Готовить документы к продаже земли советуют за месяц. Но и затягивать не стоит – хотя на уже заключенные сделки не повлияет признание неконституционным закона, разрешающего продавать землю. КСУ закон рассматривает, а его решения распространяют свое действие на будущее.
«Чтоб не было мучительно больно, к сделке рекомендую готовиться заранее»
C 1 июля в Украине официально открывается рынок земли. Однако е-аукционы заработают не сразу, а через пять дней. Министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко 30 июня обнародовал список документов, которые требуются для продажи земли.
Оказалось, что владелец земельного участка обязан, зарегистрировать право собственности и иметь выписку из Госреестра прав собственности в бумажном или электронном виде. Кроме того, нужно иметь кадастровый номер.
Лещенко пояснил, что наличие кадастрового номера земельного участка можно проверить на публичной кадастровой карте Украины. В случае его отсутствия владельцу участка нужно обратиться к разработчику документации по землеустройству для изготовления технической документации по установлению или восстановлению границ участка и зарегистрировать участок в Государственном земельном кадастре. А после этого участку будет присвоен кадастровый номер.
По словам министра, кроме выписки из Государственного земельного кадастра, требуются копия и оригинал паспорта и идентификационного номера, уплата административного сбора и документ о правах на участок (государственный акт на право собственности на землю, договоры купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство).
После регистрации права собственности на землю владелец получает бумажную или электронную выписку из Госреестра прав, сообщил министр.
Адвокат Максим Могильницкий иронизировал в Facebook: «Чтоб не было мучительно больно, к сделке рекомендую готовиться заранее». Адвокат отметил, что в земельном кадастре нередко встречаются технические ошибки: отсутствие данных об участке, несоответствие площади, неверные сведения о собственнике и многое другое. «Все это может и скорее всего окажется главным препятствием для заключения договора», — рассудил он.
Кроме того, адвокат советует провести экспертную денежную оценку соответствующего участка. А сведения о предстоящей продаже он советует за месяц до нее внести в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. «Таким образом лица, имеющие преимущественное право приобретения земли, будут проинформированы заранее», — поясняет Могильницкий.
Адвокат отмечает, что любой из договоров, на основании которого право собственности на землю переходит от одного человека к другому, необходимо удостоверить нотариально.
«В отличие от прочих договоров о продаже недвижимости, для земли Кабмин утвердил отдельную процедуру, согласно которой и приобретатель участка, и его владелец проверяются на соответствие требованиям 130-й статьи Земельного кодекса Украины», — констатирует Максим Могильницкий.
Ка известно, по 130 Земельного кодекса, покупателями земельных участков могут быть: граждане Украины, у которых есть сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве, или которые занимаются ведением товарного сельхозпроизводства; юридические лица, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства.
При этом, преимущественное право покупки имеется у граждан, которые постоянно проживают на территории местного совета, где осуществляется продажа земельного участка. Постановление Кабмина, разграничивает проверку покупателей и собственников земельных участков. собственников должен проверять Госгеокадастр, а покупателей — нотариус.
«Решения Конституционного Суда Украины распространяют свое действие лишь на будущее»
Максим Могильницкий отмечает, что нотариус обязан проверить личность и гражданство приобретателя, выяснить, не применялись ли к покупателю санкции СНБО, запрещающие покупать землю сельскохозяйственного назначения.
«Кроме того, нотариус установит общую площадь земли в собственности приобретателя, а также предложит указать источник происхождения средств на покупку желаемого участка. По результатам проверки будет составлен протокол, благодаря которому станет ясно, соответствует ли приобретатель требованиям закона», — описал процедуру адвокат.
Он подчеркнул, что украинский гражданин получит возможность купить не более 100 га в одни руки. Юридическим же лицам придется терпеть до января 2024-го.
Могильницкий подчеркивает: «советую принять во внимание, что возможное признание неконституционным закона, разрешающего продавать землю, на уже заключенные сделки не повлияет ни коим образом. Решения Конституционного Суда Украины распространяют свое действие лишь на будущее».
Как известно, 3 июня Большая палата КСУ продолжила рассмотрение объединенного представления 48 и 53 народных депутатов относительно конституционности закона, который открывает рынок земли.
Депутаты-инициаторы конституционного представления утверждают, что принятие закона состоялось с нарушением, а его положения противоречат Конституции. Они заявляют, что только украинский народ наделен правом принимать решение о распоряжении таким объектом права собственности, как земля. А сделать это можно путем всеукраинского референдума.
Пока КСУ отложил рассмотрение дела. Но еще в ноябре судья Сергей Сас обнародовал проект решения, якобы принятый судом за основу. В проекте говорилось, что как субъект права собственности на землю Украинский народ осуществляет распоряжение землей непосредственно через всеукраинский референдум в соответствии со статьей 73 Конституции Украины относительно изменения территории Украины.
«Других случаев непосредственного осуществления Украинским народом права собственности на землю через всеукраинский референдум в Конституции Украины не закреплено», — сказано в проекте решения, опубликованного судьей Сасом.
Так же в обнародованном проекте решения КСУ говорилось, что право собственности граждан на землю является абсолютным, неизменным, и не может быть ограничено какими-либо законами, действиями органов государственной власти или органов местного самоуправления. Дескать, по Конституции государство обязано обеспечить каждому гражданину возможность использования земли на принципах социальной справедливости.
Напомним, что Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения», окутывающий рынок земли, был принят 31 марта 2020 г.
Президент Владимир Зеленский подписал его 28 апреля 2020 г. А 4 мая прошлого года в Конституционный суд поступило первое представление относительно конституционности закона о рынке земли. С тех пор рассмотрение дела в КСУ постоянно откладывается. А рынок уже открыт.
Отметим, что на начало года по данным Государственной налоговой службы, нормативная оценка гектара необрабатываемых сельскохозяйственных угодий колебалась от 21,4 тыс. до 33,6 тыс. грн, а стоимость обрабатываемых земель — от 27,0 тыс. до 74, 1 тыс. грн. в зависимости от региона.