Вопреки экономическому кризису в Украине к началу 2016 года застройщики продолжали возводить городские многоэтажки с квартирами эконом-класса по цене 10-17 тыс. грн за метр квадратный. Одновременно с этим наметилось снижение цены на сельские дома в пригороде Киева и за пределами Киевской области. Купить один такой объект можно по цене 50-100 тысяч гривен.
Корреспондент ГолосUA попытался разобраться, какое жилье стоит приобретать в кризис, если речь идет о необходимости вложить небольшие сбережения — в гривнах (50-100 тыс.) или в долларах США ($10-12 тыс.).
Вопреки тому, что Украина находится в состоянии экономического кризиса, умеющие делать деньги на продаже новостроек фирмы продолжают возводить многоэтажные дома. Как сообщил ГолосUA глава Государственной архитектурно-строительной инспекции Алексей Кудрявцев, в январе-ноябре 2015 года его ведомство выдало около 180 тыс. документов разрешительного характера на строительство. Это говорит о том, что есть десятки компаний, которые через пару лет в Киеве и регионах выставят на продажу, как минимум, несколько тысяч новостроек с квартирами, а также таунхаусов. Но вот удастся ли продать их и по какой цене?
Жилье до кризиса и во время него
Многоэтажки, которые строились до 2012 года в нашей стране, и те, под которыми фундамент залили лишь после 2014 года, отличаются друг от друга ценой и размерами, — сообщил ГолосUA юрист Андрей Меркулов, консультирующий покупателей первичной недвижимости. /> "С 2005 года до 2008 в Украине было время изобилия. Квартиры были ходовым товаром. Однокомнатные шли по 40-60 тысяч долларов, двухкомнатные — по 65 тысяч и выше (по курсу 6-8 грн за $1). Риэлторы в неделю оформляли по 2-3 продажи каждый. А после 2014 года цены и размеры выставленного на продажу жилья изменились. Застройщик "первички" старается привлечь покупателя жильем эконом-класса: на продажу выставлены новостройки малой площади — от 20 до 35, 40 метров квадратных. Их цена может быть не выше 20-25 тысяч долларов", — сказал он.
Однако экономические условия в Украине таковы, что большая часть покупателей не спешит тратиться на жилье, если оно дороже 10 тыс. долларов США, говорят риэлторы и сотрудники отделов продаж жилкомплексов. Соответственно, некоторые застройщики учитывают такую покупательскую способность клиентов и предлагают то, что те могут оплатить либо за один раз, либо в рассрочку, в кредит.
Так, из помещений эконом-класса, которые можно было бы назвать жильем, в Киеве есть предложение от застройщика, в частности, на улице Межигорской в 10 минутах пешей ходьбы от станции "Тараса Шевченко". Речь идет о комнатах-студиях, где при продаже покупатель получает право на площади 10-15 «квадратов» за дополнительные средства установить элементы санузла (раковину, унитаз, душевую кабину, ванну), а также обустроить кухонный уголок. Здание не газифицировано, что можно назвать недостатком этих квартир-студий. Но высота потолка в помещениях значительна — до 3 метров, так что при участии опытного дизайнера можно было бы пристроить второй этаж и разместить спальную кровать там. Цена такой покупки — 270 тыс. грн — 320 тыс. грн, что вполне может сойти за "эконом-стоимость". Причем здание готово для эксплуатирования новыми владельцами — можно сразу въезжать и обустраиваться, сообщили ГолосUA риэлторы, которые занимаются продажей помещений в этом здании.
Но у этих помещений есть несколько существенных недостатков: недвижимость по документам числится нежилой и прописаться там нельзя. Обогревается она за счет электрических батарей, а в нежилом фонде, как известно, более дорогой тариф, чем для жилых комнат, квартир.
Так что если покупатель ищет помещение с целью регистрации местожительства, это не тот вариант.
Есть еще предложение по продаже квартир в новостройке от ЖК "Жуляны" на Окружной дороге в Киеве. Там минимальная по площади квартира-студия — 21 квадратных метров со стоимостью 288 тыс. грн. Минус жилья в том, что оно по состоянию на начало февраля 2016 года не было завершено и не сдано в эксплуатацию. Как сообщили ГолосUA менеджеры фирмы-застройщика, все здание будет обогреваться от электрического котла, а готовить еду можно будет на электрической плите.
Если же ориентироваться на другие новостройки Киева — с регистрацией, то тут жилье стоит дороже: 18-20 тыс. грн за метр квадратный при площади квартиры 30-35 «квадратов». Такие расценки указаны на рекламных интернет-баннерах.
В то же время, в пригороде Киева есть жилье малой площади, но более дешевое. Например,14,90 тыс. грн за 1 квадратный метр, как в жилкомплексе "Нова Конча Заспа" на Новообуховской трассе. У этого же застройщика можно найти еще более бюджетное жилье — это квартиры, которые не достроены и не сданы в эксплуатацию, стоят 10300 тыс. грн-10800 тыс. грн за метр квадратный. Таким образом, полная стоимость квартиры на расстоянии 27 км от столицы в южном направлении колеблется в пределах 521 тыс.- 700 тыс. грн. На трассе в сторону Житомира (Буча, Ирпень, Гостомель) также есть несколько эконом-вариантов первичных квартир в новостройках по цене 290 тыс. грн — 330 тысяч за 25 квадратных метров. Застройщики называют эти помещения "жилищными комплексами". Однако юрист обращает внимание на то, что в этих домах при продаже не будет газовых, электрических плит, набора сантехники для санузла, ванной, газового котла для отопления и нагрева воды, сантехники для кухни — эти элементы комфорта покупателям нужно будет приобретать за свой счет. Плюс придется потратиться на регистрацию права собственности на приобретенную недвижимость у нотариуса — от 600 грн до 10 тысяч грн.
В целом же застройщики, видимо, считают продажу малогабаритных квартир перспективным делом. При том, что покупательская способность граждан хоть и снижается, но предложений на рынке такой первичной недвижимости все больше. Так, по данным сайта LUN.ua, к 2016 году продавались квартиры в 244 в новостройках Киевской области. 77 таких новостроек нашлось в Ирпене, 16 — в Вишневом, 19- в Буче, 16 — в Борисполе, 7 в Вышгороде, 8 в Броварах.
Покупатели вынуждают продавцов жилья снижать цены
Но даже 10 тысяч долларов США за квартиру украинские покупатели к февралю 2016 года не готовы платить, считают специалисты по ценам на недвижимость. Причина тому либо нежелание покупателей расстаться с крупной суммой наличности или же неимение таковой.
"С середины 2015 года резко сократилось количество сделок по купле-продаже первичной и вторичной недвижимости в Киевской области. В январе феврале сделок было очень немного, покупатели неплатежеспособны", — сообщил ГолосUA свои наблюдения юрист Меркулов.
Другой специалист по ценам на недвижимость в столице рассказал: долларовая стоимость киевской недвижимости в 2015 году снизилась да и осталась такой на несколько месяцев.
"Цены стабильны – они не двигаются ни вверх, ни вниз. Даже повышение курса доллара на ценах на недвижимость пока никак не отразилось" — сообщил ГолосUA глава Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень.
Такое поведение покупателей сильно повлияло на стоимость дорогостоящих коттеджей — цена пошла вниз. Так, в 2016 году в с. Погребы (Броварское направление) продавался дом 150 квадратов за 40 тыс. долларов. Но за полгода не нашлось покупателя, пришлось снизить цену до 36 тыс. долларов. Как только это сделали, пошли звонки от покупателей, сообщил ГолосUA А. Меркулов.
Он также отметил, что за последний год наметилась тенденция: владельцы жилой недвижимости, которые собираются выставить объект на продажу, стараются не связываться с посредниками. Это касается условий продажи объектов вторичного рынка — домов и квартир.
"Цены на рынке вторичной недвижимости падают, и покупатели опасаются, что передав квартиру, дом риелтору, они не выручат за нее достаточно средств", — сообщила в комментарии UBR советник по информационной политике DIM Development Investment Management Олеся Скринник.
Домики в деревне подешевели
Но экономическая ситуация, спровоцировавшая падение платежеспособности украинцев, на руку тем, кто давно мечтает приобрести домик в деревне.
По информации сайта с объявлениями о продаже домов и земучастков, в 2016 году во всех направлениях от Киева на расстоянии приблизительно 20-50 км можно найти либо дачные дома на 6-8 сотках по цене 50-110 тыс. грн, либо земельные участки не дороже 60 тыс. грн за 6 соток. К таким участкам, как правило, подведено электричество, вода от кооператива. А если это в селе, то в наличии — колодец или скважина. Разумеется, небольшой домик с газом в дачном секторе или в селе стоит приблизительно на 100 тыс. грн дороже.
В любом случае, покупка "домика в деревне" во время кризиса выйдет значительно дешевле, чем маленькая квартира в новострое.
Например, в Загальцах Киевской области (50 км от столицы) удалось найти садовый участок со старым деревянным домиком за 24 тыс. грн.
Возле Крушинки (дорога в направлении Боярки, 32 км от Киева) предлагают купить участок по 250 долларов за сотку, 12 соток. Торг уместен, сообщили ГолосUA владельцы объекта.
Садовый участок 6 соток в 30 км от Киева в Черногородке собственник оценивает в 2300 долларов США и утверждает, что возможен торг. На участке есть колодец, деревянный дом.
В 60-70 км от Киева в селе Розалиевка хату-мазанку с дровяной печкой на 40 сотках земли владельцы продают за 90 тыс. грн. На участке есть колодец, погреб, сарай, плодовые деревья. До маршрутки — 5 минут ходьбы.
Юрист Меркулов пояснил ГолосUA: такие объекты продают либо люди, которым нужно заплатить долги, либо те, у кого пожилые родственники больше не в состоянии работать на участке и смотреть за домом.
"Это реальные предложения, хоть цена и кажется слишком низкой. Но обычно документы на эти дома и землю под ними в порядке, тут не может быть мошенничества. Это не та недвижимость, на которую бы могли покуситься нечистые на руку посредники. Они понимают, что далеко расположенные от Киева дома не будут даже позже оценены в сотни тысяч долларов. Так что именно такие домики и можно покупать с минимальным риском "нарваться" на поддельные документы или прочие неприятности. Если покупатель ищет возможность заполучить собственный дом в сельской местности, сейчас подходящее время купить один из таких объектов", — порекомендовал специалист.