- В Киеве на одного покупателя квадратных метров сегодня приходится 90 продавцов. И немудрено, ведь специалисты отмечают: не только деньги любят тишину. Рынок недвижимости тоже «расцветает» лишь при условии экономической и политической стабильности. Что же, попытаемся разобраться в тенденциях купли-продажи и аренды жилья в столице и в целом в Украине. А также — получить достоверные прогнозы развития рынка недвижимости в обозримом будущем…
- Особенности кризиса-2014
- По словам руководителя FIABCI-Украина Александра Бондаренко, рынок недвижимости Украины «с ускорением» летит в пропасть, но пока еще не достиг ее дна. Показательна в этом смысле статистика сделок в столице. За март текущего года заключено всего 350 договоров купли-продажи жилья на весь Киев! Для сравнения: этот показатель достигал 3500, начиная с 2007 года. А в «золотые» докризисные времена их количество было в десятки раз больше — до 16 тысяч сделок за месяц.
- «В отличие от кризиса 2008-2009гг, у сегодняшней ситуации есть своя особенность. К экономической составляющей прибавилась политическая. Если квартиры эконом-класса всегда пользовались спросом, в отличие от жилья «люкс», сегодня уже бизнес-класс сдается по цене эконом-класса. Так, меблированную в новом доме «трешку» на Бессарабке предлагают в аренду за 9-10 тысяч гривен в месяц. Еще три месяца назад это было невозможно», — подтвердил слова коллеги президент украинского Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов.
- При этом он отметил, что в целом по стране рынок недвижимости за четыре месяца «просел» на 15%. Однако и здесь есть своя специфика: цены, по-прежнему оставаясь недоступными для потребителя, снизились лишь в долларовом эквиваленте. В то же время, в гривне – создается «хорошая» видимость. «Невозможно вырвать ситуацию (на рынке недвижимости – ред.) из контекста экономики. Этот рынок всегда был долларовым. И попытки вывести его из долларовой зоны в гривневую ни к чему не привели. При сильной девальвации гривны за март-апрель рынок все рано вернулся в долларовую зону. Поэтому я считаю, что индикаторы цен следует рассматривать только в долларовом эквиваленте», — подчеркнул эксперт.
- Кто же сегодня приобретает жилье? Вряд ли это – бюджетники, очень средней зарплаты которых едва хватает, чтобы не умереть с году. Неплатежеспособно и большинство представителей малого бизнеса, успешно искореняемого в последние годы. Скорее всего, поторопились обезопасить свои вклады немногочисленные рантье, «выгребшие» запасы из банковских закромов и, как утверждают банкиры, способствующие тем самым обвалу гривны. Но, как видно из статики договоров купли-продажи, их влияние на курс нацвалюты сильно преувеличено: вспомним о 350 сделках за март в столице.
- Однако даже те, кто в состоянии купить новую квартиру, порой откладывают этот шаг из-за ее по-прежнему непомерной цены. «До тех пор, пока земля в Украине будет «священной коровой», не будут установлены нормальные рыночные отношения — цены на недвижимость будут какими угодно, только не рыночными. Ведь земельные вопросы решаются властью за счет «конвертов» или даже «чемоданов» (если речь идет о Киеве). Но, как только власть меняется, предыдущая оглашается «злочинной». И, чтобы решения «папередников» не отменили, вопрос урегулируется опять-таки при помощи «конвертов». Все это закладывается в цену квадратных метров. Если бы земля продавалась официально, и недвижимость стоила бы гораздо дешевле», — объяснил дороговизну жилья Рубанов.
- Прогнозы и тренды
- Сначала о трендах. Не удивительно, что хуже всего ситуация на рынке недвижимости — в восточном регионе. Хотя некоторые дончане и пытаются «эмигрировать» на Запад страны, силясь продать жилье. «Донецкие риелторы сидят без работы. Люди не могут продать квартиры ни в Стаханове, ни в Краматорске, ни в Лисичанске и переехать в Калуш, как намеревались это сделать. А до кризиса цены в этих местах были сопоставимы», — рассказал Рубанов.
- В то же время, как сообщают СМИ, рынок недвижимости Крыма растет. Однако при более глубоком анализе, по словам А. Бондаренко, картина не столь радужна: «Даже если летом заработает Госреестр РФ, и эти сделки будут оформлены в соответствии с законами России, их не признает ни Украина, ни мир, что повышает риски. К тому же, в Крыму повышенный спрос, в основном, формируют бывшие военные, всю жизнь мечтавшие «попасть на дембель» в АРК. Формируется «пенсионерская республика». Это нонсенс, ложный сценарий развития рынка, который может отыграться назад», — предупредил Бондаренко.
- При этом, по словам обоих экспертов, возможны два сценария дальнейшего развития рынка недвижимости в стране – позитивный и негативный. Для осуществления условно-позитивного нужны политическая стабильность, понятная экономическая политика, прежде всего на Юго-Востоке, а также — преодоление газового противостояния с РФ, поступление внешней экономической поддержки, появление реальных кредитных механизмов. Все это должно помочь рынку адаптироваться к новым условиям и, в конечном итоге, привести к его росту.
- Второй, негативный вариант развития событий даже не хочется обсуждать. «Краткосрочные прогнозы не могут быть утешительными. Ждать ценовой стабилизации можно после стабилизации курса и в целом ситуации в стране. В период проведения военных действий трудно думать о квадратных метрах, невольно задумываешься о вечном», — подчеркнул президент украинского Союза специалистов по недвижимости.
- При этом эксперты «хором» советуют желающим приобрести жилье не отчаиваться и все же — рисковать. «И во время жесткого кризиса квадратные метры по-прежнему остаются самыми ликвидными. Они даже в это время, худо-бедно, могут генерировать какой-то доход, сами себя содержать. Если вы не специалист в какой-то сфере, лучше сохранять деньги в недвижимости, если война напрямую не придет в ваш дом», — убежден А. Бондаренко.
-
decoding="async" alt="" src="/images/items/2014-05/16/9oyMYQS6FijjIV4d/image/1.jpg" />
В Гамбурге замок Геннеберг – неоготическая миниатюра XIX века, которую считают самым...