Будівельна галузь та весь ринок будівництва й нерухомості закінчує 2008 рік в глибокий кризі та у великих сподіваннях. Єдиний позитив — Верховна Рада таки ухвалила два ключових законопроекти «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва", а також "Про антикризові заходи в будівництві житла". Будівельний істеблішмент з надією чекав на ці документи, сподіваючись, що вони дозволять хоч якось поліпшити ситуацію в галузі, яку інакше як складну назвати не можна. /> То ж з чим же підійшов будівельний ринок та ринок нерухомості до Нового 2009 року?
Первинний ринок відмовляється від багатьох проектів
Слід сказати, що згідно зі вищезгаданими законами, пощастить лише тим будовам, які мають ступінь готовності 50-70%. Компаніям, що їх зводять, держава надасть фінансову допомогу. А тим, які щойно розпочали будувати, буде дуже важко – вони вимушені будуть самі шукати кошти на завершення або просто кидати цю справу. Тому, за даними деяких експертів, в країні до березня буде чимало закинутих будівництв.
2008 рік для будівельників первинного житла розпочинався доволі непогано – великі і натхненні плани (лише в столиці планувалося збудувати до 1,5 млн. кв. м. житла), кредитні програми для інвесторів житла фізичних-осіб, широкі програми банківського фінансування для компаній-забудовників та девелоперів, сталий розвиток грошового ринку.
Втім, ознаки кризових явищ для деяких компаній з”явилися вже влітку. Так, комерційні банки почали підвищувати процентні ставки за кредитами і більш прискіпливо ставитися до умов видачі грошей як інвесторами будівництва з числа фізичних осіб, так і компаніям-забудовникам. А криза, що почала свій наступ в жовтні, остаточно змінила картину на ринку первинної нерухомості. Так, лише в Києві із запланованих до здачі в експлуатацію в 2008 році 1,5 млн. кв. м. житла, буде здано не більше 800 тис. кв. м. Починаючи з серпня різко знизився попит на житло економ-класу, яке собі могли дозволити люди із середнім рівнем доходів.
Водночас майже на тому ж самому рівні залишився попит на елітні квартири і домоволодіння. Про це свідчить хоча б той факт, що компанія «ТММ» в вересні розпродала в метражному вираженні на 8% більше квартир, аніж в серпні. Однак інші компанії, які будували елітне та житло бізнес-класу потерпають від кризи доволі відчутно. Так, за словами керівника департаменту маркетингу та продажів компанії «Планета-Буд» Віри Пічугіної, темпи продажів квартир в об’єктах, що зводяться, в декілька разів нижчі ніж, планувалося. За її словами, через різке скорочення програм іпотечного кредитування, продаж квартир, скажімо, в житловому комплексі «Планета» в Броварах на сьогодні призупинено. Однак навіть в дуже елітному будинку в центрі Києва «Діамант», який готовий практично на 95%, покупці з «широкими» кишенями також не поспішають розкуповувати супер-квартири. Можна припустити, що вони чекають коли ціни ще більше підуть на спад.
А тим часом процес відмови від реалізації будівельних проектів в Україні, і в першу чергу, в столиці триває. Так, відмовився від фінансування дуже великого комплексу «Золотий пляж» відомий олігарх Дмитро Фірташ. Цей комплекс повинен був налічувати аж 2,5 млн. кв. м. житла. Такого ще Україна не бачила, і, в принципі, не побачить, напевно, ще декілька років.
Переглядають свої плани відомі російські компанії-девелопери та забудовники. Так, «ПІК-Україна» відмовляється від планів будівництва житла в різних областях України і залишається лише на Київщині. Призупиняє своє будівництво компанія «Інтеко», а також — навіть раніше «офіційного» початку кризи — відома компанія «Міракс-Груп», яка так і недобудувала шикарний комплекс на вулиці Глибочицький у Києві.
Вторинне житло — “ в ногу” з тенденцією…
За даними компанії «Планета-Оболонь», які були надані кореспонденту «Голос UA», на початку цього року (особливо в першому кварталі) стрімко зростала купівля-продаж квартир та будинків по всій Україні. Так, лише в столиці в січні-березні було підписано угод практично на 30% більше, аніж за аналогічний період 2007 року. Зростала також і вартість оренди квартир.
Комерційні банки продовжували роздавати в прямому і переносному сенсі цього слова іпотечні кредити всім бажаючим, навіть за умови нульового першого внеску.
Однак вже в травні ринок вторинної нерухомості почало лихоманити. Це сталося в першу чергу тому, що активно розпочала діяти постанова Нацбанку № 458, згідно із якої значно ускладнилася видача іпотечних кредитів. А влітку та на початку вересня банки активно почали відмовляти видавати позики за вже оформленими угодами завдатків. Тому обсяги продажу квартир та будинків різко упали. Так, по Україні цей показник зменшився від 2 до 4 разів. Також із вересня розпочався процес зниження цін на квадратні метри вторинного житла.
Цей процес суттєво поглибився з початком фінансово-економічної кризи в листопаді. В грудні ж квартири практично у всіх містах України вже коштували на 25-30% дешевше, аніж влітку. Так, наприклад, ціна квадратного метра вторинного житла станом на 1 липня в Києві коштувала 3370 доларів, станом на 1 грудня – 2525 доларів. В Одесі середні ціни на вторинне житло знизилися із 2010 доларів за кв. м., до 1500 доларів за кв. м. В Харкові в середині літа квадратний метр житла старої забудови коштував 1700 доларів, на початок зими – 1280 доларів.
За умови хорошого торгу, як зазначають в компанії «Планета-Оболонь», власники знижують ціни на квартири та будинки навіть на 30-50% від заявленої. А недавно досить пристойна однокімнатна «хрущовка» на Троєщині в столиці пішла за 20 тис. доларів. Це, скоріше, поки що виняток, аніж правило, але такі дані свідчать лише про одне – ціни на житло знижуватимуться і надалі, і, як прогнозують окремі ріелтори, до кінця весни квартири впадуть у вартості в 2-2,5 рази а то і навіть більше в окремих випадках.
Великий офіс — сьогодні розкіш
В 2008 році лише в столиці, за інформацією компанії DTZ, планували побудувати понад 350 тис. кв. м. нових офісних приміщень. Були астрономічні плани побудови офісів також в Харкові, Одесі, Дніпропетровську та інших великих містах. Але цього не сталося. Так, в Києві наприкінці року здано в експлуатацію лише 40% від загальної кількості запланованих квадратних метрів. Серед побудованих у цей період об’єктів в першу чергу слід назвати бізнес-центри «Леонардо», «Іллінський», «Делойт», «Міком Палас» тощо.
Починаючи із вересня в сегменті офісної нерухомості спостерігається зниження орендних ставок в середньому на 10-15%, а деякі експерти називають цифру 25%. І, схоже, цей процес триватиме надалі, бо чимало керівників фірм та установ, що орендували великі площі, переїжджають у менші за розмірами, і на ринок щодня «викидається» багато спорожнілих офісних приміщень.
Непевне майбутнє…
Сьогодні дуже складно робити прогнози щодо розвитку будівельного ринку в 2009 році і навіть у 1 кварталі. Президент компанії «ТММ» Микола Толмачов вважає, що на ринку залишаться лише крупні компанії, які протягом багатьох років заслужили лояльність своїх клієнтів, налагодили довірливі відносини із банками та інвесторами, а також можуть підтвердити надійність у термінах здачі в експлуатацію якісного житла та офісів.
Одне без всякого сумніву — конкуренція між компаніями-девелоперами і забудовниками буде дуже жорсткою. І тут вже не можна буде говорити про так званий «відкладений попит», яким часто-густо спекулюють забудовники, натякаючи на те, що ціни будуть зростати. Зубожіння населення – є головною перешкодою для цього процесу. Також не слід сподіватися, що 2009 року на український ринок вийдуть нові закордонні компанії-девелопери, яким чинили всілякий опір у минулі роки. А саме вони ще в 2006-2007 роках могли значно збільшити обсяги будівництва житла та офісів і докорінно вплинути на цінову ситуацію. Але на неї і без того вплинула криза.