Украинец со среднестатистическим доходом полную сумму на приобретение жилья накопить и в лучшие времена не мог, а тем более сейчас… Взять кредит в банке по государственной программе для покупки квартиры на первичном рынке – вот как выглядел идеальный алгоритм на пути к самостоятельной жизни для молодой семьи. Кризис же обнажил негативные стороны этого идеала. О рисках нестабильного рынка недвижимости корреспондент ГолосUA побеседовал с президентом Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергеем Злыднем.
— Популярность первичного рынка недвижимости нарастала последние годы вплоть до кризиса. Теперь многие стройки могут быть «заморожены», и новостройки превратятся в недострои. Как быть тем, кто приобрел жилье в подобных виртуальных домах, а теперь остается и без крыши над головой, и без денег. Существует ли механизм возврата средств?
— Здесь речь идет о юридически-правовых взаимоотношениях. Все зависит от того, как оформлены документы и как привлекались деньги. Если это через Фонд финансирования строительства, то, конечно, предусмотрен возврат и выплата штрафных санкций, и через облигации можно сделать таким же образом. Предусмотрен возврат денег согласно гражданскому кодексу. Инвестор рискует, когда оформляет инвестицию, но даже если компания-строитель объявляет себя банкротом, согласно закону о банкротстве, есть процедуры возврата и компенсации для вкладчиков.
— То есть нужно быть внимательным на этапе заключения договора с застройщиком?
— Здесь можно аналогию провести с банком, где тоже все гарантировано и по договорам. Если банк становится банкротом, пострадавшим людям не отказывают в возврате денег, но он осуществляется через долгую процедуру и иногда не полностью, а в рамках предусмотренных гарантий. Та же процедура и со стройками. Нужно подходить к этому вопросу с осторожностью, очень взвешено, проверять юридические документы.
— Часто в рекламе первичного жилья можно встретить словосочетание «кредит или рассрочка от застройщика». Это антикризисные меры, программы лояльности?
— Ни для кого не секрет, что строительная область даже сейчас, в нынешних условиях, суперприбыльная. Что бы строители ни говорили, они сегодня имеют возможность зарабатывать, но с большими рисками – но здесь, кто не рискует, тот не зарабатывает. Подобные предложения – это как раз и есть попытка пусть рискованного, но заработка, то есть даже сейчас застройщики не хотят останавливаться, хотят привлечь клиента. Дело в том, что разработать правильную систему кредитования без привлечения финансового учреждения, то есть банка, который имеет соответствующие лицензии и так далее, невозможно. Программу лояльности без банка можно запустить только в рамках продаж, соответственно, все рассрочки и кредитования только на срок строительства. Заложено по ордеру строительства до определенного срока сдать – вот в этих приделах застройщики и имеют маневр.
— Банки отказывают в кредитах на жилье, застройщики не могут предложить длительной рассрочки, есть еще государственные программы, но и те не профинансированы даже в минимально необходимом объему в 2015 году…
— По поводу государственных программ у меня есть особое мнение. Не дай Бог никому ввязываться в игры с государством. Есть какие-то популистские законы, есть социальное и доступное жилье, но тут государство изначально подводило граждан, потому что оно не выступало гарантом в сделках с банком. То есть если государство переставало выплачивать по процентам, то один на один остаются с этой проблемой банк и заемщик. Никаких гарантий тут не было, и как только государство прекращало выплаты, банк начинал требовать с заемщика полное погашение кредита с процентами, что предусмотрено в договоре. Это яркий пример, когда государство просто наплевательски относится к своим гражданам, при этом прикрываясь популистскими лозунгами о том, что они заботятся о своих гражданах.
— Как не быть обманутым государством?
— Нужно внимательно смотреть по документам, что предлагает вам государство. В данной ситуации, если государство выступает гарантом и дает заемные средства вам – такие программы можно рассматривать, если же государство выступает неким поручителем в ваших взаимоотношениях с другими коммерческими структурами, то нужно понимать, что сегодня государство неплатежеспособно, и нужно очень осторожно относиться к этим программам.
— Если не ввязываться в игры с государством, то, что делать? Может ли бизнес перенять отчасти у государства социальные функции и воплощать социальные жилищные проекты с какой-то прибылью?
— Было очень много подобных программ, но они пока не имеют успеха. К примеру, если строится дом или расселяется хрущевка, то государство требует от застройщика очень многого, и это делает программы невыгодными для застройщика. Пока государство не станет эффективным менеджером, очень сложно будет с развитием подобных проектов. Ложное направление, когда государство объявляет о запуске той или иной программы с популистскими целями, хотя средств под эту программу у них нет, и привлечение частного капитала для ее реализации даже не планируется. Проще создать благодатную почву для развития инвестиций и частного бизнеса. Это ложный путь, когда государство самостоятельно пытается что-то решить. Государство должно стимулировать инвестиционную привлекательность, то есть снижать налогообложение, организация льготной выдачи земельных пятен, избавление от процедурных сложностей при получении разрешения на строительство. Также нужно оживить программы кредитования, в первую очередь ипотечного кредитования. Человек сам разберется, что ему брать – социальное, не социальное жилье, двухкомнатную квартиру или комнату с туалетом, в конце концов, только нужно, чтобы заработала ипотечная программа. Закон сегодня не работает даже наполовину. Нет почвы для создания ипотечных банков. Вот этим нужно заниматься – созданием инвестиционной привлекательности для частного капитала. Все. Тогда будет все в порядке.
— Сегодня и продавцы, и потенциальные покупатели недвижимости находятся в состоянии выжидания: кто-то ждет очередного скачка цен, кто-то – их обвала. В целом, какой совет вы бы дали игрокам рынка недвижимости: покупать, продавать или выжидать?
— Рынок недвижимости – это не рынок ценных бумаг. Здесь заработать или получить суперприбыль не получится однозначно. На рынке недвижимости необходимо иметь свободные большие деньги, для того чтобы получать прибыль, поэтому для обычного человека это просто не та игра, на которую нужно ставить. Если сегодня у человека есть необходимость и есть средства для решения жилищного вопроса – его нужно решать и не надеяться на выжидания. Если продавцу нужны средства для решения каких-то проблем, стоит продавать недвижимость, исходя из нынешней ситуации. Если же продавцу сегодня не критично нужны деньги, то и не имеет смысла отдавать за бесценок недвижимость. Дефицит жилья в любом случае остается, и сегодня операции купли-продажи будут осуществляться только по необходимости, и прогноз останется таким же до конца года. Пока не появятся средства, не оздоровится финансовая система, рынок недвижимости будет в состоянии, когда заключаются только необходимые сделки – расселенческие операции, будет аренда работать, в том числе и коммерческая. Как только инвестиционная привлекательность повысится, можно будет говорить о том, во что именно выгодно или невыгодно вкладывать.