Тотальный карантин больно ударил практически по всем рынкам. И рынок недвижимости – не исключение. ГолосUA решил разобраться, как изменился украинский рынок недвижимости в карантинных условиях и к чему готовиться украинцам, расспросив об этом президента Союза специалистов по недвижимости Виктора Несина.
— Виктор, как изменился украинский рынок недвижимости в карантинных условиях?
— Самое большое влияние карантин оказал на рынок аренды. Данный рынок делится на сегмент посуточной и долгосрочной аренды. Посуточная аренда практически умерла. Долгосрочная продолжает работать. Далее ее можно делить на жилую и коммерческую. Жилая недвижимость пользуется спросом, при этом цены на нее снизились на 20- 30%, так как уменьшился спрос. Это произошло, так как многие иногородние из-за карантина разъехались, поскольку потеряли работу в Киеве или других городах. Карантин, зарплаты не платят, и людям нет смысла находиться в городе. Поэтому спрос на аренду комнат и квартир уменьшился за счет этих людей. Также спрос уменьшился за счет отсутствия командировок. Некоторые люди уезжали в командировку на несколько месяцев и даже на один-два года.
В аренде помещений, которые уже находились под сдачей (жили люди), цены снизились на 50% на период карантина. Владельцы недвижимости так и говорят, что мы вам снижаем стоимость аренды на 50%. Все для того, чтобы не съехал арендатор, который долгое время снимает помещение. После карантина все арендодатели будут повышать цену.
— Как изменился рынок купли-продажи?
— Рынок купли-продажи нужно поделить на первичный и вторичный. Активность на покупку жилья снизилась везде. Просто первичный рынок более активный, люди продолжают инвестировать в покупку квартир. На вторичном рынке количество покупателей уменьшилось. Какие-то сделки происходят. Люди, которым нужно приобрести жилье, его приобретают. Стоимость квартир пока не снизилась, но когда клиенты приходят покупать, то продавцы могут торговаться и снижать цену на 15%.
— Какая ситуация сейчас на столичном первичном и вторичном рынке?
— На первичном рынке пока ничего не поменялось. Скидки, которые делали компании при покупке квартиры, остались. Обычно это 2-3%. Думаю, что на первичном рынке ничего и не произойдет в плане снижения цены. Там может только начаться подорожание. Первичный рынок зависим от себестоимости. Если на вторичном рынке себестоимости как таковой нет (например, человек купил квартиру несколько лет назад за 100 тысяч, а сейчас ему срочно нужны деньги, и он продает недвижимость за 50 тысяч), то первичный рынок — это бизнес. То есть это и есть себестоимость и цена продажи. Должна быть маржа. Если ее нет, то никто ничего строить не будет. Поэтому первичный рынок зависим от энергоресурсов, стоимости бензина, металла, бетона. Это все влияет на первичный рынок. Не вижу перспектив снижения стоимости. Рынок может дорожать в зависимости от тех факторов, которые могут повлиять на стоимость всего, что я перечислил.
На вторичном, как я уже говорил, уменьшился спрос, хотя цены пока остались на том же уровне. Соответственно, количество транзакций в год уменьшилось.
— Ожидать ли банкротств застройщиков из-за карантина, если украинцы перестанут покупать жилье?
— На данный момент первичка пользуется спросом и, думаю, будет пользоваться. В Украине достаточно высокий спрос на приобретение недвижимости. У нас практически каждая вторая семья нуждается в квартире или улучшении жилищных условий. Второй вопрос состоит в том, есть ли финансовая возможность приобретать недвижимость. То есть купить квартиру хотят все, но не у всех есть на это средства. В этом главная проблема. Думаю, что карантин особо на продажи квартир не повлияет. У нас и так есть застройщики, которые не выполняют свои обязательства и просто замораживают стройки. Застройщики набрали инвестиций, потратили деньги и просто остановили строительство. Такие ситуации были до карантина. Например, «Элита- центр», и стройки «Воцеховского». Это будет продолжаться, пока не поменяется политика в отношении первичного рынка. Не думаю, что карантин на него повлияет, хотя бы по той причине, что строительство во время карантина не останавливали. На застройщиков это никак не повлияло. Все стройки как велись, так и ведутся. Никто им не запретил выводить людей и продолжать строительство. Проблема есть одна глобальная – застройщик должен выполнять свои обязательства перед инвесторами. Ведь перед постройкой дома государство выдает разрешительную документацию. А, соответственно, должно контролировать застройщика и давать гарантии инвесторам. Ведь первичный рынок был достаточно рискованный и продолжает быть таким.
— Как ситуация с банкротством «Укрбуда» и «Аркады» повлияла на рынок недвижимости?
— Это подрывает авторитет застройщика. « Укрбуд» был государственной компанией с «примесями» коммерческих. Это была самая крупная компания в Украине, которая лопнула. Такого быть не должно. На сегодняшний день государство не может 100%-но гарантировать, что та или иная компания не «лопнет». Хотя этого просто не должно быть.
— Какой выход вы можете предложить из сложившейся ситуации?
— Мы изучали опыт других стран. К примеру, в Турции государство выдает гарантийные обязательства о том, что дом будет достроен и сдан вовремя. Государство дает гарантии. Если застройщик не выполнил свои обязательства, то учитывая гарантии государства, оно должно выделить средства и достроить этот дом и сдать его вовремя инвесторам. После чего будет разбираться с застройщиком, который не выполнил свои обязательства.
В Польше все инвесторы, которые инвестируют в строительство дома, аккумулируют деньги в банке. Застройщик во время строительства дома может получить из них только 10%. Все строительство он ведет за свои средства или берет кредит. За границей 90% застройщиков берут кредит, поэтому они заинтересованы вовремя сдавать свои объекты. Деньги инвесторов лежат на счету. Для них нет никаких рисков. В случае банкротства застройщика инвесторы просто получают назад свои деньги.
— Когда начнет оживать рынок столичной недвижимости?
— Это очень сложный вопрос. Он зависит от того, как будет чувствовать себя украинская экономика. Рынок недвижимости — это в первую очередь рынок, а сама недвижимость — это товар, который должен кто-то покупать. После карантина и падения экономики может возникнуть проблема, когда покупательная способность украинцев начнет падать. Такая проблема вполне может возникнуть, так как прогнозируют безработицу.
Вопрос стоит еще в том, заработают ли ипотечные программы. Правительство только говорит о дешевой ипотеке, но она никак не появляется. В Кабмине обещают сделать ипотеку под 13% годовых, но это просто смешно. Разве это дешевая ипотека? В мире максимальный процент по ипотеке – 6%. Минимальный – 1,5%. Ипотека по большому счету — инструмент для покупателя. Если появляется нормальная и недорогая ипотека, количество покупателей увеличивается в разы. Соответственно, увеличивается и спрос на квартиры.
Думаю, что после окончания карантина рынок недвижимости начнет восстанавливаться. Ему не нужно будет длительное время для восстановления. Опять же все еще будет упираться в то, насколько долго будет длиться карантин. Если начнется вторая волна коронавируса, все закроют и никого не будут никуда выпускать, то и спроса на недвижимость не будет. Не исключаю, что в этом случае рынок может сильно просесть.