Как говорят девелоперы – любого рода разговоры об обвале цен – это результат отсутствия хорошей экспертизы на рынке жилой недвижимости. Тезис о том, будет обвал или нет, это вопрос информационной кампании на десятки тысяч долларов, чтобы «качнуть» рынок в ту или иную сторону. Более того, многие эксперты между собой делятся не фактами, а тем, во что им хотелось бы верить. Поэтому приходится опираться на информационный фон, чтобы понять, какие настроения «качаются», но также отслеживать реальные факторы влияния на себестоимость.
К слову, про обвал цен с завидной регулярностью сообщают где-то с 2007 года.
Обвал цен должен быть обоснован факторами. В первый кризис цены действительно откатились, но была девальвация, было непонимание, что ждет рынок, есть ли покупатель и готов ли он платить в новом эквиваленте. Прошло немного времени, мы получили новый виток роста и новое количество застройщиков. Бизнес, который имел свободный ресурс и плечо инвестиций на раскачку, подался в девелопмент. Так рынок разделился на качественных новых игроков, которых смело можно назвать девелоперами, и обычных застройщиков.
Какая разница между застройщиком и девелопером? Планируя свои проекты, девелопер отталкивается не от цикла строительства, а от понимания и знания, как они будут жить еще многие годы после. При этом уделяя много времени и внимания уровню сервиса, качеству инженерии, грамотной технической эксплуатации и созданию комфортной среды.
Девелопер строит не просто по нормам, а так, чтобы еще и выйти за рамки обыденного и сделать лучше. Требования к качеству продукта у него куда более высокие, чем в строительных нормах.
К примеру, рациональному покупателю иногда очень сложно понять, зачем ставить дешевые типовые радиаторы или входные двери только для того, чтобы сдать квартиры. Ведь потом новые лифты и ремонт в местах общего пользования страдает, когда жители все это демонтируют и вывозят.
За качественные решения покупатель всегда готов платить. Поэтому в девелоперских проектах, цена в дальнейшем будет двигаться только вверх. Как минимум, их подтолкнет фактор изменения строительной готовности, а, следовательно, снижение рискованности инвестиций.
С точки зрения здоровой бизнес-логики качественный продукт в какой-то момент проще не создавать и не продавать, чем сбывать по цене, близкой к себестоимости, чтобы просто вернуть вложенные деньги.
Поэтому в случае существенных триггеров на рынке, девелоперу выгоднее дозировано подходить к портфелю проектов и выводить на рынок ЖК, которые будут поглощаться по цене, которая вполне его устраивает.
Еще при этом нужно понимать, что «среднего» покупателя на рынке недвижимости не существует – он очень разный. Есть, например, рациональный подход, когда человек сознательно выбирает для себя продукт компании с большим пулом проектов в надежде, что игрок стабильный. Есть спекулятивный интерес, который основан на ожиданиях по росту цены квадратного метра в процессе строительства.
Какие факторы на данный момент существенно влияют на ценообразование на первичном рынке? Одной подешевевшей арматуры маловато, чтобы говорить о снижении себестоимости строительства. Причем арматура — это такой волатильный продукт, стоимость которого демонстрирует разнонаправленную динамику.
К тому же, в ценообразовании есть много факторов и переменных, которые зависят от проекта и выбора девелопера. Скажем, стоимость удельного веса каркаса в строительно-монтажных работах может быть нивелирована качественной инженерией, которую ты покупаешь.
К примеру, если качественные и долговечные чугунные трубы из Франции, контракт по алюминию заключен в Германии, а лифты и комплектующие на площадки едут из Словении, то все договора валютные, везде индексация.
Что касается стоимости работ, то тенденция к их росту заметно стабильна. Рынок труда, несомненно, должен двигаться вперед. Миграция рабочей силы уже стала реверсивной. Это ментальность украинцев: если семья остается здесь, человек с высокой вероятностью будет смотреть назад. В такой трактовке строители уезжают в Европу на «тренинги», а затем возвращаются на родину с определенным уровнем знаний, пониманием требований, культуры ведения работ.
Поэтому тот, кто считает, что люди на строительной площадке — сложный списанный материал и маргиналы, сильно ошибается и в результате проигрывает.
Строительство — это очень сложная работа, особенно в условиях холодных зимних и жарких летних периодов, за которую люди должны получать хорошее вознаграждение. Человек, получив конкурентный уровень заработка, может решить все свои бытовые вопросы с меньшим количеством переживаний и нервов. Ему не нужно оставлять свою семью надолго, уезжая на заработки в другую страну. Это повышает уровень его КПД, в результате получается нужная химия на площадке. В строительстве, как на кухне: от настроения того, кто строит, зависит результат.
Исполнительный директор девелоперской компании ENSO Рамиль Мехтиев