После 1991 украинцы получили из рук государства едва ли не единственный подарок — свои же квартиры. Кому-то повезло отхватить «сталинку» в на Крещатике, кто-то довольствовался скромной «чешкой» на Левом берегу, ну, а кому-то досталась полуаварийная «хрущевка». Спустя 26 лет подошел срок, когда государство должно решить, что делать с панельными домами застройки средины прошлого века. Реконструировать нельзя ожидать – где поставят запятую чиновники?
Ветхий фонд
Что касается Украины, и, в частности Киева, то вопрос реконструкции ветхого фонда у нас застрял, и похоже надолго.
В Киеве насчитывается порядка 3055 устаревших пятиэтажек, с 2,1 млн квартир, в том числе панельных – 757 домов на 64 тыс квартир общей площадью 2,6 млн кв.м.
Тем не менее, в столице по состоянию на 2016 г., из 11,4 тысяч многоэтажек в группу аварийных и ветхих вошел всего 101 объект.
Больше всего кварталов «хрущевок» в Соломенском, Подольском, Шевченковском и Печерском районах.
Самыми проблемными являются «хрущевки» так называемой "доиндустриальной" застройки (60-х годов прошлого века), которые массово сконцентрированы в Дарнице и на Соломенке. При этом официально в той же Дарнице нет ни одного аварийного объекта.
Самыми недолговечными с предельным сроком эксплуатации в 50 лет являются панельные «хрущевки». Украина таким жильем застраивалась в 1955-1970 гг. Таким образом «капитальные» проблемы у их жильцов начнутся уже скоро – с 2020 года.
У кирпичных пятиэтажек время жизни более длительное до 2055-2070 гг.
Пятиэтажки, возводившиеся примерно в эти же сроки, могут простоять до 2055-2070 гг. при условии проведения капитальных ремонтов.
Планы и реальность
Как таковая, идея сноса старых зданий состояла в том, что на месте снесенных домов строится жилье более высокой этажности, а затраты на строительство окупается за счет реализации дополнительных квартир. Но для реализации данной схемы дополнительно необходим резервных жилой фонд, где люди могли бы проживать между отселением и вселение в новый дом.
Под данную идею в Украине в 2006 году был принят даже профильный закон “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда”. В то время бала золотая эпоха рынка недвижимости в Украине, когда цены на киевские «хрущевки» приближались к показателям среднего жилья Мадрида и пригорода Лондона.
Но закон оказался мертворожденной идеей, так как предполагал 100% согласие всех жителей дома, что оказалось невозможно. Да, и дерибанить землю под застройку в Киеве или захватывать для самостроя участки было во много раз выгодней, чем заморачиваться ветхим фондом и упертыми жильцами, которые в ожидании «халявы» прописали в квартирах всех близких и дальних родственников
Помимо законодательных ограничений, основная проблема в рентабельности такой реконструкции/сноса.
Во-первых, цены за последние годы, на рынке недвижимости существенно понизились и предложение многократно превышает спрос.
Во-вторых, вопрос упирается не только в снос и строительство нового жилья. Важно учесть нагрузку на коммунальную и социальную инфраструктуру – новые трубопроводы, систему канализации, электросети, дороги, парковки, а также детские садики, школы, учреждения здравоохранения. Никакой частный инвестор не будет все это оплачивать и строить.
В свое время Минрегионбуд подсчитал, что реконструкция большого микрорайона займет 7-8 лет.
Какая-либо конкретная программа реконструкции ветхого жилья в Киеве отсутствует, хотяв феврале 2016 года в коридорах КМДА ходили разговоры о 380 га на территории города, которые можно было предоставить для реконструкции.
О нерациональности реконструкции говорит генеральный директор компании «Укрбуд Девелопмент" Олег Майборода: "Замена всех коммуникаций, скорей всего, не только внутридомовых, крыш, установка новых окон и дверей, утепление современными материалами и другие работы выльются в такие суммы, что будет дешевле построить новое жилье эконом-класса. Учитывая, что срок эксплуатации этих панельных пятиэтажек 50 лет, выход один – сносить".
Фактически панельные и блочные «хрущевки» нужно будет сносить, а кирпичные, по мнению инженеров, нужно будет реконструировать.
Попытки хоть что-то продемонстрировать в этом направлении предпринимались совсем недавно.
Проклятый дом
Плох тот градоначальник Киева, который не обещает покончить с «хрущовками». Привлекла эта тема и Виталия Кличко.
В марте 2016 года мэр вместе с замом Александром Спасибко посетили дом по ул. Милютенко, 23-а, очевидно, выбранный заранее в качестве экспериментально-показательного. В этом общежитии в антисанитарных условиях из-за грибка болели и даже умирали люди.
Виталий Кличко определил состояние дома как неудовлетворительное и сообщил, что разрабатывается инвестиционный проект, благодаря которому люди смогут переехать в более комфортное жилье.
На месте аварийного дома планировалось построить многоэтажный дом на две секции.
Как водится, прошел год, а дело так и не сдвинулось с мертвой точки. В июне 2016 года Киевсовет выделил для строительства землю, на которой расположилась автостоянка.
25 февраля отчаявшиеся люди ворвались в зал заседаний Киевсовета, но трибуна была заболкирована в результате политических разборок между депутатами. Повторный приход в Кивесовет 18 мая, похоже, тоже остался безрезультатным.
Кому по карману ремонт
Жилищный фонд требует периодических капитальных ремонтов, минимум раз в 20-30 лет.
Но естьодин нюанс. «Хрущевки» и ветхий фонд, как и любое другое приватизированное жилье, накладывают на собственников и обязанность содержания дома, о чем говорит статья 382 Гражданского кодекса Украины. Любой дом — это совместная собственность владельцев квартир. Государство де-юре не несет никакой ответственности. Да и другие граждане могут задать закономерный вопрос – почему за их средства (налоги) ремонтируется частное жилье?
Ремонты, тем более капитальные – дорогое удовольствие. По оценкам экспертов, капремонт может потянуть до 40% от стоимости объекта, а это миллионы гривен.
Даже достаточно скромный апгрейд стандартной девятиэтажки на 100 квартир потянет на 2 млн грн, а это 20 тыс. грн. с каждой квартиры. А, если придется менять коммуникации, сумма может увеличиться в несколько раз.
Зарубежный опыт
Украина столкнулась не с уникальной проблемой. Тема реконструкции жилья актуальна для всех индустриально-развитых государств.
В Германии, Австрии и Эстонии проблемы с жилым фондом решались путем реконструкции домов.
Опыт реконструкции ветхого жилья в разных странах
|
Страна |
Опыт |
|
Германия |
В 90-е года ХХ века правительством было выделено 70 млрд немецких марок в кредит под низкие проценты (4,6%). Было реконструировано 90 тыс. крупнопанельных домов. |
|
Франция |
Имеет четыре разные госпрограммы по реконструкции жилья. Домовладельцам субсидируют от 35% до 70% стоимости работ, предоставляются налоговые льготы. Современные технологии позволяют реконструировать жилье за 3-6 месяцев, как правило, без отселения жильцов. |
|
США |
Федеральные программы реконструкции жилых домов |
|
Нидерланды |
Существует Фонд обновления городов, в которые правительство вносит ежегодно около 500 млн долларов |
|
Швеция |
Траты на реконструкцию полностью компенсируется за счет квартирной платы. |
В странах с рыночной экономикой значительная часть инвестиций направляется на реконструкцию жилых домов. Так доля инвестиций на реконструкцию жилого фонда в Германии составляет 70%, а в Канаде и Дании – до 60% средств, направляемых на новое строительство. В США эта доля составляет 40%. Аналогичная картина наблюдается в Нидерландах.
Валенки вместо сталинки
Российский опыт заслуживает отдельного внимания. За последний месяц тема реконструкции кварталов старой пятиэтажной застройки в Москве не сходит с полос российских СМИ.
Скандалы, протесты, противостояние, горячие заявления политиков вывели банальный градостроительный вопрос на политический уровень. В то же время у Киева и других украинских городов проблемы схожие — кварталы застройки 50-60 годов, так называемые “хрущевки” стремительно разрушаются, а решение проблемы то вытаскивается властями на свет, то прячется под сукно.
Московские чиновники придумали «гениальный» план распила бюджетных денег и, получив высочайшее благословение, ринулись в атаку. Идея под условным названием “реновация” вышла на уровень предвыборного противостояния.
Решение инициировать тотальный снос старой московской застройки в жирных районах столицы пришло в голову российской власти не от хорошей жизни. При этом техническое состояние домов рассматривалось в последнюю очередь.
Несмотря на кризис, стоимость земли в Москве остается достаточно высокой. Было принято решение убить сразу нескольких зайцев. Расселить людей из ветхого аварийного жилья, повысив их электоральную лояльность перед грядущими президентскими выборами, а с другой стороны — освоить огромные государственные деньги, которые планируется направить на снос старого и строительство нового жилья. Планируется выделять по 100 млрд рублей из московского бюджета ежегодно в ближайшие три года.
Пирог поделят крупные застройщики, связанные с властью, которые сегодня переживают не самые хорошие времена.
За вопрос взялись системно и уже приняли соответствующий закон в первом чтении.
Несмотря на подавляющую поддержку внешней политики страны, москвичи оказались не готовыми поддержать инициативы мэрии. Люди почувствовали, что их могут элементарно обмануть. Протестное настроение стало выплескиваться на улицу, тема была подхвачена оппозиций и власть была вынуждена дать задний ход, пообещав насильно никого не выселять. История продолжается.
Без перспектив
Проблема ветхих пятиэтажек имеет три главных измерения – абсолютная энергонеэффективность домов, во-вторых, полная изношенность технических коммуникаций, и, в-третьих, неумолимо увеличивающийся риск для жизни граждан.
В городской и даже государственной казне нет денег на реконструкцию ветхого жилья. Поэтому российская история не про нас.
Депутаты и правительство не демонстрируют никакого интереса к проблеме – последний профильный законопроект был отозван и так и не внесен в повестку дня парламента.
Районы плотной застройки старым жилым фондом будут продолжать деградировать, а платежеспособные украинцы будут покидать эти дома. Они обречены превратится в социальное гетто. Люди, проживающие в этих домах, не в состоянии объединится в ОСМД не только по материальным, но и ментальным причинам.
Когда износ достигнет критического уровня, а цены на квартиры в этих домах достигнут уровня битого кирпича или станут ниже стоимости земли, на которых стоят, инвесторы несомненно появятся, а с ними и законодательные инициативы.
Как вариант, наши законодатели могут пойти по российскому пути, но в ином аспекте – введут отдельный коммунальный платеж под будущую реконструкцию. Этакий пенсионный фонд для жилья. Но и этих копеек не хватит на реконструкцию.
У нас эта тема почем-то стыдливо умалчивается и выведена из плоскости экспертного и общественного обсуждения. Страна продолжает жить одним днем.