Первое, что человеку, решившемуся на покупку квартиру, нужно знать, — это ситуацию на рынке недвижимости. Как правило, на цены влияет много факторов — и курсы валют, и время года, и даже праздники. О том, стоит ли сегодня покупать собственные квадратные метры и вкладывать сбережения в жилье, ГолосUA рассказал аналитик по рынку недвижимости Сергей Костецкий.
— Сергей, в связи с падением цен на вторичное жилье, выгодно ли сейчас украинцам приобретать квартиры?
— Возможность приобрести недвижимость есть, но говорить о том, что это будет правильная инвестиция, не приходится. Здесь вопрос неоднозначный. Мое личное мнение такое: рынок недвижимости «ведет» себя сейчас так, что покупать жилье для себя за средства, которые, допустим, хранились у человека для этой цели, — момент подходящий.
Понятно, что пик падения цен на жилье уже пройден. В прошлом году – в феврале-марте — в связи со скачками курса доллара можно было очень выгодно купить себе квартиру. В настоящее время цена на жилье гораздо ниже, в несколько раз ниже, чем в 2007-2008 годах. Поэтому, повторю, для себя квартиру приобрести можно, однако, с точки зрения инвестиций, то есть, купить квартиру и потом ее перепродать – абсолютно невыгодно.
За последние несколько лет, в принципе, если цена на вторичное жилье и изменялась, то только из-за колебаний курса доллара. «Вторичка» сильно привязана к доллару. В глобальном смысле некоторые люди даже проиграли, купив квартиру за доллары пару лет назад. Сейчас такую же квартиру можно купить за валюту дешевле, чем несколько лет тому назад.
— Будет ли в ближайшее время расти цена на вторичное жилье в столице?
— Гарантии того, что цена квадратного метра «вторички» в ближайшее время будет расти, нет. Также нет никаких предпосылок к тому, чтобы рынок недвижимости рос. Экономика плюс-минус стабилизировалась, курс доллара стабилизировался, но зарплата у людей осталась в гривне. Ситуация такая, что сейчас в самых крупных городах Украины на одного потенциального покупателя приходится более 50 предложений. Конкуренция огромная.
— Некоторые эксперты заявляют, что лидерами по снижению цен в последнее время стали квартиры небольшой площади. Так ли это?
— Это неправда. Есть три сегмента – эконом, бизнес и элит. Элитная категория – это единственная категория, которая дешевеет и дешевеет с 2009 года. Эта та категория, в которую неинтересно инвестировать. В настоящее время продать элитную недвижимость практически нереально – не важно, какой она площади. Что касается сегмента «бизнес», то он сейчас также плюс-минус для покупателя не очень интересен.
Эконом-класс поинтереснее для клиентов. Если вдруг экономика начнет развиваться активно, то этот сегмент самый первый пойдет в рост. В настоящее время самые ликвидные – это маленькие квартиры. Как раз на маленькие квартиры никогда цены особо не сбрасывали. Даже, если, допустим, взять сегодня квартиру на Троещине площадью 80 кв. м, то ее можно купить за 60-70 тыс. долларов. А вот квартиру площадью 30 кв. м – вы не сможете купить за 20 тыс. долларов с копейками, вы ее купите где-то за 40 тыс. долларов, не меньше. Иными словами, стоимость одного квадратного метра маленькой квартиры больше, чем стоимость одного квадратного метра большой квартиры. Это такая отличительная черта нынешнего рынка жилья.
— Вероятно, это как-то связано с высокими коммунальными тарифами?
— Конечно, тарифы каким-то образом влияют на ценовую политику, но пока еще нет той катастрофы с тарифами, которая нас ждет с наступлением холодов. Повысились тарифы на электричество, на газ – люди боролись, но тщетно. Как известно, задолженность по коммунальным платежам увеличилась на миллиарды гривен. Теперь мы ожидаем осень, поскольку летом за отопление мы не платим. Конец осени – зима – начнется, тогда мы на себе ощутим новые тарифы и тогда, возможно, можно будет говорить, что на рынок недвижимости это как-то повлияет.
— Это касается и налога на недвижимость?
— Безусловно. Сейчас, грубо говоря, действует еще старый налог на недвижимость. Фактически люди начнут платежки на этот год в следующем году. Площадь квартир уменьшили со 120 кв. м до 60, дома – с 240 кв. м – до 120. Все эти нюансы начнут «выплывать» где-то к концу этого года и в следующем году. Понятно, что все это негативно отразится на привлекательности отечественного рынка недвижимости. Повторю, покупать сейчас квартиры, чтобы их потом перепродать, абсолютно никакого смысла нет.
— А как «чувствуют» себя арендаторы и арендодатели жилья?
— Арендаторы сейчас находятся в более-менее выгодном положении, а вот арендодатели — нет. Если раньше человек покупал квартиру и сдавал в аренду, то через 10 лет она окупалась. Затем продавал ее, и у него получалась «чистая» прибыль. Сейчас окупаемость квартиры растягивается до 30 лет, и это при условии, если ремонт в ней не делать. Если, грубо говоря, делать какой-то косметический ремонт через каждые пару лет, то окупаемость квартиры будет продлена еще на десятилетие.
— Выгодно ли сейчас обменять одну большую квартиру на две маленькие?
— Себестоимость большой квартиры меньше на порядок, чем стоимость квадратного метра маленькой. К примеру, большую квартиру примерно в 100 кв. м можно продать и за эти деньги купить две квартиры по 40 кв. м. То есть, 20 кв. м, условно говоря, при этом теряется, и то это в лучшем случае. И, как я уже говорил, большие квартиры – сейчас абсолютно непопулярный сегмент. А когда вырастет «коммуналка» и все остальное, то они будут еще менее популярны.
— В каком состоянии в целом находится отечественный рынок недвижимости?
— Если резюмировать, то рынок и первичной, и вторичной недвижимости сейчас находится в критическом состоянии, а с учетом тарифов, уверен, он попадет в еще более острую ситуацию. Я рекомендую сейчас покупать квартиры только в том случае, если человеку действительно нужно жилье. Инвестировать в жилье не выгодно, хотя, если сегодня купить и через 6-7 лет перепродать, то теоретически возможно что-то заработать. Отмечу, что кризис, начавшийся в 2009 году, до сегодняшнего дня еще не закончился.
Можно сказать, что те люди, которые купили жилье в 2009-ом при падении цен после кризиса 2008 года, могли бы сегодня стать миллионерами. Однако, увы, не стали. Квартиры, купленные в 2009-ом, сейчас стоят дешевле, чем семь лет назад. А где гарантия того, что у нас каких-то конфликтов не будет, что наша экономика не упадет? Одним словом, рынок недвижимости у нас абсолютно непредсказуемый.