Время строительного бума в столице кануло в Лету. Объемы ввода в эксплуатацию жилых домов в прошлом году снизились почти на треть, отмечают эксперты. Однако колоссальное количество нового жилья жилищную проблему населения не решило, поскольку большинству украинцев не по карману покупка квадратных метров. О ситуации на столичном рынке недвижимости, стоимости квартир в новостройках и ценах на аренду жилья в настоящее время в интервью корреспонденту ГолосUA рассказал эксперт по рынку столичной недвижимости Сергей Костецкий.
— Сергей, о каких позитивных тенденциях на рынке столичного жилья можно сегодня говорить?
— Если говорить о хороших тенденциях на рынке жилья в столице, то, наверное, все уже в курсе, что с конца прошлого года рынок первичной недвижимости более-менее «устаканился» и «мыльный пузырь» на нем сдулся. То есть, вероятность того, что рынок «первички» обвалится минимальная. Вероятность того, что новостройки в Киеве будут заморожены, очень мала, и это хорошая новость. Роста новостроек в Киеве не будет. Уже в прошлом году упал объем введенных в эксплуатацию домов. Думаю, цифра в пределах 1 млн – 1 млн 200 тыс. кв. м в год будет держаться и дальше, как это было раньше. Это плюс-минус нормальные пределы ввода в эксплуатацию нового жилья. Как известно, мелкие застройщики ушли с рынка давным-давно, в 2009-2010 годах, остались только крупные.
— Будут ли расти в цене новостройки?
— Стоимость нового жилья глобально расти у нас не будет. Цены начнут увеличиваться исключительно из-за того, что дорожают энергоресурсы, растет себестоимость строительства и т.д. Однозначно цены на «первичке» снижаться не будут, но условно говоря, 15% роста стоимости нового жилья за год – это вполне реально, может быть, даже чуть больше. Непонятно, что будет у нас с выборами, кто придет к власти, как все поменяется и пр.
— Как «ведет» себя столичный рынок жилья?
— Столичный рынок полностью стабильный, он даже идет к снижению – чем дороже доллар, тем быстрее идет снижение. Ничего глобального на рынке не происходит — и на «первичке», и на «вторичке» количество сделок выросло. По сравнению с 2016 годом в 2018-ом количество сделок выросло на 30% и более. Однако сама цена сделки стала ниже. Это говорит о том, что квартир покупают больше, но маленькой площади.
— Какие цены сегодня за квадратный метр жилья в новостройках?
— Если говорить про первичный рынок жилья, то по Киеву можно найти новое жилье от 15 тыс. грн за один квадратный метр. Самый популярный сегмент сегодня – это около 25 тыс. грн за «квадрат». В среднем на столичном рынке жилья стоимость квадратного метра новой квартиры в разных вариантах стартует от 700 долларов и до 1200 долларов – это самые популярные, ходовые варианты. Понятно, что есть жилье и дороже, есть и дешевле.
— Можно говорить, что на рынке наблюдается потребительский рост…
— Совершенно верно. Покупать жилья у нас стали больше, чем раньше.
— Какова ситуация на рынке аренды столичного жилья?
— К сожалению, аренда сейчас слабо себя чувствует с учетом того, что был бум на рынке «первички» — сдавалось новых квартир очень много, а люди их в основном не для себя покупали, а просто вкладывали деньги. Поэтому на рынке аренды жилья в столице постоянно растет предложение, и арендодателям сегодня очень сложно сдать свое жилье по приемлемым ценам — из-за того, что «коммуналка» очень высокая, да и квартиры недорогие.
— Предложение намного превышает спрос?
— Бесспорно. Если в 2016-2017 годах количество предложений аренды на одного человека было около 30, то сейчас – почти 40 и число это постоянно растет. Это в среднем, но, если предлагается очень дешевое жилье, то, конечно, оно быстрее сдается. На дешевый вариант может быть 10 клиентов, а на дорогой – около 50, например.
— Как обстоят дела с проблемными домами в столице, в которых нет света, воды, канализации из-за отсутствия необходимых документов?
— Потихоньку вопросы решаются. Однако с учетом того, что все должно решаться в рамках закона, это все очень сложно. Например, жилые объекты Войцеховского незаконно построены там, где должен был быть гараж. Понятно, вроде бы все не против узаконить такое жилье, но с точки зрения закона, все разрешительные документы нужно получать заново. Это долгий и дорогой процесс. Войцеховский точно платить за это не будет, а у людей, которые купили там квартиры, денег просто-напросто нет. Государству это тоже не интересно. Получается замкнутый круг.
— На ваш взгляд, продолжат ли и дальше строить квартиры маленькой площади, так называемые «скворечники»?
— Будут, наверное, строить и дальше, потому что у людей денег нет. Кроме квартир маленькой площади, наше неплатежеспособное население купить ничего не сможет. При этом надо понимать, что самому застройщику дороже обходится строительство «скворечников», чем квартиры большой площади. В каждом «скворечнике» нужно подводить больше коммуникаций — больше унитазов, больше раковин и ванн и так далее. Разумеется, это намного сложнее. Но строить маленькие квартиры будут. Как только экономическая ситуация измениться, застройщики сами перейдут на строительство больших квартир.
— Сколько сегодня стоит аренда квартир в столице и будет ли она дорожать?
— Самую дешевую «однушку» можно снять от 3 тыс. до 5 тыс. грн, «двушку» — от 4,5 тыс. до 6,5 тыс. грн. Цены на трехкомнатные квартиры рядом с метро стартуют от 7 тыс. грн. Предлагаются дорогие однокомнатные квартиры со всеми «наворотами» от 22 тыс. грн в месяц. Арендовать двухкомнатную VIP- квартиру можно за 4 тыс. долларов. Вариантов очень много. Нужно отметить, что на саму аренду цены в Киеве не повысились. Но цены не могут стоять на месте, они могут только расти — за счет того, что у рынка просто безвыходная ситуация, он находится на самом минимуме. На мой взгляд, человеку проще даже вообще квартиру не сдавать по таким мизерным ценам. Цены на аренду жилья в настоящий момент достигли какого-то определенного предела, но повышаться аренда автоматически будет, поскольку у нас постоянно дорожает «коммуналка».
Сами же арендодатели от этого ничего не выиграют. Многие люди даже сдают свои квартиры в аренду, чтобы съемщики просто платили зимой за «коммуналку», и это ни для кого не секрет. На рынке аренды все более-менее стабильно, снижаться цены в любом случае не будут, кроме, может быть, гречки и то чуть-чуть. Все будет только дорожать и дорожать за счет того, что что-то меняется в экономике, и доллар растет, тарифы выросли. Повторю, что люди на этом ничего не заработают, люди будут только беднеть.