Публикации Общество осмд

ОСМД или «управляющая компания»: выбор без выбора? (ТАБЛИЦА)

base article image

Чем ближе к нам 1 июля 2016 года, тем ближе коммунальный апокалипсис, наступление которого многие проспали. Именно в эту дату всем жителям многоквартирных домов придется решить вопрос почище гамлетовского: кто будет управлять их (часто единственным) имуществом – домом?

Жилищно-коммунальный вопрос в Украине сам по себе яркое воплощение всей нашей драматичной новейшей истории. «Виноват» во всем Советский Союз. Он бесплатно раздавал людям жилье, а сразу по его развалу бывшая советская бюрократия, занятая распилом заводов и пароходов, дала возможность бесплатно приватизировать народу розданное ранее жилье. То, что дается бесплатно, не ценится. В сознание большинства людей помещается только квартира, а весь дом считается некой коммунальной собственностью, за которую обязан отвечать ЖЭК/государство. Все это не так.

Все вокруг народное? Все вокруг моё!

Начав процесс бесплатной приватизации квартир в далекие 90-е годы, государство стало самоустраняться от головной боли содержания жилищно-коммунального хозяйства. Но тут маленький нюанс – чиновники были заинтересованы избавится от ответственности, но не от денег, которые генерирует коммунальная отрасль. Ни государство, ни ЖЭК никакого отношения к вашему дому не имеет. Гражданский кодекс прямо утверждает, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами по праву совместной общей собственности совместного имущества.

К совместной собственности относятся помещения общего пользования, несущие стены, оградительные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование в средине или за пределами дома, а также земельный участок (придомовая территория). Такая же правовая позиция была неоднократно сформулирована и Конституционным судом Украины. Иными словами, жильцам уже сегодня принадлежат и чердаки, и крыши, и подвалы, и коридоры, и колясочные – все, что за пределами вашего порога квартиры. Из этого следует еще один неприятный вывод для граждан – никто кроме них не несет ответственности за техническое состояние дома и его внутренних коммуникаций.

«Бесплатный» ремонт

Если ЖЭК с какого-то перепуга сделает в вашем доме ремонт, то его директор прямо попадает под уголовную статью за нецелевое использование бюджетных средств. Во-первых, в тарифах на капитальные ремонты деньги не закладываются, а во-вторых, почему средства налогоплательщиков должны непрозрачно, на усмотрение городских чиновников, направляться на ремонт частной собственности других людей? В этом доме живет тетя мэра – ремонт делаем, а  в  этом  умники, которые за нас не проголосуют – им не делаем.

Таким образом, если в вашем доме (без ОСМД), кто-то делает ремонт или что-то чинит (лифт, к примеру), то это сугубо инициатива местной власти, нормативно ничем не подкрепленная. Истоки подобного альтруизма в том, что обволакивая жильцов дома иллюзией «коммунальной/государственной собственности»  ЖЭКи и городская власть пилят на ремонтах деньги с одной стороны, и доят жильцов по полной программе с другой.

Еще один источник ремонтов – предвыборный подкуп избирателей. Особенно популярен у действующих депутатов, имеющих прямой доступ к бюджетным средствам. Стоит системе чуть-чуть измениться, и «коммунальный рай» закончится. Что собственно и произойдет с первого июля 2016 года.

1 июля 2016 – дата жилищного апокалипсиса

Действующий закон утверждает: каждый собственник обязан содержать, эксплуатировать, реконструировать, реставрировать, обеспечивать текущий и капитальный ремонт общего имуществ многоквартирного дома пропорционально доли совладельца.

Эти обязанности собственник будет нести, сделав с 1 июля 2016 года выбор:

1. Организоваться и создать ОСББ

2. Организоваться и выбрать самостоятельно управляющую компанию.

3. Ничего не делать и пользоваться услугами управляющей компании, выбранной местной властью.

Именно на третий пункт рассчитывает власть и близкий к ней бизнес.

Итак, с исторической сцены уходят ЖЭКи и появляются «управляющая компания». Что это за структура?

ЖЭК-мутант

По закону, управителем многоквартирного дома может быть  физическое лицо-предприниматель или юридическое лицо, которые по договору с собственниками квартир обеспечивает должное содержание, обслуживание дома и придомовой территории. Кстати, ответственность тоже общая и она уже действует. Например, если на «крутое» авто или не дай Бог на чью-то голову упадет кусок льда с крыши, ответственность  несут все жители дома, даже жильцы первых этажей, которым крыша «по барабану». Ждем судебных прецедентов. Для выбора управителя, по закону достаточно собраться  собственникам более 50%  общей площади жилых и нежилых помещений. Более чем либеральное требование.

Вот только не понятно, как на основании простых подписей граждан будут приниматься  подобные решения. Кроме банальной подтасовки, могут всплыть подписи собственников на двух протоколах сразу: бабушки, бывший ударный электорат «Лёни-космоса»,  теоретически,  за скромное вознаграждение могут одновременно поддержать нескольких кандидатов в «домоправители». Скорее всего, под личиной большинства новых  управляющих компаний будут торчать уши старых ЖЭКов. Только услуги их станут дороже, а ответственности меньше. В тесной спайке с коммунальными  монополистами они приступят к главному – перераспределению жилой собственности, неосмотрительно упущенной олигархами  на заре 90-х.

ОСМД как шанс на спасение

На другой части дьявольских весов – ОСМД (общества собственников многоквартирных домов). ОСМД в Украине существуют уже долгое время и от государства они успели натерпеться немало. Это и запутанная законодательная база, и утаивание технической документации на дом ЖЭКми, которым не выгодна самостоятельность жильцов, и  дополнительное налогообложение, и препятствия в оформлении придомовой территории (до сих пор длится), а главное -  произвол монополистов, поставщиков коммунальных услуг. Сегодня их в Украине  более  создано 14 300  ОСМД  или 20% от количества многоквартирных домов страны.

ОСМД отлично зарекомендовали себя в новых современных домах с минимальной изношенностью коммуникаций, адекватными и платежеспособными соседями. Очень выгодно создавать ОСМД в домах, где есть нежилые помещения, которые можно сдавать в аренду – квартплата значительно уменьшится и денег на благоустройство дома будет больше. Если ОСМД собираются создавать в убитой «хрущевке», основные жильцы которой пенсионеры, нищие многодетные семьи и представители социального дна, то затея это почти  бесполезная. Проще продать квартиру, пока она хоть что-то стоит, и покинуть зарождающийся «Гарлем», чем ждать пока перекрытия дома упадут на голову. ОСМД могут себе позволить состоятельные и успешные люди. Они всегда найдут общий язык и имеют высокие навыки коммуникации – потому они, к слову,  успешные и состоятельные.

Кадровый вопрос является базовым для ОСМД. Управление ОСМД требует незаурядного специалиста с такими профессиональными качествами и знаниями:

- юриспруденция;

- навыки элементарного бухгалтерского учета;

- административная компетентность;

- базовые технические и инженерные познания;

- умение общаться с людьми и отстаивать свою точку зрения;

- быть честным человеком;

- не быть излишне сентиментальным (нужно уметь выбивать долги из нищих пенсионеров и многодетных семей - сегодня государство дает субсидию, а завтра?).

Вы многих таких людей знаете? И сколько такой человек должен получать? Можно «воспитать баба-ягу и в своем коллективе», но успешные и эффективные уже априори трудоустроены, а качества безработных пенсионеров вряд ли вас удовлетворят.

На чаше весов

Рассмотрим достоинства и недостатки двух вариантов решения:

Если подходить к вопросу максимально прагматично, то при прочих равных условиях ОСМД нет альтернативы. Можно попытаться пойти по компромиссной схеме – создать ОСББ, а коммунальные функции управления по договору передать управляющей компании, выбрав ее самостоятельно. Но если ваш дом построен в дни ударных хрущевских строек, вы не знаете даже своих соседей по лестничной клетке, и не уверены, что в правление дома войдут достойные и адекватные люди, а сам дом находится на выселках, то ОСББ не ваш путь – придется мириться с управляющей компанией.

Но, главное даже не то, что вы выберите. Дело в том, что и ОСББ и управляющие компании не решают главного вопроса – постоянного повышения тарифов на коммунальные услуги со стороны монополистов. Судиться и выбивать долги, выкидывая людей из квартир, активно будут и управляющие компании и правление ОСМД.

Отложат?

Когда писался этот материал, в парламенте был зарегистрирован депутатский  законопроект №4078. Автор документа  бютовец  Валерий Дубиль предлагает еще на год отсрочить решение вопроса о выборе управляющей компании жителями многоквартирных домов. А там глядишь, или ишак сдохнет, или дом развалится. Жилищно-коммунальный вопрос может быть отложен в долгий ящик наряду с земельной и многими другими украинскими реформами. В этом есть своя зловещая логика – не только же селянам страдать, пусть и городские мучаются.

Погода
Погода в Киеве
Погода в Харькове
Погода во Львове

влажность:

давление:

ветер:

влажность:

давление:

ветер:

влажность:

давление:

ветер:

Оставайтесь в курсе событий.
Подписывайтесь на нас в социальных сетях.