет возможность и право взыскать потом эти суммы.
— Ростислав, как вы посоветуете действовать жильцам, если ОСМД предоставляет коммунальные услуги ненадлежащего качества?
— Если не убираются подъезды, придомовая территория, не вывозится мусор, то нужно писать на руководство ОСМД соответствующие претензии и требовать вернуть сумму за предоставленные услуги.
Подобным образом я советую реагировать и на некачественную работу водоканалов, теплоэнерго, если дом подключен к этим сетям и если с ними нет договора. Жильцы могут писать письма-претензии в коммунальные организации, когда температура батарей не соответствует нормативам, или когда поставляется вода ненадлежащего качества, к примеру. Так можно оспорить сумму начисленных платежей за предоставленные услуги. При этом даже если нет договора с водоканалами, теплоэнерго, то я рекомендую платить за эти услуги, потому что организация потом все равно взыщет эти суммы.
— Когда выбирают председателя ОСМД, нужно ли заключать с ним трудовой договор?
— Конечно, с председателем ОСМД обязательно нужно заключать трудовой договор, потому что главой Объединения не обязательно выбирается один из собственников квартир в этом доме, это может быть и постороннее лицо. А после заключения трудового договора с председателем ОСМД ему официально начисляется зарплата и с нее платятся налоги.
— Я видела в соцсетях описание разных историй с ОСМД, среди них – истории, где председатель ОСМД зарплату при выполнении функций руководителя Объединения не получает и он выполняет таким образом общественную работу. Это законно, на ваш взгляд?
— Я не считаю, что работа председателя ОСМД это общественная работа, потому что председатель осуществляет фактически работу, организационно-распорядительские функции, подписывает документы от имени ОСМД.
— Ростислав, насколько я понимаю, для украинцев опыт создания ОСМД, выбора председателя, членов правления это относительно новый опыт после того, как многоэтажки в городах обслуживали ЖЭКи. По вашему мнению, насколько сегодня общество готово участвовать в принятии решений по обслуживанию домов силами ОСМД?
— Насколько я знаю, в основном жильцы таких многоэтажек не рвутся, купив квартиру, управлять всем домом и организовывать коммунальное обслуживание всего дома и придомовой территории. Действительно, покупая квартиру, они не покупают одновременно обязательство управлять всем домом. При этом законодательство, которое предусматривает и вариант обслуживания дома силами ОСББ, подразумевает, что после покупки квартиры в случае создания Объединения совладельцев дома эти совладельцы обязаны все друг с другом общаться и общими силами решать коммунальные вопросы, делегируя их главе ОСМД, а до того – выбирая главу ОСМД и членов правления.
На мой взгляд, то, что происходит с коммунальным обслуживанием многоэтажных домов в Украине, нелогично. Нельзя сравнивать условия, в которых существуют кондоминимумы в Швейцарии, с домами на 1000 квартир в Киеве, допустим, Днепропетровске или Харькове.
Поэтому проблема заключается в том, что в таких домах нет лиц, готовых брать на себя ответственность за организацию коммунального обслуживания. А если нанимать посторонних лиц для управления ОСМД, то возникают большие риски. В Украине уже есть громадное количество примеров о злоупотреблении функциями по управлению домами, по подписанию договоров на коммунальное обслуживание, по обслуживанию домов.
— Ростислав, что вы думаете о справедливости коммунальных тарифов в ОСМД?
— Я считаю, государство не урегулировало до сих пор вопросы, связанные с тарифами для ОСМД. В результате потребители ряда коммунальных услуг в таких домах оплачивают тарифы на уровне промышленных потребителей, а не как бытовые потребители, и соответственно, для таких жильцов устанавливаются более высокие тарифы.
Я также знаю, что некоторые депутаты парламента, которые не разбираются в вопросе тарифов для ОСМД, говорят, что жильцам выгодно организовать ОСМД и коммунальное обслуживание с помощью этого Объединения.
Но я знаю, что такая форма коммунального обслуживания не всегда окупается и приносит больше проблем.
Поэтому я считаю, что в Украине не должно быть принудительного создания ОСМД в принципе. До того, как в стране начали реализовывать идею с Объединением совладельцев квартир, достаточно эффективно функционировали ЖЭКи и управляющие компании.
Я допускаю, что ОСМД в Украине начали развивать после того, как безграмотные активисты под парламентом провели несколько акций протеста, отрабатывая гранты, полученные за границей.
ОСМД не соответствует украинским реалиям в принципе и, на мой взгляд, невозможно в каждом доме создать такое Объединение. В лучшем случае, ОСМД могут быть эффективны в 20-30% многоэтажных домов, а все остальные дома могут обслуживаться управляющими компаниями или ЖЭКами. Однако стоит вводить более тщательный контроль государства за деятельностью и качеством услуг ЖЭКов и управляющих компаний. На данный же момент такого тщательного контроля государства в этой сфере нет, и работа ОСМД превратилась в «дикий Запад», где нет адекватных общих правил. При этом Верховная Рада не решает актуальные проблемы в сфере коммунальных услуг для многоэтажных домов.
— По вашему мнению, почему депутаты Рады игнорируют необходимость более тщательного урегулирования сферы коммунального обслуживания домов?
— Я считаю, они некомпетентны и не обладают достаточными знаниями для принятия эффективных решений в данной сфере.