Законопроект № 2194 – один из основных по земельной реформе в Украине. Он был призван отладить передачу земель местным общинам. Однако эта цель была в нем совсем не главной. Благодаря этому документу отменяется запрет на приобретение украинской земли иностранцами и создаются благоприятные условия для смены целевого назначения сельскохозяйственных земель. Зато вводятся ограничения иного характера: земельный участок, взятый в аренду под огород, не должен превышать в площади 60 соток. Этому явно «обрадуются» жители украинского села и фермеры.
«Украинские фермеры в шоке»
В конце апреля Верховная Рада окончательно приняла законопроект № 2194, который вносит изменения в Земельный кодекс Украины и другое законодательство, касающиеся «усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений». Авторы законопроекта (депутаты «Слуги народа») объяснили его актуальность необходимостью обеспечить доступ населения и бизнеса к земельным ресурсам, хотя должны были руководствоваться не интересами бизнеса, а конституционными нормами. Тем более, что речь идет о земле, которая определена законодательством как «основное национальное богатство».
Законопроект № 2194 называют ключевым в земельной реформе. 21 мая его подписал спикер парламента Дмитрий Разумков, а сам закон должен заработать непосредственно со дня официального опубликования, что и произойдет, по всей видимости, в начале июня, то есть непосредственно перед стартом рынка земли с 1 июля. Законопроект № 2194 принимался практически накануне визита в Киев госсекретаря США Энтони Блинкена и после длительного рассмотрения в парламенте.
«Единственное, за что Блинкен может похвалить Зеленского, так это за земельную реформу, точнее, за открытие рынка земли, – говорит политолог Кирилл Молчанов. – Хочу напомнить, что Рада домучила поправки в законодательство, чтоб де-факто землю с 1 июля можно было продавать не только гражданам Украины и украинским компаниям, но и иностранцам, иностранным банкам. Там вообще широкий спектр, как ее можно вывести из украинской собственности».
Действительно, благодаря принятому закону существенной редакции будет подлежать часть пятая статьи 22 Земельного кодекса. Именно она запрещает передавать сельскохозяйственные земли «в собственность иностранцам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам».
В то же время преимущественное право покупки земельных участков получают не просто граждане Украины, которые постоянно проживают рядом с этой территорией, а уже лица, которые имеют специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного назначения, а во вторую очередь – арендатор земельного участка.
Также одной из новелл, которую предполагает закон, является то, что из статьи 22 Земельного кодекса убирается часть третья, которая содержит перечень субъектов, кому могут передаваться в собственность и пользование земли сельхозназначения. Все эти субъекты связаны с сельским хозяйством, а значит, отмена этой статьи, как указали эксперты Главного научно-экспертного управления Верховной Рады, «приведет к возможности предоставления указанных земель различным субъектам и для любых целей, чем фактически отменяется целевое использование земель сельскохозяйственного назначения».
Кроме того, из статьи 20 Земельного кодекса, посвященной установлению и смене целевого назначения земельных участков, исключалась часть шестая, которая защищает смену целевого назначения особо ценных земель.
Несмотря на название законопроекта № 2194 и показное желание его авторов упростить доступ к земельным ресурсам населению и бизнесу, его настоящее предназначение по содержанию оказалось совсем другим. На него указали парламентские эксперты:
— отмена требования по целевому использованию земель сельскохозяйственного назначения;
— отмена запрета передачи таких земель в собственность иностранцам и приравненным к ним лицам;
— исключение понятия «особо ценные земли».
За принятие такого законопроекта Всемирный банк сулил Украине $700 миллионов дешевого кредита, а фактическое открытие доступа к украинским землям иностранцев стало наиболее резонансной и обсуждаемой опцией, которую несет этот закон.
«Украинские фермеры в шоке. Как мелкие, так и крупные хозяйства, – говорит Кирилл Молчанов. –Особенно те, кто планировал, исходя из прошлогоднего закона про рынок, имея льготный период в пять лет, вести свою фермерскую деятельность. Теперь интересно, как после этого решения Зеленский будет защищать интересы украинских производителей под угрозой, что с 1 июля могут прийти какие-то транснациональные компании. Я понимаю, что это решение принималось под требованиями МВФ и запада, но вряд ли это решение поможет Зеленскому получить хоть транш».
За законопроект № 2194 проголосовало 284 народных депутата: 237 «слуг народа», депутатская группа «Доверие», отдельные депутаты от фракций ОПЗЖ, «Европейской солидарности», «Голос», группы «За будущее», а также несколько внефракционных депутатов.
По-видимому, закон был настолько «качественным» и «полезным» для будущего Украины и ее «национального богатства», что главы оппозиционных фракций, а также спикер Верховной Рады Дмитрий Разумков за него решили не голосовать.
«Много ценных земель будут безответственно проданы»
Глава Союза украинского селянства Иван Томич говорит, что в законопроекте № 2194 нет прямой нормы о разрешении иностранцам покупать земли сельскохозяйственного назначения. Правовую нишу для этого создают поправки в действующее украинское законодательство.
«Там есть вопрос юридических лиц, конечных бенефициаров, которых невозможно проследить – он иностранец или точно украинец. «А учитывая, какая у нас эффективность контроля за собственностью, то там вообще не о чем говорить, – замечает эксперт. – Очень хорошая ширма: децентрализация, полномочия общинам относительно распоряжения землями, а за этим скрывается большая опасность. Она состоит в том, что относительно самых больших ресурсов, национального богатства – земли – государство, согласно уже действующему целому ряду законов, в том числе и о государственном контроле за использованием земельных ресурсов, умывает руки. То есть устраняется от всех крайне важных и необходимых функций, которые присутствуют во всех цивилизованных странах, которые, безусловно, имеют намного меньший потенциальный земельный ресурс. Это первое предостережение, которое будет иметь негативные последствия».
То, что иностранцы напрямую не смогут покупать украинскую землю, подтверждает и глава Всеукраинского объединения собственников земли Роман Головин.
«Там нет прямой нормы, что иностранцы могут купить, – говорит эксперт. – В обход может для них стать собственником земли другой человек. Здесь нет защиты. Есть определенные препятствия. Не это самое страшное для собственников. Собственник земли не может продавать землю без разрешения арендатора. Еще негативом есть то, что можно с разрешения собственника земли эту землю передавать в субаренду. Это говорит о том, что закон писался не по европейским нормам и стандартам. Этот закон писался под арендаторов. Сейчас всех насилуют переподписывать договора, значит, никакого рынка земли не будет, потому что землю кроме того, что она в аренде, она не интересна, еще и разрешение, чтобы ее продать, нужно получить у арендатора. Значит, на сегодняшний день купить эту землю может только арендатор. А значит, и цена низкая».
Эксперт прогнозирует, что с началом рынка земли будут продаваться участки, свободные от аренды, или переоформляться те участки, которые были ранее проданы, под них были взяты деньги, доверенности, предварительные договора купли-продажи. Норма о праве арендатора сказать свое слово в рынке земли как раз может отпугнуть иностранцев, которые только-только хотели войти на украинский рынок.
«Иностранцы наоборот не будут заходить, – говорит Роман Головин. – Многие иностранцы покупают корпоративные права. Они берут в аренду у украинских собственников. Все попытаются продлить договора аренды, корпоративные права вырастут в цене практически в два раза. С одной стороны, этот рынок ужасный – не дает людям право продавать. С другой стороны, он дает возможность сохранить землю людей, чтобы они не распродали. И там уже пересматривать ситуацию по земле и переходить к более прогрессивным условиям работы на ней, которые будут заключаться в том, что никакой концентрации земли. Мы с концентрацией земли придем к очередному коллапсу. Если кто-то начнет концентрировать землю, появится потребность эту землю национализировать».
По мнению Ивана Томича, более опасной нормой является то, что в местные общины передаются возможности относительно смены целевого назначения земель. Она может коснуться особенно ценных плодородных земель, значимых культурно-исторических и природных земельных ресурсов, прибрежных полос вдоль водоемов.
«Смена целевого назначения в ОТГ, где очень просто под влиянием финансового ресурса провести любое решение, является опасностью в том, что много особо ценных важных исторических земель просто безответственно будут проданы, – говорит Иван Томич. – Изменено целевое назначение и использовано совсем в другом целевом назначении. Это чрезвычайно серьезное и большое предостережение, так как не прописано никакой ответственности местных общин за последствия при совершении таких действий, а коллективная ответственность сессии общины ОТГ ничем не предусмотрена. Точнее, предусмотрена полная безответственность сессии ОТГ, а, следовательно, и главы ОТГ. Совершив такие шаги никто ни за что отвечать не будет, кроме, возможно, политических последствий – переизберут или не изберут. Вообще нет механизмов контроля. Государство умывает руки, а местные общины не несут ответственности за причиненные последствия. Эти два фактора будут самыми важными при реализации закона 2194».
Этот документ содержит и ряд существенных ограничений непосредственно для рядовых собственников земли. Площадь участка государственной и коммунальной собственности, который выставляется на торги, не должна превышать 20 гектаров. А земельный участок, который может взять в аренду гражданин под огород не должен превышать площадь в 0,6 гектара (60 соток). Эту деталь заметили аналитики Украинского института политики.
«В конечном итоге, земли будут продаваться по 20 гектаров в одни руки, а затем немедленно укрупняться без ограничений, – говорится в аналитическом обзоре организации. – Унификация и свободный доступ ко всей документации, необходимой для землевладельцев, значит, что украинская земля планируется для продажи иностранным инвесторам, которые не разбираются в тонкостях теневого рынка земли в Украине, существовавшего до принятия этого закона. Учитывая норму об ограничениях земли для огородничества, данный закон не нацелен на удовлетворение потребностей обычных граждан, а исключительно крупных игроков земельного рынка».