В наше смутное время, когда наблюдается полнейший разгул преступности в стране, в геометрической прогрессии растет число мелких мошенников и крупных аферистов. Мошенничество процветает во всех сферах жизни украинцев. И рынок недвижимости не является исключением. Все чаще при купле-продаже квартир могут возникать множество моментов, касающихся подмены как объектов купли-продажи, так и подмены документов. Сегодня очень острым является вопрос: как уберечь себя от аферы при заключении сделки купли-продажи жилья, он особенно актуален для потенциальных покупателей квартир на рынке отечественной недвижимости. О том, как распознать признаки мошенничества и не пропустить настораживающие моменты при покупке и продаже квартир, ГолосUA узнавал у юристов.
Мошенничество на рынке нового жилья
Риски для потенциальных покупателей жилья в Украине довольно часто возникают как при покупке квартиры на первичном рынке, так и на вторичном рынке, уверяют правоведы.
Основными признаками аферы при покупке квартиры на первичном рынке жилья юрист Владимир Копоть называет, во-первых, отсутствие разрешительных документов. Правовед рекомендует в случае, если застройщик говорит, что документы находятся в процессе оформления или на продлении, покупателю стоит задуматься. Покупателю надо либо подождать, когда застройщик оформит разрешительные документы, либо вовсе отказаться от покупки данного объекта. Строить что-либо без разрешения в Украине запрещено, заявляет юрист.
Также потенциальный покупатель дожжен обратить внимание на тот факт, как несоответствие данных в разрешительных документах тому, что реально предлагают инвестору. Как правило, информация о строительном проекте, которая имеется на сайте, билбордах и в разрешительных документах, должна быть идентичной. Эксперт предупреждает, что случается так, застройщик продает квартиру в 9-этажном доме, а вот разрешение на строительство имеется только на квартиры до 5-го этажа включительно, то есть, когда строить выше застройщику не позволяет градостроительный план района. Покупателю необходимо не обойти вниманием пункты, прописанные в договоре, в том числе штрафы, условия возврата денежных средств, гарантии застройщика. В случае, если в договоре не предусмотрен порядок возврата денежных средств при выходе из договора или невыполнении застройщиком своих обязательств, следует немедленно отказаться от сотрудничества с таким застройщиком, посоветовал юрист.
Между тем, по словам правоведа, слишком низкая цена на объект может говорить о том, что застройщик пытается очень быстро заполучить денежные средства, в весьма короткие сроки, поэтому есть подозрение, что он намерен сэкономить на качестве стройматериалов. В таком случае покупателю есть смысл сравнить средние цены по району и по сегменту с предлагаемой на данный объект и, если разница чересчур существенна, необходимо узнать причины столь низкой цены у застройщика. Также покупатель должен иметь информацию о соответствии стройки целевому назначению земли. Так, соответствие стройки целевому назначению земли может означать, что дом должен строиться на земельном участке, целевое назначение которого – строительство и обслуживание многоэтажных домов, а не обслуживание гаражных кооперативов или садоводство. В. Копоть настоятельно советует перед оформлением сделки купли-продажи квартиры тщательно проверить право застройщика пользоваться землей. Это право должен подтвердить действующий договор аренды или договор купли-продажи участка. Не забудьте проверить реестры судебных решений, чтобы быть уверенным в том, в них нет в отношении данного объекта уголовных дел, по которым прокуратура намеревается забрать участок в собственность города, или по вопросу привлечения должностных лиц к отмыванию денег.
Жульничество на вторичном рынке недвижимости
При покупке старой квартиры потенциальному покупателю в первую очередь надо убедиться, есть ли в реестре прав на недвижимость информации о продавце, как о собственнике, рекомендуют правоведы. Нередко случается, что мошенники сначала арендуют квартиру, а потом под видом собственников продают его. В. Копоть подчеркивает при этом, что существует очень важный нюанс: в существующем реестре прав на недвижимость имеется информация только о тех объектах, право собственности на которые было приобретено после 2011 года. Если продавец предъявляет документ о праве собственности, приобретенном до 2011 года, и информации о нем в реестре нет, скорее всего, это действительно собственник квартиры. В таком случае насторожить должно только то, что, например, данные о собственнике в предъявленном документе и реестре отличаются, или если предъявленный документ выдан после 2011 года, а данные о нем в реестре отсутствуют.
При покупке не новой квартиры покупатель должен проверить наличие прописанных родственников или малолетних детей в этой квартире. Все прописанные там лица должны быть выписаны до совершения сделки. Разумеется, прописанные в квартире люди не помешают совершению сделки, но выписать их позже будет очень проблематично. Особенно это касается несовершеннолетних. К тому же, наличие прописанных в квартире посторонних усложнит дальнейшую перепродажу квартиры.
Если владелец жилья получил эту квартиру в наследство, то в таком случае необходимо выяснить, нет ли законных претендентов на наследство, кроме собственно продавца. В другом случае не исключено, что может возникнуть спор о законности продажи квартиры.
Покупателя должно насторожить тот факт, что продавец настаивает на «своем» нотариусе. Как правило, в сделках купли-продажи больше рискует больше покупатель, поэтому именно он должен добиваться подписания документов у нотариуса, которому он доверяет. Покупателя должно насторожить, в том числе большое количество перепродаж объекта за короткое время. Постоянно меняя собственника, аферисты заметают следы. В результате, если цепочка сделок будет признана недействительной, пострадает конечный добросовестный покупатель.
Следует учитывать, что должна быть соблюдена форма договора. Договор купли-продажи, мены или дарения должен быть заключен в нотариальной форме, а без нотариального оформления покупатель не сможет зарегистрировать на себя право собственности.
Покупатель должен учитывать, что покупать квартиру по фотографиям очень рискованно. Объект надо увидеть лично, чтобы понять, в каком состоянии находится жилье. Тревожный сигнал, если продавец отказывается показывать квартиру до заключения сделки.
Если квартиру пытаются вам продать по доверенности, это уже может быть аферой. Бывает, что к моменту заключения сделки продавец уже отозвал доверенность, что влечет за собой риск отмены сделки. Рекомендуется лично приглашать собственника-продавца подписывать договора. Насторожить покупателя может большая сумма задатка или аванса. Если продавец просит предоплату в размере 20-50% суммы договора, то существует риск, что после получения такой предоплаты по предварительному договору, продавец просто исчезнет. Практика заключения сделок говорит о том, что сумма задатка не должна превышать одной тысячи долларов.