Управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов в интервью ГолосUA рассказал о главных тенденциях на рынке недвижимости Украины в 2015 году, а также о прогнозируемой ценовой политике и спросе на зарубежное жилье.
— Михаил, охарактеризуйте, пожалуйста, главные тенденции на рынке недвижимости, актуальные в 2015 году. В июле вы называли таковыми снижение покупательского спроса, сосредоточение основного спроса в диапазоне до 100 тыс. долларов, постепенное снижение медианной цены, уменьшение среднего чека покупки главным образом за счет уменьшения площади квартир, а также повышение требований к качеству…
— Я бы сказал, что все эти тенденции сохранились до конца 2015 года, а некоторые из них даже усилились. К примеру, сейчас мы наблюдаем тенденцию, когда метражи уменьшаются на 10-30%. Это происходит из-за желания собственников адаптировать цены под средний бюджет покупателя. Иногда такая коррекция достигает даже 50% с возможностью «добирать» площадь.К вышеуказанным тенденциям я бы еще добавил следующие: предприимчивые застройщики увидели целесообразность в гривневом ценообразовании, девелоперы недвижимости все больше рассматривают проекты с продажей квартир с ремонтом или арендой с выкупом. Если раньше они об этом только думали, то сегодня уже делают. Главная причина такого тренда – это непредсказуемость структуры спроса. Дальновидные собственники, таким образом, обеспечивают работу актива, а не генерируют убытки. В то же время игроки рынка услуг по недвижимости, как никогда, стали более ориентированы на сотрудничество и взаимодействие друг с другом. Агенты и брокеры предрасположены к распределению комиссионных, к работе в интересах собственников и к комплексному предоставлению услуг.
— Консалтинговая компания City Development Solutions прогнозирует в случае сохранения валютного курса на прежнем уровне увеличение девелоперами цен на жилье в гривневом эквиваленте на 10-15% в 2016 году с целью компенсирования потерь в долларах в прошлые годы. Что вы могли бы сказать о текущих ценах на первичном и вторичном рынке недвижимости для разных классов жилья, а также о прогнозах относительно цен в 2016 году?
— Предпосылок для повышения цен в гривне я не вижу. На самом деле, изменение курса доллара просто помогает покупателям принимать решения и совершать сделки, количество которых по-прежнему незначительно. В октябре цены на 10-15% «пошли вниз», и количество сделок моментально увеличилось. Если анализировать год в целом, то изменения цен на недвижимость мы наблюдали несколько раз: ноябрь-декабрь 2014 и февраль-начало марта 2015. Тогда многие застройщики пытались привязаться к доллару и в результате потеряли клиентов или снизили объемы продаж. Те, кто жестко не привязывал цены к валюте, остался в выигрыше и продолжил свои проекты.Дважды подняв цены и потеряв продажи, застройщики впоследствии вынуждены были ежемесячно предлагать скидки, тем самым потеряв доверие оставшихся покупателей. Этим, как правило, отличились крупные игроки рынка, такие как УкрБуд, Киевгорстрой, Stolitsa Group. Они-то и нарушили баланс на рынке продаж жилья. Теперь в большинстве случаев покупатель в ситуации высокой ценовой неопределенности настаивает на очень большой скидке. Раньше такая модель поведения была характерна для бизнес- и премиум-сегментов. Сегодня, редко какой покупатель, не пытается существенно «сбить цены» даже в эконом-минус сегменте.
— Насколько активно рынок пополняется новыми предложениями? Вы подтвердили, что для снижения общего бюджета покупки девелоперы будут продолжать уменьшать площади квартир. Предлагаются квартиры-студио, а также сохраняется высокий удельный вес однокомнатных квартир в общем объеме предложения. Чего еще можно ожидать в целях снижения стоимости жилья?
— Сегодня рынок расслоился: премиум и эконом-минус сегменты – наиболее популярны, остальные же замедлили свою активность или остановились. Причины вполне понятны: с одной стороны — это сократившийся спрос, а с другой — неэффективность систем продаж и маркетинга у застройщиков. Да, действительно, квартиры-студии и малометражные сегодня формируют спрос, однако он никоим образом не может заместить реальные потребности всех покупателей. Каким бы плохим ни был бы рынок, все равно найдутся покупатели, которые не будут жить в квартире площадью до 20 метров. Они будут арендовать жилье и ждать улучшения ситуации. Поэтому, на мой взгляд, в ближайшее время будет расти спрос на аренду качественного жилья по адекватной цене.
— По мнению главы JLL в Украине Дмитрия Сенниченко, «производителям металлопродукции строительного назначения не стоит ожидать большого спроса со стороны сегмента коммерческой недвижимости в Украине в краткосрочный период времени». Отвечая на вопрос, когда закончится кризис в отрасли, Дмитрий Сенниченко отметил, что «если опираться на ожидания, то есть ощущение, что достигнуто дно». Как бы вы могли охарактеризовать ситуацию со строительством нового жилья в Украине?
— По данным Госстата Украины, в 2014 году на рынке первичной жилой недвижимости столицы было введено в эксплуатацию 1442,4 тис.м², что, по нашим подсчетам, привело к расходам в не менее 10 млрд. грн. При этом, экспертами рынка было зафиксировано около 7800 сделок с первичной недвижимостью. Учитывая такие показатели, как: средняя стоимость квадратного метра, количество и средняя площадь проданных объектов, можно предположить, что годовой объем выручки у застройщиков от продажи жилья составил приблизительно 6-6,5 млрд. грн. Таким образом, даже такой усредненный подсчет свидетельствует об убыточности рынка недвижимости столицы. Поэтому, пожалуй, я соглашусь с мнением Дмитрия, дно — близко и его ощущение должно повлиять на изменение стратегии застройщиков.
— В то же время существуют данные Госстата, что цены на строительно-монтажные работы в Украине в январе-октябре 2015 года по сравнению с аналогичным периодом 2014 года выросли на 22,1%. Расскажите, как это в результате отражается на конечной цене для покупателей, прямо ли пропорционально?
-Рост стоимости цен на работы и стройматериалы на решение покупателей существенно не влияют. Грубо говоря, они исходят из количества денег у себя в кармане. Попытка строительных компаний манипулировать ростом цен на стройматериалы и услуги — это яркий пример непонимания процесса организации продаж недвижимости и принципов ценообразования. Многие застройщики пытаются обосновать цену на свои объекты исключительно затратным методом. К примеру, часто в центрах продаж застройщиков можно услышать следующее: цены на стройматериалы выросли на 40% и, соответственно, мы подняли цены и на квадратные метры. Однако, еще в феврале-марте 2015 года рынок четко показал, что покупатель не воспринимает такую логику. Рынок отвечает тем, что останавливается.
—По словам председателя Государственной архитектурно-строительной инспекции Алексея Кудрявцева, в январе-ноябре 2015 года выдано почти 180 тыс. документов разрешительного характера на строительство. Из них 524 разрешения на строительство 4-5 категории сложности — большие жилые комплексы и техногенно опасные объекты. Остальные разрешительные документы регистрировалась инспекцией по декларативному принципу. Как вы оцениваете ситуацию с получением документации разрешительного характера на строительство в Украине и условия для инвесторов?
— Безусловно, упрощение при подаче документов выгодно всем игрокам рынка, которые планируют заняться строительной деятельностью. Ведь исключается бумажная волокита, длительное стояние в очередях и блуждание из одного кабинета госучреждения к другому. Но что более важно – минимизируется человеческий фактор, а точнее – чиновничий. Именно чиновник мог не принимать документы годами, придираясь ко всему, что написано или не написано, он же мог тормозить строительство объектов, и даже стать причиной создания недобросовестной конкуренции. Но давайте будем реалистами. Возможность подать документы по упрощенной схеме на получение лицензии – это всего лишь точка входа. Впрочем, открыта она была и до этого, просто сейчас войти будет чуть легче. Но даже если вас и пускают в игру, это совсем не означает, что дальнейшие ее правила вам понравятся или окажутся под силу. Сегодня западный инвестор в Украине покупает земельный участок или проект, нанимает архитекторов и строителей, маркетологов и аутсорсинговую компанию для продаж, но при этом не может точно просчитать свой проект. И, что еще более впечатляет – у него нет гарантий, что он доведет его до ума и все продаст.
—Есть данные, что по состоянию на начало декабря 2015 года на рынок Киева вышло 34 новых проекта с общим объемом предложения 15 тыс. 500 квартир, что на 15% больше в сравнении с показателями за 2014 год. Таким образом, по состоянию на начало декабря объем предложения «первички» в столице должен составлять 38 тыс.600 квартир. В 2015 году, по вашим словам, рынок недвижимости оставался ярко выраженным рынком покупателя и было выгодно покупать недвижимость…А в какой пропорции находился спрос на жилье на первичном и вторичном рынке?
— Во второй половине текущего года рынок вторичного жилья незначительно забирал долю у рынка первичного по той причине, что многие строители не справились с управлением ценообразования в условиях высокой волатильности курсов валют и микроэкономических показателей.
— Проинформируйте о среднем количестве сделок в 2015 году в Украине по покупке-продаже, а также о количестве сделок за год.
— На первичном рынке недвижимости совершалось от 275 до 460 сделок в месяц, на вторичном – от 190 до 520. Общее количество сделок, конечно, упало по сравнению с 2014 годом и тем более с 2013-м. В 2013 –м на рынке первичной недвижимости зафиксировано 15330 сделок, на вторичном – 16160. В 2015 их количество едва превысит 8000 суммарно.
— В середине 2015 года вы рассказывали, что наиболее востребованы были однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. метров в ценовом диапазоне от 9,5 до 12,5 тыс. грн за кв.м…
— Такая тенденция сохранилась до конца 2015 года, и, скорее всего, останется актуальной до середины 2016 года.
— Но, согласно заявлениям директоров агентств недвижимости, на рынке растет популярность апартаментов площадью от 250 кв. м, которые часто являются двухуровневыми. Какова доля эконом-сегмента, бизнес-класса – 10%, элитного жилья – 5% в количестве сделок?
— Что касается больших апартаментов, то я бы не взялся утверждать, что популярностью пользуются апартаменты от 250 кв. метров. В розничном канале продаж эти квартиры — не ликвидны. Они больше в поле интересов инвесторов, которые занимаются редевелопментом.Доля таких инвесторов — 2-3%. Соответственно, увеличение этой ниши даже на 1% дает возможность некоторым директорам агентств недвижимости говорить о росте популярности таких квартир на 20-30 %. Что касается долей сегментов в количестве сделок, то они, на мой взгляд, распределяются следующим образом: эконом-сегмент занимает 90 %, остальные 10 % приходятся на бизнес и премиум.
— Охарактеризуйте рынок аренды в Украине. В ноябре эксперты фиксировали активизацию спроса арендаторов и повышение спроса на дорогостоящие объекты в столице…
— Что касается аренды, то рынок этих услуг в Украине недоразвит: по своему наполнению его сервисы бедные, к арендаторам, зачастую, относятся как к людям второго сорта, при заключении договора аренды с них берут комиссию, хотя ее должен платить собственник, и так далее. К тому же, не очень благоприятна и конкурентная среда для арендаторов. Их сегодня больше, денег на рынке меньше и им приходится испытывать давление со стороны собственников. По данным портала address.ua, количество предложения на рынке продажи практически в два раза больше, чем предложений по аренде. То есть желающих продать на порядок больше, нежели желающих сдать. Для примера: около 150 тыс. человек только в Киеве находятся в регулярном поиске аренды. Это люди, которые системно мониторят Интернет с целью поиска жилья.
— В начале года (февраль-март) наблюдался скачок цен на аренду…
— Это произошло из-за валютных колебаний. Сейчас цены вернулись назад, и массовый спрос находится в следующем ценовом диапазоне: 3,5 — 5,5 тыс. грн – за 1-комнатную квартиру; 5,5 — 7 тыс. грн – за 2-комнатную, 7-10 тыс. грн – за 3-комнатную. В последнее время практически в 50% случаев арендаторам удается включить коммунальные платежи в стоимость аренды без увеличения цены аренды.
— Если говорить о региональном срезе, то, что можно сказать о рынке недвижимости Украины?
-Доля столицы выросла до 70%. Бурлит рынок Львова, стабильно себя чувствует Одесса, Ивано-Франковск, Ровно, Тернополь. Существенно замедлился Харьков и Днепропетровск. Из тенденций: некоторые львовские застройщики «пришли» в Киев. Таким образом, концентрация капитала наблюдается в Киеве, Львове и Одессе.
— Подтверждаете ли вы данные, что последние два года украинцы и не только с высокими доходами, но и так называемый средний класс, активно приобретают недвижимость заграницей и спрос на нее вырос вдвое? Звучат цифры, что объем рынка достиг 1 млрд долларов…
— По мнению многих моих коллег, сегодня основным фактором приобретения такой недвижимости является «план Б» — это некая страховка на случай резкого ухудшения политической и экономической ситуации в стране. Второй приоритет – обучение детей в стране, где покупается недвижимость. Особенно это касается Польши. Ранее популярные направления, такие как Турция и Греция, еще сохраняют свои позиции, но ввиду рисков, связанных с политической ситуацией и экономическими условиями, более предприимчивые украинские покупатели смотрят в сторону Кипра. Испания и страны Прибалтики традиционно остаются одними из лучших стран, где рынок продаж недвижимости сильно развит. Они не уходят из топовых позиций предложений. Что касается цен и емкости: конечно, многим хотелось бы выдать желаемое за действительное, но давайте не путать вывод капитала за рубеж со спросом на зарубежную недвижимость и, соответственно, розничные продажи. Средний чек зарубежной недвижимости в 2014-2015 годах составил около 35-40 тыс. евро. Если же говорить о неком миллиарде долларов, то получается, что количество сделок в год по зарубежной недвижимости в разы превышает количество сделок в Украине. К тому же, учитывая валютные ограничения в нашей стране, я глубоко сомневаюсь что данные в 1 млрд долларов можно официально подтвердить.