Еще 5 лет назад цены на недвижимость действительно «кусались», а летом 2008 года и вовсе стали максимальными за всю историю Украины. Затем был кризис, который в корне изменил ситуацию – цены на квартиры обвалились, количество сделок резко сократилось, агентства недвижимости практически остались без работы и дохода. За 5 лет ситуация в сфере недвижимости так и не выровнялась – цены низкие, а все равно мало кто покупает…
Денег на квартиры у людей нет
По словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины Александра Рубанова, цены продолжают медленно, но уверенно снижаться.
«Ценовое ожидание — со знаком минус, цены снижаются примерно на процент в месяц. Одна из тенденций, характерная для рынка недвижимости, — сокращение количества транзакций. Количество сделок в данное время на крайне низком уровне — в месяц по Киеву заключается около 400-600 сделок, тогда как до кризиса — 15-18 тысяч. Картина сейчас напоминает 2008 год перед обвалом», — сказал эксперт.
Что касается средней стоимости жилья в Киеве, то оно минимальное — квадратный метр в столице, по данным Рубанова, стоит$1615. Чуть более радужные оценки дают в столичном агентстве недвижимости «Благовест» — лидере рынка консультативных услуг по недвижимости, основанном в 1993 году. Так, как отметила в комментарии корреспонденту «ГолосUA» генеральный директор АН "Благовест" Ирина Луханина, в Киеве квадратный метр жилой недвижимости стоит около 16 тыс. грн.
«Если говорить более детально, то цены таковы: левый берег стоит около 12 -12,5 тысяч гривен за 1 квадратный метр, правый берег – 15-15,5 тысяч гривен, центральные районы – 21-22 тысячи гривен», — уточнила она.
Но даже такие цифры особо не прельщают покупателей – приобретать недвижимость попросту некому. И это не удивительно, если учесть ситуацию в стране, когда доходы населения снижаются, коммунальные платежи и цены на товары первой необходимости растут, естественно покупательная способность остается чрезвычайно низкой.
«Людям нужно прокормить семью, одеть, обуть,обучить, пролечить, а уж потом улучшать жилищные условия. К тому же дестабилизации ситуации на рынке недвижимости способствует отсутствие ипотеки в классическом понимании. Какие-то банки предлагают ипотеку, но очень на невыгодных условиях», — констатировал Рубанов.
Лучше всего продаются «однушки» в Киевской области
Как подчеркнул президент Союза специалистов по недвижимости Украины, особенно цена упала на жилье бизнес-класса в прилегающим к центральным районах, тогда как «эконом-класс более-менее живет».
«По-прежнему в центре внимания оставшихся на рынке покупателей — однокомнатные квартиры с небольшой площадью эконом-класса. Около 65-70 % от всех сделок по недвижимости приходится на этот сегмент. Также один из трендов конца прошлого и начала этого года — интерес к первичному рынку в городах спутниках Вишневом, Буче, Ирпене, Боярке, Броварах, Вышгороде», — добавил он.
В столичном агентстве недвижимости «Благовест» также ответили на вопрос, какие квартиры все же продаются в Киеве.
«В структуре предложения жилой недвижимости преобладают квартиры, расположенные на Правом берегу – они составляют 39% от всех сделок. Квартиры, расположенные на Левом берегу – 34% от общего количества, тогда как вцентре Киева – 27%. Наибольшим спросом по ценовым параметрам в рамках 65% от всех сделок стабильно пользуются самые бюджетные варианты до 800 тыс. грн. Всегда популярны районы с развитой инфраструктурой и удобной транспортной развязкой», — резюмировала Ирина Луханина.
Что и анализировать состояние недвижимости – цифры говорят сами за себя: на 1 покупателя в среднем порядка 25-30 продавцов, то есть предложение гораздо опережает спрос. Особенно эта тенденция, по мнению Рубанова, увеличилась в 2013 году.
«По причине отсутствия денег, спрос на недвижимость даже ниже, чем в прошлом году. Рынок не такой живой, менее активен, чем в 2012. Я могу дать только нерадужные прогнозы: в конце 2013-начале 2014 года мы увидим, как минимум, еще одно ценовое дно», — убежден президент Союза специалистов по недвижимости Украины.
С оценкой недвижимости — неразбериха
А вот начальник отдела экспертной оценки агентства недвижимости «Янус» Александр Гоцманюк рассказал «ГолосUA», что в дестабилизацию на рынке недвижимости вносят свою лепту и некомпетентные оценщики.
«Нечестные на руку оценщики очень сильно занижают стоимость недвижимости, оценивают дома и квартиры гораздо ниже рыночных цен. А делается это для того, чтобы их клиенты не платили налог. За явное занижение цены люди платят оценщикам отступные. Если рыночная цена квартиры, допустим, $60.000, то оценить ее могут и в 10-12,5 тысяч условных единиц», — сказал Гоцманюк.
По его словам, люди часто хотят избежать уплаты налога, хотя он и невелик, но в связи с этим на рынке недвижимости возникает неразбериха.
«Налог в каждой ситуации платится по-разному: при купле-продаже недвижимости — около 5%, при оформлении наследства, если это непервое колено,а бабушка завещает внуку или тетя племяннику, то 3-5 %, в некоторых случаях и вовсе не платится никакой налог», — отметил эксперт.
Также, по мнению Гоцманюка, ситуация в сфере оценки усугубляется и тем, что Кабинет Министров Украины издал новый приказ об оценке, который значительно затрудняет получение сертификата оценщика
«В ближайшее время в сфере оценки недвижимости начнется полный коллапс и хаос. С прошлого года только 12 фирм могут заниматься оценкой для налогообложения. У оценщиков теперь очень мало шансов сдать экзамен, потому что в КМУ придумали очень много новых норм, противоречащих Конституции Украины и законам об оценке. Не зря оценщики сейчас судятся с КМУ, но неизвестно к чему это приведет. В этом году по слухам оценкой будет заниматься около 200 фирм, которые подчинены сыну известного в Украине человека», — возмутился начальник отдела экспертной оценки агентства недвижимости «Янус».
Риелторы бедствуют
«ГолосUA» пообщался с риелторами и клиентами агентств недвижимости и выяснил, что если раньше за оценку недвижимости просили 300-400 гривен, то теперь эта сумма возросла до 3000-5000 гривен. А в некоторых случаях за оценкудома просят по 20000 гривен. Вопрос, где люди будут брать деньги на оценку недвижимости, зависает в воздухе.
Риелторы также подтвердили слова о том, что рынок недвижимости неактивен и люди не покупают недвижимость — из 40 возможных сделок проходит только одна. Всего у одного брокера в год заключается 5-6 сделок, если раньше было 2-4 сделки в месяц. Соответственно заработок риелторов сократился донельзя – если раньше они могли заработать до 10000 долларов в месяц, то сейчас ограничиваются 500-1000 долларов в месяц в лучшем случае. По данным “ГолосUA", если еще 5 лет назад в столице было более 10000 риелторов, то сейчас их количество в два раза меньше.