Украинский рынок недвижимости в начале 2025 года находится на паузе. Реестр имущественных прав, который лег после масштабной атаки на реестры Минюста в декабре прошлого года, до сих пор так и не заработал. И когда его восстановят, непонятно, пишут СМИ.

По словам риелтора Ирины Луханиной, уже практически месяц сделки купли-продажи не оформляют. Но и без этого потенциальных покупателей на рынке сейчас крайне мало.

«Люди даже на просмотры ходить перестали. Могут заинтересоваться разве что вариантом по сильно сниженной цене, да и то «на подумать». Продавцы, наоборот, занервничали, особенно те, кто сейчас за границей, и начали более активно выставлять свои квартиры на продажу и двигаться в цене», — рассказал нам киевский риелтор Николай.

В целом продолжается наметившийся еще в средине прошлого года процесс падения спроса на недвижимость в Украине.

Что будет с рынком дальше целиком и полностью зависит от ситуации с войной. Если она будет идти и далее в течение года, то спрос и, следовательно, цены будут падать.

Если же война закончится, то риелторы прогнозируют взрывной рост цен. Возможно они даже превысят довоенные.

Особняком стоит рынок земли сельхозназначения, цены на которую в последнее время быстро растут. Это объясняется увеличением спроса инвесторов. На этот рынок перетекают средства с рынка жилой недвижимости. В том числе, и коррупционные деньги, которые легализуют через покупку земли.

Разбирались, что сейчас происходит на рынке недвижимости и каких цен ожидать.

Заблокированные квартиры
Последствия масштабной кибератаки на госреестры Минюста в Украине не заставили себя долго ждать: рынок недвижимости оказался фактически парализованным. Те сделки, о которых уже были предварительные договоренности, зависли, а некоторые вообще отменились. Новых сделок в работе у риелторов и нотариусов крайне мало.

На сегодня уже работают реестры доверенностей, наследственный, единый реестр специальных бланков нотариальных документов, актов гражданского состояния, юридических лиц, физлиц-предпринимателей и общественных формирований. Но реестры имущественных прав и должников пока так и не запустили. И когда они заработают, неясно.

Известный нотариус Юлия Лабутина пояснила, что, даже когда начнет работать реестр имущественных прав, для проведения сделки купли-продажи недвижимости должны функционировать и другие реестры, в частности, должников и санкций. Сразу после запуска реестров она советует не спешить со сделками, так как в реестры еще должны внести данные, которые из-за технических проблем не внесли ранее. Например, наличие отягощений по объекту, которое оперативно не было внесено в реестр должников. Также еще идет синхронизация данных в реестре актов гражданского состояния (о недавних разводах, браках и т.д.).

То есть январь, по всей видимости, уже выпадает из календарей риелторов и нотариусов. Как будет дальше и сколько еще понадобится времени рынку на раскачку, вопрос пока открытый.

Исход инвесторов из Львова и жилье по 5 тысяч долларов в Харькове
Проблемы с реестрами только усугубили негативные тенденции на рынке недвижимости, которые нарастали в течение второго полугодия 2024 года.

Если в 2023 году продажи жилья после спада с начала войны активно восстанавливались, то в прошлом году спрос снова начал снижаться. Причин несколько. Главная — полная неопределенность со сценариями хода войны и ее окончания. Кроме того, с весны прошлого года на рынке постоянно появлялись информповоды, заставляющие потенциальных покупателей откладывать приобретение жилья на потом. Сначала люди ждали, в какой версии примут новый закон о мобилизации, затем — как он будет работать на практике, позже — что будет с долларом и чем закончатся выборы в США (и, соответственно, не прояснится ли ситуация с окончанием войны).

Застройщики выживали, в основном, за счет покупателей по льготной ипотеке от «еОсели» и жилищных сертификатов «еВидновлення». Но и с ними были проблемы, так как наблюдались перебои с финансированием «еВидновлення».

На вторичном рынке, по словам Ирины Луханиной, продавали, в основном, квартиры, владельцы которых были готовы двигаться в ценах (их покупали, в частности, переселенцы), а также жилье, которое в обычное время на рынке найти не так просто. Скажем, апартаменты в конкретных ЖК, редко попадающие в свободную продажу, объекты с удачным месторасположением, авторским дизайном и прочее.

Но в целом время экспозиции среднестатистической квартиры за прошлый год выросло вдвое: с трех до шести месяцев. И это при условии, что они изначально выставлялись по рыночной цене. Многие объекты, которые владельцы хотели продать по высоким ценам, за прошлый год так и не были куплены.

Интересно, что покупатели охладели не только к столичной недвижимости, но и к жилью в западных областях, за которым в 2023 году буквально стояли очереди.

Уже с весны прошлого года многие и тех, кто вложился в квартиры во Львове или Ужгороде, начали пытаться от них избавиться, пока пузырь не лопнул и цены не пошли вниз. Об этом журналистам рассказал представитель львовской строительной компании.

«В 2023 году у нас активизировались инвестиционные сделки. В том числе покупали киевляне, которые разочаровались в столичном рынке аренды и сделали ставку на Львов. Некоторые брали сразу по несколько квартир. Главное условие было — строить и не срывать сроки. Поскольку цены на жилье пошли вверх, инвесторы рассчитывали на перепродаже после сдачи дома в эксплуатацию поднять до 30%. Но с весны прошлого года все поменялось. Новых покупателей поубавилось, а те, кто уже вложился, стали пытаться либо вернуть нам жилье с переуступкой прав, либо продать его на рынке. Почему так случилось, сложно сказать. Некоторые испугались нового мобилизационного закона и утроили усилия, чтобы вырваться за границу — естественно, с деньгами. Другие поверили слухам, что, мол, на львовском рынке недвижимости надувается пузырь, и скоро он может лопнуть, после чего цены рухнут», — говорит представитель компании-застройщика.

Но в областях, приближенных к линии фронта, ситуация еще хуже. По словам директора филиала харьковской оценочной компании «Аргумент» Евгения Добровольского, спроса на жилье «фактически нет». При этом, что интересно, крайне мало и предложений, многие объекты владельцы просто «законсервировали» до лучших времен. Те сделки, которые все же были, заключались по ценам на треть ниже, чем в 2023 году, а тогда они уже снизились по сравнению с довоенными минимум на 20-30%.

Так, на OLX выставлена гостинка в Харькове возле станции метро «Студенческая» за 203,8 тысячи гривен, что по текущему курсу дешевле 5 тысяч долларов. Еще одну гостинку в районе Новых домов предлагают за 212,4 тысячи гривен. Двушка в этом же районе выставлена за 573 тысячи. Эти цены втрое ниже довоенных. Но покупатели все равно не выстраиваются в очереди.

Цены по объявлениям и реальные: как было в 2024-м и чего ждать в 2025-м
Апатия покупателей сказалась на цене жилья далеко не во всех сегментах. Например, новостройки в прошлом году активно дорожали — в среднем ценники выросли на 8-10%.

По данным Госсттата, в 2024 году строительный рынок еще не заметил падения спроса. Компании наращивали темпы работ и по итогам 9 месяцев сдали в эксплуатацию более 6,7 млн квадратных метров жилья, что на 23,5% больше, чем за аналогичный период 2023 года.

Но из-за кадровых проблем, спровоцированных массовой мобилизацией, застройщики были вынуждены повысить зарплаты мастерам. Плюс пошли вверх цены на строительные материалы, что в итоге увеличило себестоимость квадратного метра. Поэтому не повысить ценники для покупателей компании просто не могли — иначе стали бы массово уходить в минус. Впрочем, во многих случаях застройщики дают скидку под конкретного покупателя, которая может достигать 10-15%, что полностью компенсирует рост цен.

Снижение спроса в этом году отразится на строительной отрасли. Ведь в минувшем сезоне компании сократили количество новых проектов примерно на треть. При этом из-за дороговизны стройматериалов (цены на них растут в том числе из-за повышения курса доллара) формально первичка выйдет на новый ценовой уровень: к ценам 2024 года прибавится еще 5-10%. Впрочем, разного рода акции никуда не денутся, поэтому жилье во многих новостройках можно будет купить даже дешевле, чем в прошлом году, особенно тем, кто хранит сбережения в долларе.

Реально могут подорожать разве что квартиры эконом-класса, которые покупают по льготной ипотеке от государства.

«Так как человек все равно оформляет кредит, «лишние» пару тысяч долларов к цене на его решение особо не влияют», — говорит Луханина.

По ее словам, подорожание жилья на первичке отразилось и на настроениях владельцев киевского жилья на вторичке. Многие попытались повысить цены на 5-8%, но преимущественно в объявлениях. Реальные сделки заключались по ценам на 10-20% ниже заявленной планки, а по сравнению с 2021 годом квартиры в столице сейчас дешевле на 40% и более.

По данным dim.ria, в Киеве за прошлый год стоимость квадратного метра снизилась по сравнению с 2023 годом на 2% (до 1341 доллара), в Одессе и Днепре не изменилась (896 и 1092 доллара соответственно).

Снижение цен на 3% за год зафиксировано также во Львове. При этом в Ивано-Франковске и Луцке цены, наоборот, выросли до 10%, что эксперты связывают с дефицитом предложения в этих городах и наплывом переселенцев. Но, повторимся, речь идет о ценах в объявлениях, которые и анализируют аналитики профильных площадок. Под конкретного покупателя многие продавцы готовы делать большие скидки. А, скажем, застройщики, возводящие дома в Киевской области, вообще могут предложить цену ниже себестоимости. Многие работают в пригороде как частные лица, а это значит, что, достроив объект, будут вынуждены оформлять его на себя или на родню. При второй, третьей и последующих продажах за год с таких сделок взимаются налоги (5% и 18% соответственно) плюс военный сбор, который повысился с 1,5% до 5%. Чтобы не платить так много, мелкие застройщики сейчас предлагают очень большие скидки под конкретного покупателя.

Что касается домов в пригороде столицы, то в этом сегменте, по словам Ирины Луханиной, спрос есть, в основном, на бюджетные варианты — дома на 100-150 квадратов за 50-100 тысяч долларов, а вот продажи элитных особняков практически остановились. В целом цены на дома под Киевом за прошлый год просели на 13-19%, говорит Луханина. Но в этом году она допускает подорожание многих объектов из-за общей инфляции и роста цен на строительные материалы. Так, дома эконом-класса, которые в прошлом году продавали по 28 тысяч гривен за квадрат, в этом будут стоить 30-31 тысячу, цена домов комфорт-класса может повыситься с 31,6 тысяч до 34-36 тысяч за квадрат, бизнес-класса — с 35 тысяч до 38-42 тысяч гривен.

«Но реальная динамика цен в первую очередь будет зависеть от ситуации на фронте, перспектив окончания войны и экономических тенденций», — добавила Луханина.

Понятно, что если война в 2025 году закончится, люди начнут возвращаться в страну, то цены на недвижимость могут резко пойти вверх, а на рынке возникнет дефицит квартир, так как разрушения жилого фонда просто огромные, а при нынешних темпах работ застройщкам понадобятся годы для обеспечения нужного предложения. В этом случае и на первичке, и на вторичке цены не только быстро вернутся к довоенному уровню, но и превысят эту планку на 20-30% и более, особенно если сохранится возможность покупки жилья под льготную ипотеку.

«Однако пока слухи о скором окончании войны на рынок сильно не влияют. Люди уже не верят слухам и устали жить надеждами. Поэтому реальные изменения на рынке начнутся не ранее, чем будет подписано соглашение о прекращении огня. Если оно будет подписано, рост цен будет очень высоким», — такую оценку дал один из столичных риелторов.

Земельный бум
Особняком стоит рынок земли. В этом году выстрелил сегмент участков сельхозназначения. Спрос на них в большинстве регионов стремительно растет несмотря на войну. За прошлый год, по данным Минагрополитики, было заключено почти 104,4 тысячи сделок, а общий массив проданной земли превысил 314 тысяч гектаров.

«На четвертом году функционирования рынка количество заключенных сделок выросло в 3,5 раза или почти на 300%», — заявил замминистра по вопросам цифрового развития Денис Башлык.

По данным Минагрополитики, юрлица выкупили в прошлом году чуть больше 24,5 тысяч участков общей площадью около 76,5 тысяч гектаров в сегменте первичных продаж и 2,8 тысяч участков на 67,8 тысяч гектаров — в сегменте вторичных перепродаж. То есть всего юрлица приобрели чуть меньше половины всей проданной земли. Остальное раскупили физлица.

При этом за прошлый год цены на землю выросли. Средняя цена по стране составила 46,7 тысяч гривен за гектар (в конце 2023 года было 37,8 тысяч). Но, например, в Ивано-Франковской области гектар земли продают по 90,3 тысячи, во Львовской и Полтавской областях — почти по 72 тысячи, в Тернопольской — по 64 тысячи, Киевской — по 60 тысяч. Сравнительно невысокие цены разве что в прифронтовых областях: Херсонской — по 35,9 тысяч, Запорожской и Николаевской — 33,4 тысячи, Сумской — 34,9 тысяч. Но, к слову, землю активно покупают и там, несмотря на близость линии фронта. Скажем, Сумская область в прошлом году вошла в топ-3 регионов по количеству сделок: там оформили 2,5 тысяч участков. Это больше, чем в Киевской (2,2 тысячи). Сумщина уступила пальму первенства только Полтавской области, где продали около 4,7 тысяч участков.

Отметим, что это официальные цены, заниженные многими участниками рынка, чтобы сэкономить на налогах. В реальности участки, которые этой осенью продавались, скажем, в Ивано-Франковской области, уходили по 100-170 тысяч гривен за гектар. В среднем по центральной и западной Украине цена варьируется в пределах 2,3-3 тысяч долларов.

Башлык прогнозирует, что если такой высокий спрос сохранится, то в этом году цены на землю могут повысятся еще на 20%.

Причин ажиотажа на рынке земли несколько.

Во-первых, в этот сегмент массово хлынули инвесторы, разочаровавшиеся в рынке жилой недвижимости. Земля на сегодня остается одним из немногих активов, которому военные разрушения грозят минимально, особенно в относительно безопасных областях. «В том числе на покупку земли идут коррупционные деньги чиновников и силовиков, которые сейчас очень хорошо зарабатывают на различных схемах, на военных поставках, а также на открытии и закрытии уголовных дел», — сказал один из киевских юристов, сопровождающих сделки по купле-продажи земли.

Во-вторых, повышаются арендные ставки. Скажем, на торгах на право аренды госземель, которые прошлой осенью проводил Фонд госимущества, цена выросла более чем в 8 раз — с 9,9 тысяч до 29,6 тысяч за гектар.

При этом официальная цена аренды земли намного ниже — всего около 3,6 тысяч гривен. Но, как говорят эксперты, основные суммы идут по схемам, что позволяет минимизировать налоги. Даже в прифронтовой Сумской области аренда земли стоит до 150 долларов за гектар в год, в Киевской, Винницкой, Хмельницкой областях — до 200 долларов, а в западных регионах — около 300 долларов. Но некоторые агрохолдинги готовы платить еще больше — до 500 долларов за гектар. Одно из объяснений — в отличие от провального 2023 года, в прошлом году аграрии начали неплохо зарабатывать на сельхозкультурах, так как наладился экспорт по морю и выросли цены на ряд товарных позиций.

Особенно большой рост цен был на овощи. За год они выросли почти на 50%, что делает овощеводство буквально «золотым» для фермеров.

Поэтому и инвесторы, и аграрии будут и дальше охотится за хорошими участками, что спровоцирует новую волну роста цен.

Напомним, поляки, опасаясь войны в Европе, покупают недвижимость в Испании.

Читайте также в рубрике Экономика