В условиях тяжелейшего экономического кризиса в стране ситуация на рынке недвижимости Киева просто-таки катастрофическая. Рынок почти остановился. Сделок мало, махинаций много. Большинство застройщиков ждет разорение. Застой на рынке жилья объясняется тем, что он привязан к доллару, а у населения «зеленых» практически не осталось. О том, какие процессы происходят на столичном рынке недвижимости, ГолосUA рассказал ведущий аналитик консалтинговой группы SV Development Сергей Костецкий
— Сергей, как вы оцениваете состояние рынка столичной жилой недвижимости в условиях экономического кризиса?
— Если говорить о вторичном рынке столичного жилья, то он фактически остановился. Цена квадратного метра привязана к доллару. И люди хотят получить определенную сумму в долларах – им без разницы, какой будет курс. Поэтому сейчас даже те договора, которые были предварительно заключены, разрываются. Хозяева не знают, что делать, покупатели – то же самое. Поэтому договора разрываются.
— А жилье в новостройках покупается?
— Говоря о первичном рынке, могу констатировать, что ситуация там совсем непонятная. Если с курсом доллара все будет более-менее нормально, то дома достроят. Если же будет продолжаться стремительная девальвация гривны, то начнется такая же ситуация, как в банковской системе. Ситуация очень похожая. Будут закрываться одна строительная компания за другой. Ибо цена привязана к себестоимости, к доллару, и она постоянно растет. Люди уже не в состоянии платить ту сумму, которую хотят застройщики. Ведь строить не за что. У многих строительных компаний кредиты в долларах, строительные материалы «завязаны» под него же. Все надеются только на то, что в стране что-либо изменится, ибо, кроме конечных потребителей, денег им сейчас никто не даст — ни государство, ни банки, ни инвесторы. Все боятся рисков.
— Выходит, в данный момент трудно продать жилье и трудно его купить?
— На «вторичке» купить нетрудно – все зависит от уровня цен. На вторичном рынке цены более-менее приемлемые. Цены в гривнах, однако, все равно они привязаны по себестоимости к доллару. Если, допустим, два месяца назад квадратный метр стоил, условно говоря, 10 тыс. грн, то сейчас — 25 тыс. грн и выше. Да и застройщики, если говорить о «первичке», увеличивают свою себестоимость, и соответственно подымается цена квадратного метра.
— Знающие люди говорят, что сейчас выгоднее сдавать квартиру в аренду, нежели продавать ее. Так ли это?
— Продать квартиру за желаемые деньги сейчас практически невозможно — цена очень низкая. С одной стороны, цена низкая в валюте, однако, с другой стороны — за доллары сейчас никто не хочет покупать жилье. Людей, у которых еще есть доллары, осталось очень мало. Больше тех, у кого гривны остались. Если говорить об аренде, то аренда тоже невысокая – на уровне 90-х годов. Нормальную двухкомнатную квартиру можно снять за 200 долларов тогда, как еще 2 года назад ее аренда стоила 1000 долларов. Поэтому люди сдают свое жилье в аренду от безысходности, когда деваться уже некуда. Тех людей, которые сняли свои квартиры с продажи, – скажем, 55 тыс. квартир было выставлено в прошлом году, к концу года осталось 25 тыс., сейчас их — 14 тыс. Попросту говоря, люди массово снимали квартиры с продажи и только 1/10 их часть «вышла» на рынок аренды. Потому что владельцы квартир понимают, что за те деньги, которые сейчас и могут заплатить за съем квартиры, они потом нормальный ремонт не сделают. Арендаторы все равно съемные квартиры «поубивают». В общем, ситуация кризисная – со всех сторон все плохо, нет никакой стабилизации.
— Можно говорить об общей стагнации рынка?
— Конечно. Сделок купли-продажи по всем сегментам, которые проходили в феврале месяце, даже меньше, чем было в кризисном 2009 году. Рынок просто упал, находится на дне — и первичный, и вторичный. «Первичка» вот-вот выстрелит новыми ценами, потому что покупатели не готовы столько платить. А рынок аренды просто выживает. Сравнительно с прошлым годом, когда, условно говоря, однокомнатная квартира стоила 4000 грн, сейчас незначительно, максимум на 1000-1200 грн, поднялись цены. Арендодатели просто сидят в убытках. Сейчас никто не в выигрыше, сейчас все в проигрыше. В принципе, на первичном рынке цена в настоящее время в два раза ниже – условно говоря, новую квартиру сейчас можно купить в недострое по 600 долларов квадратный метр. Но в то же время гарантий, что она будет достроена, нет никаких. У того же Киевгорстроя, который раньше был самым надежным и дешевым застройщиком в столице, самая дешевая квартира ныне стоит 26 тыс. грн за квадратный метр. Это о чем говорит? О то, что себестоимость строительства растет. А вот с теми застройщиками, которые продают квартиры по 10-12 тыс. грн за квадратный метр, наверное, что-то не то.
— Сейчас много махинаций на рынке жилья, которые совершают недобросовестные застройщики…
— Да. Пару недель назад был скандал со строительной корпорацией г-на Войцеховского. Говорили, что он строит неправильно, без соответствующих разрешений. Таких застройщиков, в принципе, много. На днях прошла официальная информация, что в Киеве 110 строек строятся незаконно, не того назначения, без разрешений на строительство. Думаю, что их гораздо больше. Даже из тех, у кого не до конца получены разрешения. Раньше так было – денег дал, глаза закрыли, ты построил и забыл. Сейчас все меняется. Однако стройки, которые еще при той власти начинались, продолжаются. В КГГА говорят, что будут максимально лояльно относиться к подобным застройщикам, если там, разумеется, у них не будет вопиющих нарушений. Многие дома, которые уже построены, уже заселены, однако люди пока документы получить не могут. Разумеется, людей вряд ли будут выселять. Может, застройщик штраф какой-то заплатит, если не было вопиющих нарушений каких-то норм.
— Есть ли предпосылки для позитивных ожиданий развития столичного рынка жилья?
— Безусловно. От доллара в строительстве зависит все. Радует, во всяком случае, что доллар уже не по 40, а по 20 с чем-то. Все ожидают стабилизации и получения тех же кредитов МВФ, от которых многое зависит. Будем ожидать позитивных сдвигов.