В нашей стране развернули масштабные аферы с так называемыми «умными» квартирами, сообщают эксперты. Украинцам вовсю продают нежилую недвижимость под видом недорогих смарт-квартир. Данный формат жилья пришел к нам пару лет назад, на волне обеднения населения и моды на компактные квартиры. Документально смарт-объекты оформляются как апартаменты или квартиры-студии, хотя таких понятий в законодательстве нет. Есть даже случаи, когда продаются квартиры, юридически оформленные как коммерческая недвижимость. Это значит, что прописаться в них нельзя, а «коммуналку» будут считать как для офисов — по более высоким тарифам. О ситуации на рынке столичного жилья корреспонденту ГолосUA рассказал эксперт по столичной недвижимости Сергей Костецкий.
— Сергей, сегодня говорят о масштабных аферах со смарт-квартирами в Киеве. Как избежать украинцам таких неприятностей?
-Безусловно, такие случаи были. Например, на Оболони есть объекты, в которых трехкомнатные квартиры переделывали под три однокомнатные. Избежать проблем с покупкой такого жилья очень просто. Перед тем, как покупать квартиру, необходимо изучить все документы застройки, потому что перед тем, как начать строить объект, застройщик полностью утверждает весь проект. Если покупатель видит, что проект дома утвержден на уровне 2-х и 3-комнатных квартир, а он продает их как смарт-квартиры, понятное дело, то, что он сейчас построит, будет крайне сложно узаконить. Это первый момент. И второй момент – это коммуникации. Как правило, там уже рассчитаны инженерные коммуникации, то есть, смарт-квартиры – это больше квартир, больше унитазов, умывальников, ванных комнат, больше всего. Инженерные коммуникации, когда получаются технические условия, даются, к примеру, под 100 квартир, а когда дом переделывают под смарт-квартиры – их может быть уже 300. В таком случае теоретически здесь могут возникать определенные проблемы — перебои с электричеством, с водой и т.п. Поэтому, прежде всего, покупателю необходимо изучить документы застройщика. Нужно смотреть, какое предназначение участка, посмотреть сам проект, что в нем указано. Если, например, проект на 100 квартир, а построено 300, то служба, которая принимает здание в эксплуатацию, не введет данный объект в эксплуатацию, и застройщик не сможет получить документ на каждую квартиру. Как следствие, у людей возникнет проблема при получении документов на такую купленную квартиру.
— Застройщик пытается обмануть покупателя, если тот вовремя не проверит документы на жилье?
— Я не могу сказать, что это глобальный обман. Да, некоторые застройщики, ввиду конъюнктуры рынка (сейчас большие квартиры непопулярны вообще из-за высокой коммуналки и налога на недвижимость) перестраивает квартиры большой площади в смарт-квартиры. Потом застройщик утверждает документы на эти смарт-квартиры не один год, чтобы получить нормальные, законные документы.
— Сегодня рынок перенасыщен смарт-квартирами?
-Смарт-квартиры – это такая современная фишка, на которую вышли, когда люди начали забирать свои деньги из банков – кто 200 тыс. грн, кто больше, и эти деньги украинцы начали вкладывать в недвижимость. Застройщики начали «подстраиваться» под финансовые возможности покупателей, так появились эти самые «скворечники». Так бы этот рынок уже давно загнулся. За счет людей, которые перестали доверять банковской системе, и появился спрос на недвижимость в столице. Спрос появился, поэтому понятно, что застройщики начали строить смарт-квартиры по 20 кв. м. Люди, конечно, на это повелись, но как жить дальше в таком мини-пространстве, не подумали.
— Почему Украина оказалась в мировых лидерах по падению цен на жилье?
— Это реальный факт, потому что цены на квартиры у нас в стране снизились в разы. Себестоимость жилья в Украине сейчас почти такая же, как цена продажи. Да и инвестировать в жилье сейчас не совсем выгодно. Допустим, купил квартиру на этапе фундамента, пару сотен долларов заработал, но чтобы потом ее перепродать, нужно 8,5 тыс. налогов заплатить, то есть финансово это неинтересно.
— Цены на квартиры в Киеве продолжают падать…
— Безусловно. Вы посмотрите, какие объемы строительства, и какой маленький спрос на квартиры. Недвижимость сейчас покупать неинтересно. Люди, конечно, покупают жилье, застройщики предлагают всевозможные акции, привлекая клиентов. Однако у большинства украинцев нет таких средств, чтобы вкладывать в недвижимость. Крупные застройщики, как правило, инвестируют в свои объекты деньги людей, которую вносят плату за строящуюся квартиру.
— Говорят, что площадь квартиры не должна быть меньше допустимых 30 квадратных метров…
— Я бы поспорил с этим. У нас нормы утверждены четко на одного человека – 15 кв. м. В любом случае в квартире должны быть коридоры, санузлы и т.д. Просто застройщику никто не утвердит проект, если он не соответствую ДБН (Державні Будівельні Норми – Авт.), которые действуют еще с советских времен. По этим нормам строить смарт-квартиры можно без проблем.
— Почему в Киеве подешевела аренда квартир?
— Стоимость аренды жилья зависит от сезонного фактора. Летом цены всегда падают. В принципе, предложение аренды сейчас очень большое, а спрос небольшой. Выросла «коммуналка», соответственно подорожало содержание квартиры, налоги выросли. Например, 5 тыс. грн сама аренда плюс 5 тыс. грн коммунальные услуги – 10 тыс. грн не каждый человек «потянет». Поэтому, разумеется, сдать квартиры в Киеве сложно. Цены на аренду снижаются, хотя они и так уже очень низкие.
— Ситуация на рынке столичного жилья все еще остается критичной?
— Честно скажу, что ни одного позитивного фактора на рынке недвижимости Киева в настоящее время назвать не могу. Хотя есть десятки негативных факторов. Все реально плохо. То, что застройщики сейчас возводят жилые комплексы, — это хоть что-то. Спрос небольшой. Наш рынок перенасыщен пустыми квартирами. Сейчас окупаемость навой квартиры, если сдавать ее в аренду, лет 30, не меньше. И это еще не факт, поскольку там нужно периодически делать какие-то ремонты. Если раньше инвестировал в новое жилье, и даже если не хочешь сдавать его в аренду, то можно было его перепродать. Квартиры часто покупали министры, чиновники, прочие госслужащие, — сейчас все боятся, потому что сразу нужно все дорогостоящие покупки нужно вносить в декларацию, и отчитываться о доходах. Допустим, в прошлом году у него в декларации не было этих денег, купил квартиру и сразу спросят: а где ты эти деньги взял? Страх у чиновников появился и уже давно. Сейчас на рынке остались не особо богатые покупатели – те, кто, например, депозит в банке снял, или бизнесмены, которые легально работают и платят налоги в бюджет.