Для многих украинцев, приехавших в Киев из регионов строить карьеру, покупка жилья в самой столице и в пригороде является сложно реализуемой задачей. Во-первых, это недешево стоит. Во-вторых, не всеми теми зданиями, которые позиционируют как жилье, можно пользоваться сразу после оформления документов у нотариуса. Корреспондент ГолосUA выяснял, к каким сложностям нужно быть готовым покупателям квартир, домов, земельных участков, учитывая разнообразие норм законов в 2016-2017 годах.

Квартиры в недостроенных домах

Как выяснил ГолосUA, некоторые жители пригорода Киева из числа молодоженов или семей, где появились дети и у родителей жить уже не очень удобно, активно раздумывают над тем, как бы переселиться в собственное жилье. Часть из них считает разумным вложить деньги «в яму», то есть в строящийся многоквартирный дом, вернее, в квартиру в будущем доме.

«Мы с мужем уже три года живем у родителей после свадьбы. Когда детей не было, казалось, что нам хватает места в квартире, а когда появились малыши – ощутили, что нужно искать отдельное жилье. Не то чтобы родители жаловались или нам прямо негде развернуться. Просто хочется жить в помещении, которым будем распоряжаться я и муж, чтобы там все было на своих местах, как нам нравится, а не как нравится родителям. Вот я и подумываю вложиться «в яму» — в покупку квартиры на стадии строительства дома. Конечно, нам придется подождать, думаю, года два максимум, но зато это дешевле, чем покупать готовую квартиру», — поделилась планами жительница г.Васильков Яна, сотрудник банка.

Юристы предостерегают: приобрести квартиру в доме, который еще даже не построен, может, и дешевле, но и рисков, что вы очень долго не сможете пользоваться своим жильем, очень много.

Так, осенью 2017 года жители Киева, которые приобрели квартиры в строящихся многоквартирных домах, в частности, на ул. Булгакова, Стратегическом шоссе, устроили акцию протеста в здании КГГА. На вопрос журналистов: «Что случилось?» люди рассказали свою грустную историю.

«Мы купили квартиру в новострое, когда дом еще только строился. Уже два года как стоит готовая «коробка», но жить там нельзя – нет света, газа, отопления, канализации, воды. Чтобы это появилось, нужно дооформить документы на землеотвод земельного участка. Это зависит от депутатов Киевсовета. И они все время переносят рассмотрение нашего вопроса. Но время идет и уже зима на носу, некоторым из нас негде жить. Мы уже готовы за свои деньги заказать проект землеотвода и подключать дом к коммуникациям, лишь бы нам дали шанс туда въехать», — рассказала Ольга ГолосUA.

Наверное, у этой истории есть шанс на позитивный финал, потому что вскоре Киевсовет принял решение разрешить начать процедуру землеотвода.

Намного меньше шансов на хэппи-энд у владельцев квартир в многоэтажке возле станции метро «Академгородок» в Киеве. Там похожая ситуация: люди купили квартиры, а застройщик, довершив строительство «коробки», исчез. Но дом не сдан в эксплуатацию, и землеотвод территории под домом не сделан.

«Жильцы дома настроены крайне решительно. Мы создали кооператив для обслуживания, собрали денег, наняли юристов и уже ставим окна за свои деньги. Но пока нет проекта землеотвода, в доме нет коммуникаций – воды, газа, отопления, света. Но кооператив работает над этим»,- рассказал ГолосUA владелец квартиры Владимир. Он также признал, что охотно продал бы свою «однушку» в доме.

«Осенью 2017 года начался процесс передачи дома с баланса фирмы-застройщика на баланс кооператива. Поскольку процесс не завершен, я не могу переуступить свою долю в кооперативе в виде квартиры никому. Пока же дом не сдан в эксплуатацию, де-юре квартиры как бы и нет, поэтому не может быть купли-продажи или дарения. А вообще готов переуступить свою долю примерно за 180 тысяч гривен», — добавил он.

Юрист Любовь Демеева напомнила ГолосUA, что в наше смутное время застройщики стараются продать квартиры за максимальные суммы, даже если нет всех документов, которые в дальнейшем покупателям позволят пользоваться этими квартирами, распоряжаться и владеть.

«Есть ряд документов, подтверждающих, что домом и квартирами в нем можно пользоваться, то есть, жилье готово и строилось законно: это акт сдачи дома в эксплуатацию, разрешение на строительство, а земля под домом должна быть в частной собственности. Если в аренде – не советую с такой покупкой связываться. Если уж вам, как покупателю, сложно разобраться с документами на недострой или на дом после сдачи в эксплуатацию, не пожалейте тысячу гривен, найдите нотариуса, который будет вас во всем консультировать. Это тот случай, когда нельзя экономить на юристах, потому что ошибка может дорого стоить», — сказала она.

При этом, как сообщил ГолосUA юрист Александр Климчук, он и его коллеги тратят на проверку законности объекта не меньше, чем несколько дней.

«Обращаться за консультацией нужно как минимум за несколько дней до сделки. Мы проверяем все: и документы, и реестры прав недвижимости и прав собственности, и звоним в райсоветы или сельсоветы, спрашиваем, действительно ли строится дом по такому-то адресу», — рассказал о процессе он.

Земля под домом и без дома

При этом, отмечает юрист, в случае многоквартирного дома или при покупке частного важно понимать, для каких целей под ними отводилась местной властью земля.

«Нужно смотреть в акте на землю целевое назначение участка. Если там написано, что участок для садоводства, это значит, что тут должна была быть дача. То есть, с точки зрения законодательства, вы покупаете часть или полностью дом, и сразу у вас там прописаться не получится – для этого нужно решение местного совета. Если в акте написано «застройка и обслуживание жилого дома», — это как раз вариант здания с жилыми квартирами. Если написано «земля для ОСГ», то это участок для посадки картошки или пшеницы – строить на этом участке нельзя. Тогда навряд ли к этому участку можно будет подвести свет, газ, другие коммуникации. Важно еще то, что на строительство какого дома выдано разрешение – если высотой до 10 метров, то это дом не выше 4 этажей. Если этажей больше, местные власти однажды попросят демонтировать этажи выше 4-го», — сказала Л. Демеева.

В то же время, как выяснил корреспондент ГолосUA, случаи продажи участков для ОСГ в пригороде Киева – довольно частое явление. По крайней мере, на веб-сайтах с объявлениями продают одну сотку по достаточно высокой цене – от 900 долларов США до 3-4 тысяч за землю в пределах 25 км от Киева. Если 40 км от Киева, сотка может стоить 400-600 долларов.

«Если вы хотите сэкономить на покупке участка и ищете подешевле – обязательно смотрите целевое назначение земли и месторасположение. Я бы порекомендовала обязательно поехать туда и посмотреть, что фактически есть на участке и рядом с ним. В объявлениях пишут разное, на деле все может быть по-другому. И в сделках с землей старайтесь не оформлять дарение, переуступку прав аренды, аренду, оформлять по доверенности, если собираетесь там ставить дом. Намного надежнее оформить куплю-продажу. Если вы не понимаете, можно ли доверять этим документам, лучше наймите юриста или оплатите консультацию нотариуса, чтобы быть уверенным в результате», — говорит Л. Демеева.

Киевлянка Инна рассказала ГолосUA случай, как ее знакомой предложили участок под Борисполем за очень скромные деньги. При ближайшем рассмотрении участка оказалось, что в объявлении о продаже – 80% вранья. «На участке не было ни газа, ни электричества, ни воды. Ближайший столб с электропроводами – на расстоянии 300 метров. Ей бы пришлось еще с РЭС договариваться и им платить, чтобы электричество туда провести», — уточнила она.

При этом юрист Л. Демеева также рекомендует обращать внимание на территорию, где расположен земучасток. «Я бы посоветовала покупать дом и землю или просто землю в пределах села или города, чтобы вы и ваша недвижимость зависели от решений сельсовета. Если же участок за пределами села, скорее всего, это земля на балансе кооператива. А кооператив — это государство в государстве, и еще не известно, как у вас сложатся отношения. Так что если участок за пределами села или города, что написано в госакте, почитайте устав кооператива, познакомьтесь с его представителями до того, как подпишете куплю-продажу у нотариуса», — рекомендует она.

И добавила, что обычно в кооперативах электроэнергия стоит дороже, чем в селе или городе. «Они объясняют это потерями в энергосетях и потому, мол, киловатты стоят на несколько копеек дороже. Вы, конечно, можете напрямую заключить договор с поставщиком электроэнергии и платить сугубо по его тарифу, но, возможно, так испортите отношения с кооперативом. А если там ваш дом, вам надо с ними как-то ладить, потому что закон законом, а отношения с соседями в Украине – дело святое», — сказала она.

Часть дома или квартиры

Как сообщил ГолосUA юрист Андрей Меркулов, в 2016-2017 годах украинцы активно продают не весь дом или квартиру целиком, а часть жилья.

«Это все наша бедность. Не все в Киеве или пригороде могут купить объект целиком. Я, например, кроме юридической практики, продаю как брокер частные дома клиентов и вижу, что они сильно подешевели за последние два года. Это говорит о том, что спрос на коттеджи в красивых местах падает. Люди ищут жилье поближе к общественному транспорту и в идеале – к Киеву, потому что едут сюда ради работы и постоянного заработка, а ездить каждый день по 40-50 километров накладно и утомительно», — описал ситуацию он.

При этом юрист отметил, что сделки по продажи части недвижимости очень популярны.

«Довольно часто я сопровождаю сделки по продаже части частного дома или квартиры. Отмечу, что тут нужно учитывать интересы совладельца или совладельцев жилья. Без их согласия договор купли-продажи составить невозможно. К договору прилагается письменное соглашение совладельцев на продажу. Если его нет, нет и купли-продажи. Но можно оформить договор дарения. А в следующем календарном году покупатель части такого жилья обязан внести то, что было якобы подарено, в декларацию о доходах и оплатить 1,5% военного сбора, 5% налога на доходы физлиц», — рассказал он.

Так что при всем видимом богатстве выбора жилья – готового и строящегося – фактически вариантов беспроигрышных, адекватных по цене не так уж и много. Но тенденция в соотношении риск-цена сохраняется: или вы платите полную стоимость готового по всем документам жилья и, оплатив услуги юристов, нотариусов, уже можете въезжать туда, или платите меньше, но рискуете купить недвижимость, где нет коммуникаций и законность строительства вызывает сомнения. Выбор, как всегда, за вами.

Читайте также в рубрике Общество