Із початку літа тисячі українців, які планують переїхати до нового помешкання, завмерли в нерішучості. “Купувати нову квартиру чи почекати, поки ціни впадуть?” — це питання цікавить більшість ще платоспроможного населення країни. Втім, зважаючи на нестабільну ситуацію в державі, навіть експерти не можуть одностайно визначити, що відбуватиметься з ринком нерухомості до кінця року. А отже, важко спрогнозувати, кому посміхнеться удача купити житло за найнижчою ціною.
Керівник проекту “Столичная недвижимость” Володимир Германов стверджує: ринок сягнув свого дна ще кілька місяців тому і сподіватись на раптовий обвал цін не варто. На його думку, найбільш проблемним часом для ринку нерухомості був листопад-грудень 2008 року. Це пов’язано з тим, що саме в той період банки перестали кредитувати купівлю нерухомості, а потім почало різко змінюватись співвідношення долара та гривні. Саме в цей момент нерухомість різко впала в ціні, а люди намагались передусім звільнитись від неліквідних об’єктів, аби отримати готівку та виплатити власний кредит.
На сьогоднішній день ситуація на рину нерухомості є неоднозначною. Зокрема, статистика свідчить про те, що на вторинному ринку кількість операцій досягла минулорічного рівня. Щоправда, трохи змінилась структура об’єктів, які продаються, але ринок активний, ринок живе — і це беззаперечний факт. Початок активізації, на думку Володимира Германова, припав на березень-квітень цього року. Чи буде друге і третє дно — прогнозувати зараз важко, хоча б тому, що ніхто не знає, в якій ситуації опиниться наша економіка в найближчі кілька місяців. “Загалом я б сказав, що на ринку нерухомості паніки не спостерагіється. Звісно, ціни знизились. Якщо говорити про елітний сегмент вторинного ринку житла, то коливання було незначним — у межах 15-20%. Якщо говорити про житло економ-класу, то тут ціна знизилась практично вдвічі”.
Дане твердження підтримує генеральний директор агентства нерухомості “Park Lane” Галина Мельникова. За її словами, ринок нерухомості є достатньо стабільним на сьогоднішній день. Наприклад, якщо за 2008 рік це агентство отримало майже 80 тис дзвінків, то за 5 місяців цього року — тільки близько 40 тис дзвінків. За оцінкою Галини Мельникової, наразі немає ситуації так званого “відкладеного попиту”, а ринок є зручним як для покупців, так і для продавців. Тому найближчим часом знижуватися ціна не буде, але й причин для її зростання також немає. “Ще однією особливістю ринку є те, що основними покупцями нерухомості є ті люди, які хочуть придбати житло для себе. Це не інвестори, які вкладають гроші для подальшого отримання прибутку, а це люди, які купують для себе, для дітей, для сім’ї. Оскільки ціна істотно знизилась, то люди, які раніше планували взяти кредити, сьогодні просто можутиь купити цю нерухомість”.
Генеральний директор агентства нерухомості Ірина Луханіна також засвідчила, що обсяг ринку лишився на рівні попереднього року. Щоправда, в розпал кризи відбувалось зменшення кількості актів купівлі квартир та збільшення підписаних договорів оренди. Проте, починаючи з січня 2009 року кількість договорів продажу почала збільшуватись. Зростання, за словами Ірини Луханіної, відбувається в сегментах дефіциту. “ Це не найбільш дешеве житло, про яке всі пишуть, що з’явились квартириза 25-30 тисяч. Вони справді є. Але є квартири, які завжди мали підвищену кількість покупців. Це дво- та трикінатні квартири на Позняках, Осокорках та Харківському масивах, а також хороший центр у межах 3,5-4,5 тисяч за квадратний метр. Обов’язково новий дім — це зараз лідери продажів, розвинена інфраструктура, дома віком до 5 років. Це ті об’єкти, які є хітами сезону”.
Утім, Володимир Германов наголосив, що ситуація на первинному ринку житла є значно гіршою, ніж на вторинному. Це пов’язано з тим, що багато будівельних компаній не мають власних коштів для того, щоб завершити чи реалізувати проект. Тому вони змушені чекати інвестицій, але допомога ніяк не надходить. У зв’язку з цим, багато об’єктів заморожені, а кількість проданого житла падає. За словами фахівця, на сьогодні продаж здійснюється на тих об’єктах, які вже введені в експлуатацію, а також тих, які на останній стадії будівництва. Такі об’єкти і користуються попитом.
У той же час, первинне житло є дешевшим, ніж вторинне. Якщо на первинному ринку житла вартість квадратного метра становить 6-8 тис грн, то на вторинному вона збільшується в кілька разів. Це пов’язане з тим, що в квартирі з первинного ринку потрібно робити грунтовний ремонт, тому певний дисбаланс ціни буде зберігатися протягом 1-2 років. Вирівнятись ціни, на думку ріелторів, зможуть лише тоді, коли на первинному ринку житла будуть продаватися добудовані квартири з ремонтом.
Під іншим кутом на проблему купівлі нерухомості дивиться ріелтор Віктор Пащук. На його думку, до осені повинен відбутись спад на ринку, внаслідок чого квартиру можна буде купити на кілька відсотків дешевше. “Усі говорять про третю хвилю подешевшання квартир, яка відбудеться восени. Але за останні 1.5 місяці одно- та двокімнатні квартири подорожчали на 10-15 тисяч. Тобто, в лютому-березні люди ціни знизили, чекали чогось і не продавали багато квартир. А зараз підняли ціну — і ринок пожвавився”.
За словами ріелтора, зараз квадратний метр коштує приблизно 1100-1400 доларів, і нижче тисячі доларів за квадратний метр ціни не знизяться. Щоправда, він наголосив, що завжди будуть існувати варіанти швидкого продажу, при якому ціна може бути зниженою навіть на 10 тисяч доларів.
У той же час, експерт з питань нерухомості Павло Пашинський вважає, що після теперішнього періоду тиші ціни почнуть зростати. За його словами, як тільки стабілізується економічна ситуація в країні, ціни знову почнуть зростати. Зокрема, в деяких банках вже почали з’являтись програми іпотечного кредитування. Проте, їх умови стали набагато жорсткішими. Якщо раніше кредит можна було отримати без першого внеску, то тепер він становить 50% від вартості житла. Якщо раніше ставка сягала 14-16%, то зараз — 28%. Як кажуть, вибір лишається за покупцем. “По кредитуванню воно, безумовно, так, як було, найближчі 2 роки, вже не буде. По-перше, не буде валютних кредитів дешевих, вони будуть тільки в гривні, і будуть достатньо дорогі. І безумовно, будуть більш детально аналізувати позичальника, і відбирати будуть на жорстких умовах. Тобто, ажіотажу на кредитному ринку вже не буде”, — переконаний Павло Пашинський.
Щоправда, експерти з нерухомості мають обнадійливі новини. Наразі ріелтори спростовують чутки про масове скуповування житла певними компаніями. На думку Володимира Германова, зараз немає підстав говорити про те, що якісь компанії скуповують дешеве житло. “Це чутки, викликані чиїмись особистими інтересами”, — запевнив фахівець.