Рост коммунальных тарифов, обнищание населения и уменьшение накоплений граждан заставили столичный рынок недвижимости задумываться о новых решениях с целью оптимизации расходов при сохранении комфортности новостроек. По словам экспертов компании НЕСТ (Недвижимость Столицы), застройщикам приходится максимально сокращать себестоимость жилья, не забывая при этом о его максимальной комфортности. Злободневной задачей строителей, помимо сокращения площади квартир, стало пристальное вниманием к новым планировкам. О новых трендах на рынке первичного жилья столицы ГолосUA расспросил известных архитекторов и аналитиков.
«Скворечный» смарт-бум
По оценке маркетологов компании НЕСТ (Недвижимость Столицы), наибольший спрос сейчас наблюдается на маленькие квартиры, и это обусловлено ограниченной покупательской способностью инвесторов. В последнее время информационный бум вызвала новая строительная «мода» — минимализм. Речь идет о новом формате жилья – так называемых смарт-квартирах с рациональной планировкой. При всех плюсах такого жилья, которое живо расписывают журналисты, у него немало минусов. По словам аналитика строительного рынка Сергея Костецкого, появление большого количества «скворечников» по 17 квадратных метров – это полнейшая ерунда. Это просто пиар застройщиков, на самом деле таких квартир единицы. Нереально сделать квартиру меньше, чем «хрущевка». Если следовать логике, то площадь стандартной «хрущевки» 28-30 «квадратов» — это одна маленькая комнатка, малюсенькая кухонька, ванная, санузел и крохотный коридорчик.
«Представьте, если площадь квартиры в 2 раза меньше «хрущевки» — 15 кв. м, то у вас получается только одна комната — из коридорчика 60 см вы будете сразу заходить в комнату. Не стоит верить этому вранью застройщиков. Вы приедете в офис продаж и такую квартиру не найдете», — уверяет эксперт.
Сергей Костецкий заверяет, что ни один застройщик не введет в эксплуатацию такие объекты, состоящие из «скворечников», потому что невозможно по всем нашим стандартам и нормам разместить и обязательную кухню, и обязательный санузел в такой мини-квартире. Должна быть и комната, но вы же не будете жить в комнате площадью 2 квадратных метра. Даже советские гостинки были с комнатой по 12 кв. м, кухней 5 кв. м, санузлом 3 кв. м. Гостинки были, как «хрущевки», по 28-30 кв. м.
Эксперт считает, что застройщики с этими «смарт-скворечниками» пытаются как-то выделиться, поскольку количество жилья, которое сейчас строится, в десятки раз больше, чем платежеспособный спрос населения.
Аналитики девелоперской компании Недвижимость Столицы (НЕСТ) считают, что это временное явление, связанное с отсутствием роста индекса потребительских настроений. «Как только произойдет стабилизации уверенности в будущем в головах украинцев, произойдет и возврат к нормальным показателям», — считают аналитики девелопера.
«Застройщикам можно надеяться только на конечных покупателей, поскольку инвесторы ушли, банки кредитов не выдают. Цена жилья уже фактически по себестоимости предлагается. Поэтому стараются всякие «фишечки» придумать, чтобы заманить покупателя – умный дом, маленькие квартиры и т.д., и т.п. На мой взгляд, это все говорит о том, что рынок очень слабый и застройщики предлагают все, что можно, — пусть уж лучше рассрочку предложат или сократят проценты по кредиту», – полагает Сергей Костецкий.
«С другой стороны, если строить такие дома с квартирами по 15 кв. м, себестоимость таких объектов для застройщика будет гораздо выше, чем полноценных квартир. Посчитайте, в каждую малюсенькую квартирку нужно подвести коммуникации, свет, отопление, батареи, канализацию, сделать санузел, а это большие затраты! Если застройщики сейчас продают квадратный метр по 1000 долларов, то на смарт-квартирах по 17 кв. м – они просто обанкротятся. У них себестоимость будет в полтора раза выше, чем себестоимость обычной квартиры. Повторю, что это абсолютный пиар», — утверждает аналитик.
Сейчас в Киеве строят, как правило, квартиры по 30-40 кв. м – это нормальное распространенное явление. Если раньше застройщики делали упор на 3-4-комнатные квартиры, то сейчас наоборот – на 1-2-комнатные, отмечает Сергей Костецкий.
«Open space» — максимум полезного пространства
Почти пять лет на строительном рынке столицы идет тенденция на уменьшение площади квартир. Аналитики компании НЕСТ также отмечают, что в последнее время набирает обороты так называемая тенденция «open space» — максимум полезного пространства.
Идея «open space», или помещений в стиле «лофт», была позаимствована у архитекторов Нью-Йорка. Из-за нехватки жилого пространства в больших городах людям приходилось жить в промышленных помещениях, планировка которых не предусматривала зонирование. Намного позже свободная планировка стала выбором обеспеченных людей. Но изначальная концепция подразумевала экономию.
Говоря о тенденции «open space», Сергей Костецкий поясняет, что сейчас застройщики в целях экономии строят монолитно-стандартные дома, в которых квартира, допустим, 100 кв. м сдается без стен, без перегородок, в ванных комнатах и санузлах также ничего нет. Строители сэкономят, а люди уже будут сами за свои деньги стены делать, перестенки и прочее.
Эксперты компании НЕСТ также подчеркивают, что расширение полезной площади – тренд последних лет на рынке недвижимости столицы.
Благодаря «хитрым» приемам планировки, каждый квадратный и кубический метр квартиры будет задействован максимально эффективно и рационально.
Нельзя делать неразумные планировки, уверяет архитектор. Он подчеркивает, что все, что в квартире разделяется на зоны, требует больше метров.
«Когда мы тратим место на две раздельные зоны, мы «крадем» метры у другой функции. Когда человек покупает квартиру, то может это не отследить. Он столкнется с этим, когда начнет расставлять все в квартире. Конечно, можно все спасти, позвать дизайнера, который все исправит. Но это дополнительные расходы – это деньги на дизайнера, на снятие перегородок, демонтирование стен и пр. Вопросы с качеством планировки требуют решения до сдачи квартиры в эксплуатацию. В идеале каждая квартира должна быть спроектирована для конкретного лайфстайла (стиля жизни)», — резюмирует архитектор Александр Попов.