Количество новостроек в Украине продолжает расти, при этом растут и цены на квартиры. Эксперты подсчитали, что с начала года средняя цена квадратного метра в новостройках Киева выросла более чем на 16% — с 27 до 32 тыс. грн. Это не очень много, поскольку гривна девальвировала почти на 20%. Традиционно застройщики фиксируют цены в долларах, а затем переводят их по курсу при продаже квартиры. На динамику цен на новостройки влияет не только изменение валютного курса, но и затраты на строительство. О ситуации на столичном рынке жилья и аренды корреспонденту ГолосUA рассказал эксперт по рынку столичной недвижимости Сергей Костецкий.
-Сергей, почему растут цены на новостройки, несмотря ни на что?
-Конечно, цены на квартиры в новостройках растут и будут расти, потому что все дорожает. Нет ни одного фактора, который способствует понижению цен на новостройки. То, что там покупательская способность у людей небольшая, это одно дело, а то, что там банкротства «Аркады», «Укрбуда» и прочие моменты, — это второе дело. Однако застройщики все равно должны как-то зарабатывать и продавать новые квартиры, а у них себестоимость строительства жилья постоянно растет. Минимальная заработная плата выросла, налоги выросли, бензин дорожает, соответственно, логистика растет в цене, газ дорожает — себестоимость строительных материалов автоматически повышается. В общем, растет абсолютно всё, поэтому новостройки дорожают. При этом покупательная способность населения маленькая, люди особо не хотят покупать новое жилье, поэтому те, кто уже покупает квартиры в новостройках и имеет деньги, для них застройщик для покрытия расходов стоимость жилья повышает. Повторю, однозначно цены на новое жилье будут расти.
-Сейчас почти нет рекламы о ценах от застройщиков на рекламных щитах…
-Да. Если раньше на каждом билборде была выставлена цена квадратного метра нового жилья, то сейчас цены никто из застройщиков не рекламирует. Рассрочку какую-то рекламируют, но не низкую цену, как было раньше. То есть, застройщики рекламируют между собой уже по-другому, ценой уже никто не конкурируют.
-Аналитики говорят, что в настоящее время все чаще украинцы стали покупать новые квартиры как инвестиции, а не для себя…
-Я не могу стопроцентно подтвердить это утверждение. С одной стороны, как бы да, но с другой стороны, массовость ушла из этой темы, поскольку как инвестицию покупать новую квартиру, чтобы, например, ее перепродать потом, нужно на этапе фундамента, а люди боятся вкладывать деньги на этапе фундамента, только в крайнем, крайнем случае могут покупать у каких-то надежных застройщиков. Если покупать на последних этапах строительства, когда уже гарантия высока, там уже и цена квадратного метра намного выше. Конечно, с учетом того, что никаких особых альтернативных вариантов для вложения средств, инвестирования нет сегодня, то реально очень хорошие, качественные объекты люди стараются купить, может быть, потом перепродать или просто деньги вложить, чтобы в аренду сдавать. Однако так, чтобы сейчас массово кто-то перепродавал новые квартиры, или массово покупал, чтобы в аренду сдавать, такого сейчас не наблюдается. Говорить о том, что это массово или не массово, особо не приходится. Спрос, конечно, есть, он не такой, чтобы десятки тысяч квартир в месяц покупало населения. Такого нет.
-А что касается Киева, сколько новых квартир в месяц покупают люди?
-Если говорить по Киеву, то это примерно 1000 квартир в месяц, плюс-минус, бывает чуть больше или чуть меньше.
-Насколько подорожали новые квартиры с начала года?
-Сначала года новостройки подорожали примерно на 16%. На самом деле это не только в этом году, каждый год новостройки дорожают. Как минимум, на первичном рынке квадратный метр в среднем дорожает на 15-20% независимо ни от чего, потому что в Украине всегда гривна обесценивается, а «первичка» всегда продается в гривне, поэтому она всегда дорожала и будет дорожать.
-Какие сегодня цены на первичное жилье?
-Самые высокие цены сегодня на однокомнатные квартиры. Как правило, их купить очень сложно. На них идет самый большой спрос. Многие менеджеры отдела продаж под себя их оставляют, соответственно, купить хорошую однокомнатную квартиру всегда дороже, чем, например, четырехкомнатную. Себестоимость однокомнатной квартиры для застройщика всегда дороже. На однокомнатные квартиры всегда охотятся. Даже продать однокомнатную квартиру легче, чем четырехкомнатную. Как правило, у людей есть деньги именно на однокомнатную. Понятно, что чем меньше квартира, чем она дешевле, тем больше на нее конкуренция среди покупателей.
— Вторичка догоняет первичку по ценам?
-Нет, вторичка стоит на месте, плюс-минус какой-то процент идет вверх или вниз. Вторичка вся долларовая, в отличие от первички. Поэтому если курс доллара растет, то пусть растет, цены на вторичное жилье точно не понижают. Курс доллара — цены на старое жилье все равно стоят на месте. Собственно, тут такая же ситуация, как и на первичном рынке. Если, допустим, квартира супермаленькая с хорошим ремонтом и дешевая, то на нее будет спрос высокий. Если какая-то четырехкомнатная квартира выставлена на продаже, то ее продать сложно. Цены на вторичном рынке жилья, если говорить про Киев, начинаются от 20 тыс. грн за квадратный метр на Троещине, к примеру. Грубо говоря, от 20 до 30 тыс. грн за квадрат — это самые покупаемые квартиры в столице. Понятно, что есть дешевле и есть дороже. Однокомнатные квартиры дороже за квадратный метр, четырехкомнатные — дешевле. Например, в однокомнатной квартире может быть 27 тыс. грн за «квадрат», а в четырехкомнатной — 23 тыс. грн.
-Как ведет себя аренда жилья — растут цены или стоят на месте?
-Аренда жилья в столице по чуть-чуть дорожает. Аренда вся гривневая, а гривна сейчас обесценивается, доллар растет. В среднем аренда квартир дорожает на 15-20% в год, она плюс-минус идет по ценам за первичным рынком. Аренда растет и будет расти, я не вижу никаких факторов, чтобы она уменьшалась. Если еще хотят сделать налог на всю недвижимость, то есть убрать льготу на 60 кв. м. Сейчас 60 квадратных метров льготные, а на то, что свыше, уже платится налог, то, соответственно, аренда еще больше подорожает. Сейчас хотят сделать, чтобы за любую недвижимость украинцы платили налог от рыночной стоимости жилья. Пока это только законопроект, но там очень много интересных пунктов. На самом деле это правильно, я давным-давно об этом говорил. Закон нормальный. Во всех развитых странах мира налог на недвижимость платится раз в год от оценочной стоимости. Так должно быть, но в Украине такой закон пока неприменим, нет механизмов для его применения.