Не секрет, что в столице очень много пустующих новостроек. Спрос на новые квартиры безнадежно отстает от предложения. Застройщики и так продают жилье почти по себестоимости, но у украинцев по-прежнему нет денег на его покупку. Цена квадратного метра в киевских новостройках зависит от колебаний валютного курса. Застройщики всегда ориентируются на курс доллара, ибо стоимость импортных стройматериалов напрямую зависит от валютных скачков. Что касается рынка аренды жилья, то эксперты отмечают, что особенно сдали в цене «трешки». Их нынче сдают дешевле однокомнатных квартир. Кризис сделал многокомнатные «хоромы» для большинства украинцев недоступными. Сейчас все больше людей вынужденно ютятся в малогабаритном жилье. О ценах на столичном рынке жилья и аренды в интервью корреспонденту ГолосUA рассказал эксперт по рынку недвижимости Сергей Костецкий.
— Сергей, как вы охарактеризуете нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости Украины?
— В глобальном смысле хуже отечественному рынку недвижимости не стало, количество сделок чуть-чуть растет. Однако сама сумма сделки постепенно уменьшается, — и в долларах, и в гривнах. Потому как квартиры стали меньшей площади, чем были раньше. Их стали чаще покупать. Если раньше покупали большие квартиры, то в настоящее время популярны стали смарт-квартиры. Если говорить про первичку, то здесь единственный нюанс в том, что на первичном рынке недвижимости постоянно растет себестоимость строительства. Застройщики ставят минимальную рентабельность. Если начинают поднимать цену на 500 или 1000 грн, то люди перестают покупать квартиры в новостройках. То есть, грубо говоря, на фоне роста себестоимости у застройщиков рентабельность не очень хорошая, она не позитивная.
— Какие цены сегодня предлагают застройщики за один квадратный метр нового жилья?
— Если говорить о самих популярных ценах за один квадратный метр нового жилья в разных сегментах, то цена колеблется от 17 тыс. грн до 20 тыс. грн. На смарт-квартиры цена выше, поскольку и себестоимость такого жилья выше. В Украине, по большому счету, застройщики предлагают самые разные квартиры. Цены, соответственно, самые разные. Допустим, есть элитные квартиры, где цена за один квадратный метр стартует от 3000 долларов. Если мы говорим про элит-жилье, то в категории элитного жилья (бизнес-класса, комфорт класса и т.д.) всего лишь около 10% сделок от общего количества всех сделок на рынке. Основная масса сделок все-таки идет за счет дешевого жилья, эконом-класса.
— В целом ситуация на рынке жилья в настоящее время улучшается?
— Если говорить в хорошем смысле, то рынок недвижимости развивается, хуже ему не становится. Есть незначительное улучшение. Такого нет, что, допустим, цены начнут резко падать, застройщики начнут банкротиться. Вроде бы все так плюс-минус стабильно идет, и с мертвой точки сдвигается. Немаловажную роль в этом играет то, что доллар сейчас более-менее стабилен, экономика плюс-минус стабильная. Если бы сейчас вдруг начались резкие перепады доллары, газ бы начал повышаться по требованию МВФ, а это все влияет на себестоимость строительства, то для рынка недвижимости это было бы плохо – особенно для первичного рынка жилья. Но так как рынок плюс-минус стабильный и в экономике нет каких-то серьезных катаклизмов, то можно сказать, что на рынке недвижимости есть позитивные сдвиги, количество покупателей чуть-чуть растет, и цены на жилье растут, не потому что все хорошо в стране, а потому что застройщики вынуждены их чуть-чуть повышать. Если мы говорим о стоимости квартир в долларах, то понятное дело, если доллар падает, цена в валюте выросла. Если доллар снижается, цена на квадратный метр жилья растет.
— Какова ситуация на вторичном рынке столичного жилья?
— На вторичном рынке количество сделок чуть-чуть растет. Есть рост на пару процентов в месяц. При этом сумма сделки уменьшается. Люди сейчас все-таки предпочитают более экономное жилье – недорогое и небольшой площадью. Если говорить про Киев, цены на «вторичку» в столице доходят до 1000 долларов. Самая минимальная цена, условно говоря, в пределах 700 долларов за квадратный метр б/у квартир. За эти деньги можно купить «убитую» хрущевку. Средняя продажная цена квартир на вторичном рынке столичного жилья плюс-минус от 950 до 1100 долларов за квадратный метр. Это самый популярный сегмент. За эти деньги, по большому счету, можно в любом районе Киева купить себе квартиру эконом-класса, не важно, на Левом или на Правом берегу столицы.
— Какая сейчас стоимость аренды квартир в столице?
— Количество сделок на рынке аренды чуть-чуть растет. Не могу точно сказать, квартиры меньшей или большей площадью чаще сдаются в аренду. Но самые популярные в аренде это одно- и двухкомнатные квартиры, трехкомнатные квартиры менее популярны. Без учета коммунальных затрат стоимость самого популярного сегмента квартир по Киеву в аренде составляет от 5000 до 7000 тыс. грн в месяц. За эти деньги можно снять как однокомнатную квартиру, так и двухкомнатную. Например, на Троещине за 7000 грн можно даже трехкомнатную квартиру снять. Цены на аренду недвижимости в Киеве, я бы сказал, сейчас невысокие. Сам рынок аренды именно для арендодателей невыгоден, потому что за квартиру, которая сдается в аренду, допустим, за 7 тыс. грн, арендодателю нужно заплатить еще и налоги на недвижимость, там есть еще какие-то моменты по расходам. Если говорить о сумме максимальной аренды жилья в столице, то здесь можно рассматривать разные варианты. Можно снять и пентхаус на Майдане Незалежности за 150 тыс. грн. Аренда есть разная. Самый популярный бизнес-класс — аренда таких квартир обходится в среднем от 20000 до 30000 грн в месяц. Но таких сделок на рынке не более 15% от общего количества сделок по аренде. Не все хотят снимать элитное жилье.
— На рынке недвижимости много чего изменилось за последние годы…
— Безусловно. Раньше все по-другому было. Раньше даже самая дешевая хрущевка, которую сегодня можно купить за 20 тыс. долларов, стоила 100 тыс. долларов. И спекулянтов на рынке жилья раньше было больше, и ипотека раньше составляла 70% рынка, поэтому сделок было много. Потом все рухнуло, банки рухнули и начали передавать свои залоги. Теперь покупатели только за счет своих денег покупают квартиры, поскольку ипотеки у нас нет. Если раньше все было четко видно, если что-то ухудшается или улучшается. Сейчас я не могу сказать, что ситуация на рынке жилья ухудшается, она чуть-чуть улучшается. Практически это даже не улучшение, есть какая-то стабилизация, при этом есть надежда, что рынок потихоньку будет восстанавливаться. Такая ситуация у нас уже была в 2009 году, тога был жесткий кризис до 2011 года. С 2011 по 2013 год все потихоньку начало восстанавливаться, потом опять революция, доллар обесценился, и рынок недвижимости почти остановился. Сейчас опять прогнозы аналитиков говорят о том, что доллар будет расти до конца года едва ли не до 50 грн. Хотя я в это не верю, более реальные прогнозы, на мой взгляд, это 30 грн за доллар к концу года.