Президент Владимир Зеленский подписал закон 4360-IX, касающийся особенностей приватизации объектов государственной и коммунальной собственности, переданных в аренду (законопроект 12230).
Как ранее писала «Судебно-юридическая газета», вместо безальтернативного выкупа имущества арендатором через «неотделимые улучшения» принятый закон устанавливает аукционы по продаже такого имущества, где арендатор может либо воспользоваться приоритетным правом выкупа по наивысшей цене, сформированной на открытом аукционе, либо получить компенсацию.
Итак, подписанным законом в Законе «О приватизации государственного и коммунального имущества» определен термин «аукцион по приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями» – это способ продажи находящегося в аренде объекта приватизации, по которому собственником объекта приватизации может стать арендатор арендованного имущества по улучшению закону.
Уточнено, что имущество, находящееся на балансах государственных предприятий, учреждений, организаций, не подлежащих приватизации и не входящее в состав единых имущественных комплексов, обеспечивающих основные виды деятельности таких предприятий или более 3-х лет не используемых в производственной деятельности и дальнейшее их использование в производственной деятельности не планируется, относится к объектам, подлежащим приватизации.
Установлено, что приватизация государственного или коммунального имущества осуществляется путем продажи объектов права государственной или коммунальной собственности на аукционе, в том числе аукционе по приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями. Приватизация объектов государственной или коммунальной собственности, переданных в аренду, осуществляется путем продажи на аукционах с учетом установленных законом особенностей. Арендатор объекта приватизации, который осуществил неотъемлемые улучшения арендованного имущества (здания, сооружения, нежилого помещения), имеет право на приобретение такого имущества (объекта) на аукционе по приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями по самой высокой цене, которая была предложена во время проведения акциона арендатором осуществлено улучшение арендованного имущества, невозможно отделить от соответствующего объекта без причинения ему вреда, в размере не менее 25% рыночной стоимости арендованного имущества, определенной в соответствии с Методикой оценки, утверждаемой Кабмином; арендатор получил в порядке, установленном законодательством, письменное согласие на осуществление неотъемлемых улучшений арендованного имущества; осуществление и состав неотъемлемых улучшений, в том числе неотъемлемый характер улучшений, подтвержденные заключением строительной экспертизы, а стоимость неотъемлемых улучшений, подтвержденных выводом строительной экспертизы, определена субъектом оценочной деятельности в порядке, установленном в соответствии с Методикой оценки, утверждаемым Кабмином; арендатор должным образом выполняет условия договора аренды, отсутствует задолженность по арендной плате; договор аренды действует на день принятия решения о приватизации соответствующего объекта; арендатор участвует в аукционе по приватизации соответствующего объекта.
Предоставление согласия на осуществление неотъемлемых улучшений осуществляется в порядке, определенном Фондом государственного имущества Украины или соответствующим представительным органом местного самоуправления и с учетом требований Закона «Об аренде государственного и коммунального имущества».
Порядок проведения аукциона по приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями, аукциона с условиями компенсации арендатору неотъемлемых улучшений, осуществления компенсации (зачисления) и ограничения компенсации (зачисления) стоимости неотъемлемых улучшений арендованного имущества определяются Кабмином. Для реализации права на приобретение арендованного имущества на аукционе по приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями арендатор, осуществивший неотъемлемые улучшения такого имущества, дает согласие уплатить цену продажи объекта, равную ценовому предложению участника, который подал наивысшее ценовое предложение по результатам. В случае отказа от уплаты такой цены продажи объекта арендатор может дать предварительное согласие уплатить цену продажи объекта, равную ценовому предложению участника, который подал следующее по величине ценовое предложение. Арендатор, который дал согласие уплатить цену продажи объекта, равную ценовому предложению участника, подавшего наивысшее ценовое предложение, признается воспользовавшимся своим правом на приобретение арендованного имущества на аукционе по приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями и является победителем. В случае если арендатор не воспользовался таким правом либо в случае невыполнения условий, либо в случаях, предусмотренных ч. 9 статьи 14 этого закона, или в случае отказа арендатора от подписания протокола аукциона или заключения договора купли-продажи, или в случае неуплаты им цены продажи объекта приватизации в срок, подтверждаемый соответствующим актом, электронная торговая система формирует и обнародует новый протокол аукциона, а покупателем становится участник (покупатель), который в ходе торгов предоставил самое высокое ценовое предложение.
В случае, если органами приватизации принято решение о приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями на аукционе с условиями компенсации арендатору неотъемлемых улучшений или в случае, определенном абзацем четвертым части четвертой настоящей статьи, при проведении аукциона по приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями цены объекта приватизации, но не больше стоимости таких неотъемлемых улучшений, подтвержденных заключением строительной экспертизы, осуществляемой в порядке, определенном Кабмином.
Компенсация осуществляется при выполнении арендатором каждого из определенных законом условий, кроме условия по участию арендатора в аукционе по приватизации соответствующего объекта.
Если покупателем объекта приватизации становится арендатор и если он выполнил все условия, стоимость неотъемлемых улучшений в размере, пропорциональном цене продажи объекта приватизации (с учетом соотношения стоимости неотъемлемых улучшений к стоимости объекта, определенной в соответствии с требованиями настоящего Закона), но не больше стоимости таких неотъемлемых улучшений, подтвержденных время оплаты в порядке, установленном правительством.
В случае, если для участия в аукционах, предусмотренных настоящей статьей, подано заявление на участие в аукционе от одного покупателя (участника), формируется протокол о том, что имеющийся один участник, а орган приватизации в течение пяти рабочих дней со дня формирования такого протокола принимает и обнародует решение о приватизации указанного объекта путем выкупа непосредственно таким покупкой.
В случае, если аукцион по приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями, аукцион с условиями компенсации арендатору неотъемлемых улучшений признан несостоявшимся, в случаях, предусмотренных абзацем 3 ч. 6 статьи 15 настоящего Закона, в течение двух рабочих дней с даты формирования соответствующего протокола аукцион проводится не ранее чем на десятый и не позднее пятнадцатого дня с даты его объявления.
В случае, если объект, предлагавшийся для продажи на аукционах, предусмотренных настоящей статьей, не продан на таких аукционах, повторных аукционах (при их проведении), проводятся аукционы.
В случае выполнения арендатором каждого из условий, кроме условия участия арендатора в аукционе по приватизации соответствующего объекта, такие аукционы проводятся с условиями компенсации арендатору неотъемлемых улучшений. Договор аренды сохраняет силу для нового собственника приватизированного имущества, а если покупателем переданного в аренду объекта государственного или коммунального имущества является арендатор, действие соответствующего договора прекращается со дня, по которому объект аренды переходит в его собственность.
Стартовая цена объекта приватизации для проведения аукциона по приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями, аукциона с условиями компенсации арендатору неотъемлемых улучшений устанавливается аукционной комиссией на основании рыночной стоимости (включая стоимость неотъемлемых улучшений), определенной в соответствии с Методикой оценки.
В договор купли-продажи включаются предусмотренные условиями аукциона, выкуп обязательства сторон по компенсации покупателем стоимости неотъемлемых улучшений арендатору после перехода права собственности на имущество, приобретенное по результатам проведения аукциона по приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями, аукциона с условиями компенсации. Также установлено, что временно на период действия правового режима военного положения: при приватизации единого имущественного комплекса предприятия составляются перечни объектов недвижимого имущества и транспортных средств, находящихся на балансе такого предприятия (при наличии); аудит, экологический аудит, инвентаризация не производятся; в течение 3 рабочих дней после утверждения условий продажи объекта малой приватизации орган приватизации публикует информационное сообщение о приватизации объекта малой приватизации в электронной торговой системе и, при наличии технической возможности, на официальном веб-сайте Фонда государственного имущества Украины или соответствующего территориального общества.
В случае отсутствия балансовой стоимости всех активов объекта приватизации или балансовая стоимость всех активов объекта приватизации равна нулю, стартовая цена такого объекта приватизации устанавливается аукционной комиссией на основании стоимости, определенной в соответствии с Методикой оценки, утверждаемой Кабмином. Также установлено, что положения статьи по части проведения аукциона по приватизации объекта аренды с неотъемлемыми улучшениями применяются только к объектам приватизации, относительно которых согласие на осуществление неотъемлемых улучшений арендатором
в установленном порядке было получено до вступления в силу Закона «О внесении изменений в некоторые законы Украины об особенностях приватизации объектов государственной и коммунальной собственности, переданных в аренду». Приватизация отдельного индивидуально определенного объекта портовой инфраструктуры (кроме стратегических объектов портовой инфраструктуры), используемого субъектом хозяйствования на основании договора аренды, осуществившего улучшение такого имущества, осуществляется с учетом особенностей, установленных Законом «О морских портах Украины», и с учетом изменений в этот Закон, какими в этом Законе. Подготовка к приватизации и продажа объектов крупной приватизации, по которым правительством принято решение об определении советника, однако договор с таким советником прекратил свое действие, осуществляется без привлечения советника. В условия продажи таких объектов крупной приватизации включаются обязательства покупателя по возмещению расходов, понесенных на оплату услуг советников. Кроме того, в Законе «Об управлении объектами государственной собственности» изменены нормы относительно того, кто является субъектами управления объектами государственной собственности. К изменениям такими субъектами управления объектами государственной собственности были государственные хозяйственные объединения, государственные холдинговые компании, другие государственные хозяйственные организации (далее – хозяйственные структуры), государственное предприятие, учреждение, организация или хозяйственное общество, 100 процентов акций (долей) которого принадлежит государству или другому хозяйственному обществу, 100 процентов акций.
После смены такими субъектами являются государственные хозяйственные объединения, государственные холдинговые компании, другие государственные хозяйственные организации (далее – хозяйственные структуры), государственное предприятие, учреждение, организация или хозяйственное общество, 100 процентов акций (долей) которого прямо или косвенно принадлежат государству Соответственно, изменена норма, которая по решению Кабинета Министров Украины или центрального органа исполнительной власти, которая осуществляет функции по управлению соответствующими объектами государственной собственности/корпоративными правами, государственное предприятие, учреждение, организация или хозяйственное общество, 100 процентов акций (долей) которого прямо или косвенно принадлежат государству, осуществляют управление объектами государственной собственности праве на чужое имущество, предусмотренном законом.
Также уточнено, что субъектом управления объектами государственной собственности, используемыми в процессе осуществления деятельности по транспортировке и/или хранению природного газа, передачи электрической энергии может быть только уполномоченное Кабинетом Министров Украины министерство или уполномоченное Кабинетом Министров Украины хозяйственное общество, 100 процентов акций (долей) которого прямо или косвенно принадлежат. Корпоративные права государства не могут передаваться хозяйственным обществам для формирования их уставных капиталов, кроме передачи в уставные капиталы государственных акционерных обществ, 100 процентов акций которых прямо или косвенно принадлежат государству и государственных холдинговых компаний.
Также установлено, что с целью повышения уровня информационной осведомленности граждан и представителей бизнеса о принципах, целях и результатах управления активами публичного сектора экономики, в том числе объектов государственной собственности, путем проведения электронных аукционов (публичных торгов) в двухуровневой электронной торговой системе, а также об уровне конкуренции и поступлений в Государственный бюджет Украины от такой деятельности. реализации имущества (имущественных прав, других активов) или прав на него на конкурентной основе в форме аукционов, в частности электронных, и осуществление контроля за ее реализацией, обязан принимать меры, перечень и порядок реализации которых устанавливаются Кабмином.
Правительству поручается в 6-месячный срок со дня опубликования этого Закона обеспечить разработку и представление на рассмотрение Верховной Рады законопроекта о внесении изменений в Закон «О приватизации государственного и коммунального имущества» об установлении особенностей приватизации отдельного индивидуально определенного объекта портовой инфраструктуры (кроме стратегических объектов портовой инфраструктуры), который используется улучшение такого имущества.
Добавим, в 2024 году Рада приняла закон о приватизации украинских госбанков.