Минрегион разработал и обнародован новый законопроект о реновации устаревшего жилья «О внесении изменений в Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда». По словам экспертов, документ намного лучше, чем предыдущие, но вопросы к нему все же есть.
Об этом сообщает UBR.ua.
В Украине существует большое количество объектов жилого фонда, предельный срок эксплуатации которых истекает или уже давно истек.
Общая площадь устаревшего жилищного фонда в Украине по данным Госстата (на 01.01.2017) составляет 4,33 млн кв.м. В некоторых районах городов есть дома, построенные еще в 30-е годы прошлого века.
Продолжение эксплуатации таких домов несет в себе не только дискомфорт для жильцов, но и прямую угрозу для их жизни. Именно такие кварталы (микрорайоны) являются объектом реконструкции и инвестирования.
Главная проблема прошлых законопроектов по реконструкции устаревших кварталов крылась в нескольких аспектах: размытость понятийного аппарата, определение зон ответственности между органами местного самоуправления и застройщиками; спорные предложения по отселению граждан (предоставление временного жилья, компенсации за смену района проживания и пр.); определение и механизмы инвестконкурсов.
В предложенном к обсуждению проекте Минрегиона многие из проблемных моментов попытались учесть, но наиболее спорными все равно остаются вопросы инвестконкурсов и условий по отселению жильцов.
«Это наиболее острые и дискуссионные вопросы. Например, как избежать непрозрачности в «прозрачных» конкурсах. Кроме этого, согласно документу, на плечи застройщика практически полностью ложится ответственность за создание объектов социально-бытовой, дорожно-транспортной инфраструктуры», – отметил руководитель проекта Rusaniv Residence Александр Изаров.
Законопроект четко разграничивает зоны ответственности. Так, среди прочего стоит обратить внимание на ст. 4 п.2 где, помимо прочего, сказано, что государственная политика в сфере реконструкции реализуется путем:
планирования комплексной реконструкции существующих кварталов; проведения такой реконструкции в строгом соответствии с Генпланом, детальными планами территорий населенного пункта; разработки и утверждения соответствующей градостроительной документации; объединения средств госбюджета, местных бюджетов и средств частного инвестора-застройщика для инженерной подготовки, создание объектов сопутствующей инфраструктуры, благоустройства территорий; учета интересов всех участников процесса: государственных, частных, общественных.
К сфере ответственности государства относится проведение инвестиционных конкурсов по определению компании-застройщика для реконструкции старых кварталов и пр.
В ст. 7 сказано, что весь механизм реализации госполитики ложится на плечи органов местного самоуправления: совместно с застройщиком-инвестором определение сроков реализации инвестиционного проекта, имущественных вопросов с собственниками квартир в реконструированных зданиях, собственниками земли, находящейся на территории, подлежащей реконструкции и пр.
В законопроекте особе внимание уделено обязанностям инвестора-застройщика (основное):
Застройщик обеспечивает получение исходных данных, разработку проекта реконструкции в том числе проектов отдельных зданий, проведение экспертизы проектной документации;
получение разрешения на выполнение строительных работ с классом последствий сс2 и сс3;
ввод построенных объектов в эксплуатацию;
четкое выполнение условий инвестиционного договора;
предоставление, согласно договору, части квартир для отселения собственников и арендаторов квартир и нежилых помещений в здании, что подлежит сносу.
Другими словами, все вопросы, касающиеся непосредственно строительства и реконструкции ложатся на плечи застройщика. При этом законопроект не учитывает, что выполнение инвестдоговора во многом будет зависеть от бюрократии при получении разрешительной документации.
Стоит напомнить, что только в Киеве задержки со вводом объектов в эксплуатацию составляют в среднем от 6 до 9 месяцев именно по причине бюрократических проволочек.
«Как это будет отражено в инвестиционном договоре, вообще не ясно. По логике разработчиков, компании-победителю не предоставляются никакие преференции. То есть, нет ни механизма упрощенной процедуры согласования проекта, ни каких-либо других гарантий, что в случае невыполнения условий договора из-за чиновничьего «форс-мажора» к компании не будут применятся штрафные санкции и пр.», – отметила в разговоре с UBR.ua директор по маркетингу многофункционального ЖК «Polaris Home&Plaza» Анжелика Саакян.
Кроме того, говорят эксперты, в документе неоднозначно прописан пункт о предоставлении части квартир отселяемым. То ли тут речь идет о «маневренном» жилье, которое должно предоставляться на весь период реконструкции или же речь идет о том, что компания-застройщик обязана отдать квартиры тем, кто вынужденно был отселен.
Также застройщик в обязательном порядке должен будет предоставить объем собственных или привлеченных средств согласно с показателями стоимости 1 га территории застройки. Это требование также вызывает недоумение у застройщиков.
Напомним, сын королевы Елизаветы задолжал за жилье 8,5 миллиона долларов.