Столичный рынок недвижимости в настоящее время сильно лихорадит. В зоне турбулентности — один из лидеров жилого строительства в Киеве — «УКРБУД». Судьба более 500 объектов, из которых 70% приходится на жилье, под вопросом. О ситуации на столичном рынке недвижимости, ценах на старые и новые квартиры, а также на аренду жилья корреспонденту ГолосUA рассказал эксперт по рынку столичной недвижимости Сергей Костецкий.
— Сергей, какие итоги в конце года можно подвести по состоянию рынка столичного жилья?
— Если говорить по итогам 2019 года касательно рынка столичной недвижимости, то самый негативный момент в том, что в последние пару месяцев назрели проблемы с «УКРБУДом», которые очень серьезно подкосили первичный рынок недвижимости. «УКРБУД» – это основополагающая украинская строительная компания уровня Киевгорстроя, у которого, кстати, тоже есть проблемы. Ключевой момент в том, что первые 8 месяцев года на рынке недвижимости все шло хорошо, идеально работал и первичный, и вторичный рынок жилья, но с сентября начались проблемы.
— О каких проблемах идет речь?
— На первичном рынке жилья столицы сложилась похожая ситуация, как с банковской системой в 2013-2014 годах. То есть, доверие населения к застройщикам было хорошее, а сейчас доверие у людей резко упало. Это очень плохо повлияло на всех остальных застройщиков. Это видно по акциям протеста, люди массово митингуют у Офиса Президента, у Кабинета министров, у Верховной Рады. Такого давно не было, подобные протесты происходили в 2009 году, когда был обвал рынка жилья. Все это очень негативно влияет на рынок недвижимости в настоящее время. Количество сделок на первичном рынке жилья сейчас начинает снижаться большими темпами.
— Какова сегодня ситуация на вторичном рынке столичного жилья?
— Понятное дело, что нынешняя ситуация с первичным рынком — это только плюс для вторичного рынка жилья. Количество сделок на «вторичке» начало расти. Те люди, которые хотели покупать недвижимость чисто для себя, переключили свой взор на «вторичку», поскольку со сроками там все в порядке – «купил и живешь», никаких проблем нет. Там все стабильно.
— С новым жильем сейчас проблемы, покупатели не торопятся его приобретать…
— Да. Инвестиционный климат у нас сегодня не очень хороший для тех людей, которые хотели покупать первичную недвижимость с целью перепродажи и сдачи в аренду. «Вторичка» им не нужна, поскольку это прежде всего дорого, и нет смысла. Поэтому они сейчас «сидят на деньгах». Спрос есть, но сделок нет. Поясню: в последнее время 300 сделок на «первичке» было для того, чтобы квартиру перепродать, когда она построится, либо сдать в аренду. Соответственно, эти люди – не самоубийцы, они сейчас не пойдут покупать новые квартиры. Спрос остался, но люди новое жилье не покупают. То есть, у них уже своя квартира есть, все нормально. Это не тот сегмент, который переключился на «вторичку». Тот, кто переключился на «вторичку», жилья не имеет, и оно им нужно. Поэтому говорить о том, что было на рынке недвижимости первые полгода, и что есть сейчас, это говорить о разных ситуациях. Первые полгода было все хорошо, потом прошли президентские выборы, и начались все эти нюансы.
— Выходит, рынок вторичного жилья сегодня «чувствует» себя намного увереннее, чем рынок первичного жилья…
— Безусловно. Сейчас на рынке столичного жилья «вторичка» растет, а «первичка» находится в стагнации. Сейчас все будет зависеть от шагов государства. Дело в том, что в «УКРБУД» какие-то новые собственники пришли, но это непонятные, какие-то «левые», не известные никому люди. Государство молчит, непонятно, будут ли они объекты «УКРБУДа» достраивать или не будут. В этой ситуации необходимо заявление премьер-министра, Президента, серьезных чиновников, которые скажут: «Не переживайте, объекты будут достроены и сданы в эксплуатацию». Сейчас идет какой-то передел сфер влияния, такое, как правило, всегда происходит со сменой власти.
— Какова ситуация на рынке аренды жилья?
— Аренда сейчас стабильная. По количеству сделок она чуть-чуть растет ежемесячно. По Киеву сейчас заключается более 2000 сделок в месяц. Еще года полтора назад таких сделок в месяц было чуть больше 1000. Цены на аренду также чуть-чуть растут. С учетом того, что доллар у нас стабилизировался, аренда все равно привязана к гривне. Стоимость аренды растет за счет коммунальных платежей. Самые популярные квартиры в аренде в Киеве – в среднем от 6 тыс. грн до 9 тыс. грн за однокомнатную квартиру. Еще год назад ценовой диапазон был ниже – 4-5 тыс. грн в месяц. Сегодня за эти деньги сложно найти квартиру в аренду. Максимально квартиры в Киеве сегодня сдают от 10 тыс. 15 тыс. грн. Такие квартиры тоже популярны в настоящее время по аренде. Основной сегмент процентов на 90 на однокомнатные квартиры в аренде — это от 6 до 12 тыс. грн в месяц. 6 тыс. грн может быть «однушка» где-то на Троещине, без ремонта. Это средний сегмент. Конечно, можно совсем «убитую» квартиру снять и за 4 тыс. грн в месяц у какого-то алкаша. Такое тоже бывает, но таких вариантов случается крайне редко.
— Какие цены сегодня на «вторичку» в Киеве?
— На вторичном рынке жилья цены полностью долларовые. Цены не растут, плюс-минус. Чем меньше квартира, тем больше стоимость квадратного метра. Я вам сразу скажу, что сейчас не очень популярны квартиры после строителей. Сейчас много таких квартир – застройщик дом сдал, цены на квартиры выросли, соответственно, цена уже такая, как на «вторичке». Такие квартиры не очень популярны, поскольку цена высокая, а в ремонт нужно вложить почти что стоимость этой квартиры. Цена самого популярного сегмента на вторичном рынке жилья за один квадратный метр – от 1000 до 1300 долларов за 1 кв.м. Это эконом-класс. Самые непопулярные квартиры на «вторичке» – большие квартиры площадью от 100 кв. м. Там и по 500, и по 600 долларов за квадратный метр продают. Их никто не покупает, потому что люди, которые «сидят на деньгах», это разные чиновники, у которых либо уже есть квартиры, либо они боятся покупать их, ведь можно попасть под раздачу журналистов в очередной раз, либо под НАБУ, либо еще под что-то. Большие квартиры – это неликвид. А по одно-, двухкомнатным квартирам, иногда по трехкомнатным самое большое количество сделок сегодня проводится. Как правило, небольшие квартиры пользуются спросом, поскольку население у нас не богатеет.