Согласно статистке, каждый второй человек в Украине нуждается в улучшении жилищных условий. Спрос на жилье у нас максимальный, но при этом возможности минимальные. Специалисты уверяют, что первичный рынок (это квартиры без отделочных работ) у нас более активный, чем вторичный (это квартиры, в которые люди вложили какие-то деньги и они, соответственно, дороже). Столичный рынок жилья в настоящее стабилизировался, говорят эксперты, ничего особенного не происходит. О ситуации на рынке столичного жилья корреспонденту ГолосUA рассказал президент Союза специалистов по недвижимости Виктор Несин.
— Виктор Васильевич, когда в Украине восстановится мир, к которому мы так или иначе придем, вернутся ли на рынок недвижимости прежние «довоенные цены»?
— Любая война заканчивается миром. Если помечтать, что в Украину вернулся Донбасс и в стране все хорошо и замечательно, то я думаю, что все-таки цены на жилье, которые были до 2008 года, вряд ли у нас появятся. Тогда был мыльный пузырь. Давайте вспомним, как тогда раздавали ипотечные кредиты. Несмотря на то, что ставка по ипотеке была не ниже 9%, годовых, тем не менее, выдавали кредиты всем подряд, причем выдавали чуть ли не 100% без первого взноса, а первый взнос был условно 5-10%. Поэтому это и был тогда мыльный пузырь.
— Почему раздулся этот мыльный пузырь?
— Несмотря ни на заработную плату, ни на доходы — всем выдавались кредиты. Люди, соответственно, вкладывали деньги в недвижимость, спрос из-за этого увеличивался. Тогда был просто сумасшедший спрос на жилье, — потребительский бум. Когда нашим специалистам, которые продавали недвижимость, задавали вопрос, сколько стоит квартира, то они говорили, что сегодня она стоит 100 тысяч, а завтра мы не знаем, сколько она будет стоить, но цена изменится только в «в плюс». Минимальная стоимость однокомнатной большой квартиры в Киеве начинался от 100 тысяч долларов. Соответственно, это была однозначно переоцененная стоимость недвижимости. Поэтому, думаю, до такого уровня цены вряд ли дойдут, что бы ни случилось.
— Подорожание жилья все же произойдет?
— Рост цен, безусловно, возможен. Давайте посмотрим на развитые страны. Чем более благополучная жизнь в стране, тем там дороже недвижимость. Дороже по одной простой причине – люди едут туда, а им где-то надо проживать.
— Стабильность – это уже позитивный прогноз…
— Безусловно. Рынок недвижимости вообще не любит каких-то резких колебаний. Думаю, сейчас у нас где-то 30% покупателей – это те люди, которые, к примеру, продают свои трех- или четырехкомнатные квартиры, потому что выросли дети, и покупают, условно говоря, три однокомнатные квартиры. Есть этот сегмент продавцов и покупателей. Когда идут какие-то резкие колебания на рынке, эти люди страдают. Они, как правило, снимают свою недвижимость с продажи и ждут более-менее стабильности. Для рынка это вообще идеальное состояние.
— В Интернете пишут, что появилась возможность устанавливать счетчики учета тепла в старых домах…
— Смотря о каких домах идет речь… У нас есть очень большая проблема — особенно касательно домов хрущевского типа. Мы пока еще этого не осознаем. Дело в том, что их ресурс уже истек. Этим домам уже много лет. Гарантийный срок на эти дома был 50-60-70 лет. Все сроки уже прошли. Я, честно говоря, не знаю, чем это закончится, если не будет разработана правительственная программа по реконструкции этих домов. Это превратиться в большую проблему. Вы там никогда не поставите счетчики. В других домах, у которых еще есть какой-то ресурс, возможность установки счетчиков учета тепла есть. Если у них 30 лет впереди, это понятно. Но есть такие дома, у которых ресурс закончился. В «хрущевках» очень большие проблемы с электричеством. При этом наш мэр говорит, что «мы вообще хотим отказаться от централизованной горячей воды». Знаете, что это будет? Когда в хрущевских домах все установят себе электрические бойлеры и все их включат, там полетит вся проводка сразу. Она просто не выдержит. Это надо понимать. Там также большие проблемы с канализацией. Большая проблема возникает и у тех людей, которые въезжают в такие квартиры и имеют деньги на приличный ремонт. Они врезаются новыми трубами в старые, и тем самым еще больше нарушают их состояние.
— Почему такое происходит?
— Сейчас новые технологии, сейчас пластиковые трубы, а там трубы железные, стыковка пластика с железом не приводит ни к чему хорошему, плюс большая проблема — в батареях, батареи там просто древние. Они не выдерживают того давления, которое в них подается. Многие люди за счет батарей обогревают полы, это опять же незаконно. Таким образом, они нарушают давление в сети. Повторю, что с домами хрущевского типа очень большая проблема. И самое главное — чтобы они не начали складываться, строители рассказали нам, как эти дома строились. Они будут складываться как карточный домик. Есть хрущевки панельного типа, там панели скрепляли металлическими уголками, и эти уголки уже на сегодняшний день проржавели. Считаю, что дома хрущевского типа необходимо снести, людей переселить — или дать им новое жилье, или, как раньше было, дать им «маневренное» жилье. «Хрущевка» — это пятиэтажный дом, на месте которого можно построить 20-этажный дом – и, соответственно, вернуть туда людей, которых отселили из домов хрущевского типа, и дальше еще продать квартиры.
— В Киеве сильно подорожала аренда квартир… Какой сегодня разброс цен на съемное жилье в столице?
— Аренда в столице в этом году выросла на 30-40%. Намного увеличился спрос на съем жилья в Киеве. Если вы найдете квартиру в столице за 6 тыс. грн в месяц, вам крайне повезет, но состояние этой квартиры будет крайне негативным. Да, самая минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры или гостинки в Киеве — это 6 тыс. грн.
Это без оплаты коммуналки. Это квартира, как правило, без ремонта, чтобы вы понимали, или это ремонт 15-летней давности. Я бы сказал, что такая квартира будет в плачевном состоянии. Однокомнатные квартиры в домах, которым 25-30 лет, — минимум 7 тыс. грн. Если мы говорим о новых современных домах, где учитывается близость к метро, однокомнатная квартира с более-менее приличным ремонтом, с хорошей бытовой техникой – это будет от 10 тыс. грн и выше. Об оплате коммунальных услуг две стороны договариваются. Они могут делить ее пополам, или как-то иначе, но это договоренность сторон.