Продлив мораторий на бумаге, власти намерены запустить рынок продажи прав аренды. По экспертному мнению, владелец земли не будет знать, кто арендатор. А половина владельцев паев – пенсионеры, которых попросту обманут с помощью юридических манипуляций
Мораторий продлят формально
Спикер Рады Андрей Парубий публично поддержал продление моратория на продажу земли. «Мораторий на продажу земли должен быть продлен, и вместе с тем должны быть одновременно приняты законодательные акты, регулирующие эту сферу», —заявил Парубий на встрече с аграриями.
Эксперты видят здесь хитрость. Руководитель центра «Третий сектор» Андрей Золотарев считает, что вопрос открытия рынка земли будет отложен, поскольку в Верховной Раде нет консенсуса, но мораторий попытаются обойти.
Ведь украинская сторона обязалась принять до конца 2016 года законодательную базу для оборота земель сельскохозяйственного назначения. Такой пункт содержится в Меморандуме с международным валютным фондом (МВФ), который заключили Президент Петр Порошенко, премьер Владимир Гройсман, министр финансов Александр Данилюк, глава НБУ Валерия Гонтарева.
Напомним, выступая в начале сентября в парламенте Президент Петр Порошенко озвучил требование открыть рынок земли. Он заявил, что отсутствие открытого рынка земли сдерживает приток инвестиций в аграрный сектор. Но теперь замглавы парламентского комитета по вопросам агрополитики и земельных отношений Александр Бакуменко (Блок Петра Порошенко) заявляет, что мораторий на продажу земель должен быть.Запрет на продажу предлагается снять через 3-5 лет.
Напомним, что срок действия моратория истекает 1 января 2017 года. Ранее Верховная Рада сама обязала Кабинет министров до 1 марта 2016 года разработать законопроект об обороте земли сельскохозяйственного назначения, но законопроект так и не создали.
Руководитель миссии МВФ в Украине Рон ван Роден призывал Украину разрешить продажу земли. Ведь мораторий, дескать, мешает использованию земель как залогового имущества. Летом прошлого года власти уверяли, что МВФ не требовал отмены моратория. А весной этого года заговорили об отмене. Дескать, необходимо продать на аукционе 1 млн гектар земли, находящейся в государственной собственности. Теперь речь идет уже не о государственной собственности, а продаже прав аренды. То есть фактически смена собственника будет происходить и при формальном продлении моратория. Такой проект разработан Министерством аграрной политики и продовольствия.
«Несвободная продажа»- это как?
Министр агрополитики Тарас Кутовой пришел к выводу невозможности принятия нынешним парламентом закона о прямой продаже земли «из-за популизма депутатов». И выход был найден.Кутовой заявляет, что такую позицию как «свободная продажа земли» в ходе переговорных процессов с МВФ удалось исключить из меморандума, и сегодня в требованиях Международного валютного фонда такого тезиса нет.
«Речь идет только о законе. А в законе можно сформулировать те правила, которые будут абсолютно эффективными», — сказал он.
Министр Кутовой поясняет, что вместо прямой продажи земли, предлагается продажа прав аренды. «Мы предлагаем перепродавать право, то есть человек, как получал деньги за пай, так и будет получать. Но тот, кто пользуется этим паем, может перепродать это право кому-то другому, кроме того, он имеет право заставить это право в банке» — заявил Кутовой.
Как это будет работать? С владельцем земли будет заключен договор аренды . Но затем право может быть передано кому угодно и владелец земли в сделке не участвует.
«Владелец пая не должен участвовать в сделке купли-продажи прав аренды. Если все условия договора выполняются, это его не касается», — рассказал министр, — «В своем законопроекте мы предложили, чтобы не было спекулятивной волны, с каждой перепродажи владельцу пая по праву аренды должны отдать 10%».
Примечательно, что по его же словам, 86% всех субъектов хозяйствования в агроотрасли — это субъекты, имеющие до 500 гектаров. Когда землю делили в 1990-х собственниками большей части сельскохозяйственных земель Украины стали почти 7 млн человек, которые получили в общей сумме около 28 млн га. Сегодня больше половины из них – пенсионеры. Владельцы паев сдают их в аренду агропредприятиям. А те пока не имеют права их кому-либо передавать.
По экспертному мнению, если право перепродажи аренды вступит в силу, владелец земли фактически не будет знать, кто арендатор. Ведь право аренды может быть продано кому угодно.
«С помощью юридических манипуляций можно создать большие проблемы собственнику. Можно перевести аренду на пустышку, зарегистрированную непонятно на кого, и уйти от обязательств по уплате аренды. Можно, например, участок в Киевской области перевести на физическое лицо, зарегистрированное в Закарпатье, и собственнику, чтобы снять арендную плату в судебном порядке, нужно будет подавать в суд в Закарпатье»,- перечисляет член совета ассоциации «Земельный союз Украины» Сергей Биленко
Эмфитевзис вместо моратория
Нардеп Вадим Ивченко отмечает, что плата за пользование может быть как ежегодная, так и за весь срок пользования.
«Получил средства заранее и получить свою землю назад уже сложно, считай продал. То есть видим желание латифундистов и банкиров в обход моратория ввести псевдооборот земель, усовершенствовать и легализовать схему и уклониться от уплаты налогов», —считает он.
О каких масштабах идет речь? Сельскохозяйственные угодья в государственной и коммунальной собственности составляют 10,5 млн. га, земельные доли (паи): 27,7 млн. га. Отметим, что в парламенте с июля зарегистрирован законопроект о так называемом эмфитевзисе- праве пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис). В отличие от права аренды, земля может быть передана в залог.
По нему право пользования участком может быть передано банку в залог без согласия которого, расторгнуть договор владелец уже не сможет. Причем, предоставляется возможность такого залога даже на земли государственной и коммунальной собственности. Если пользователь не в состоянии погасить кредит, банк сможет продавать пользование участком без публичных торгов, то есть, кому пожелает, независимо от того, кому участок принадлежит.
Фактически и эмфитевзис и продажа прав аренды – обходные пути преодоления моратория. Председатель Аграрной партии Виталий Скоцик заявляет: «Украинцев уже ограбили в начале 1990-х, когда вся промышленность оказалась в руках нескольких семей. Теперь то же самое хотят сделать с землей. Украину хотят превратить в полуфеодальную сырьевую латифундию, где большинство людей будут крепостными».
Примечательно, что фактического превращения земли в товар, можно вообще ничего не делать. Достаточно просто не продлить мораторий (автоматически он не продляется). Напомним, что мораторий был введен как временная мера в 2001 году и продлялся 7 раз (в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012 и 2015 годах). Как только он не будет продлен, вступит в силу закона анонсированный еще 18 января 2001 «порядок реализации прав граждан и юридических лиц на земельную долю (пай)».Предполагается принятие отдельного закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Но фактически законодательство предусматривает не отмену моратория, как обычно говорят, а принятие решения о его продлении или не продлении.